Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2014 г. N Ф10-4417/13 по делу N А54-3885/2012

г. Калуга

31 января 2014 г.

Дело N А54-3885/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 31.01.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Нарусова М.М.,
судей	Солодовой Л.В.
	Гриднева А.Н.
при участи в судебном заседании: от истца: ИП Трубицин В.В. от ответчика: Администрация г. Рязани от третьего лица: ООО "Оценка"	представители не прибыли, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте проведения судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу N А54-3885/201,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Трубицин Виталий Владимирович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, Администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21, реестровый номер 226525, путем принятия пункта 2.1. и 2.3. в редакции истца, а именно:

"2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 248 305 (двести сорок восемь тысяч триста пять) рублей 08 копеек (не облагается НДС)";

"2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 36 копеек (последний платеж 6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 48 копеек) ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора" (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценка".

Решением арбитражного суда от 01.08.2013 (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 (судьи Тучкова О.Г., Волкова Ю.А., Каструба М.В.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судом норм действующего законодательства, администрация г. Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон и третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об оставлении принятых судебных актов без изменения на основании нижеизложенного.

Как следует из материалов дела и установлено судами индивидуальный предприниматель Трубицин В.В. на основании договора аренды от 15.02.2002 N 274002 (в редакции соглашения от 13.07.2011), заключенного с Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, является арендатором нежилого помещения Н 2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.06.2011 62-МД N 384401 указанное нежилое помещение является собственностью Муниципального образования город Рязань.

Решением Рязанской городской Думы от 22.12.2011 N 444-I утверждены условия приватизации данного нежилого помещения - выкуп индивидуальным предпринимателем Трубициным В.В. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи была определена на основании произведенного ООО "Оценка собственности" отчета об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 N 470/2011 и составила 601 000 руб. Срок рассрочки оплаты - не более трех лет.

Письмом от 28.12.2011 N 01-75/3267 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес индивидуального предпринимателя Трубицина В.В. копию решения Рязанской городской Думы от 22.12.2011 N 444-I с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого покупатель приобретает в собственность нежилое помещение Н2 в многоквартирном доме, лит.А., назначение - нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, л. 21, реестровый номер 226525, по рыночной цене 601 000 руб. (не облагается НДС), определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 N 470/2011, выполненным ООО "Оценка собственности".

Не согласившись с условиями указанного договора в части установленной выкупной цены арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель Трубицин В.В. 27.01.2012 направил в адрес администрации города Рязани протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 договора: "п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 28 000 руб. за 1 кв. м. Итого общая цена продажи имущества составляет 361 200 руб.".

В письме от 10.02.2012 N 01-68/816 Администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринимателю Трубицину В.В. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции ранее направленного проекта договора.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о цене выкупаемого объекта недвижимости в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель Трубицин В.В. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований на основании нижеследующего.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее-Закон N 159-ФЗ) что, как установлено судами, ответчиком не оспаривается.

Поскольку сторонами соглашение о цене выкупаемого имущества достигнуто не было, определением суда от 17.05.2012 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21, реестровый номер 226525, по состоянию на 28.12.2011.

Согласно экспертному заключению от 15.08.2012 N 1097 рыночная стоимость указанного имущества по состоянию на 28.12.2011 составляла 298 000 руб. (без учета НДС).

На основании того, что у суда первой инстанции возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, суд удовлетворил ходатайство ответчика и назначил повторную судебную экспертизу по делу, проведение которой поручил ООО "Актив".

Согласно экспертному заключению от 24.04.2013 N 06-02/2013 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.12.2011 составляет 297 000 руб.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъектом малого предпринимательства, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Судом установлено, что указанная в заключении от 24.04.2013 N 06-02/2013 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На основании чего определением суда от 21.05.2013 по делу правомерно была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Актив", для установления рыночной стоимости нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 21 без учета НДС по состоянию на 03.11.2011.

Согласно заключению эксперта от 15.07.2013 N 31-06/2013 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.11.2011 без учета НДС составляет 248 305 руб. 08 коп.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суды пришли к обоснованному выводу, что достоверной является рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в ходе проведения дополнительной судебной экспертизы. При этом суды правомерно руководствовались экспертным заключением от 15.07.2013 N 31-06/2013, которое соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также фактом недоказанности ответчиком того, что установленная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является недостоверной.

Доводы заявителя жалобы о том, что экспертом не был надлежащим образом проведен анализ рынка, а все используемые в экспертном заключении коэффициенты и корректировки направлены только на уменьшение стоимости объекта правомерно был не принят во внимание, поскольку все судебные экспертизы по делу были назначены по ходатайству ответчика, при отсутствии возражений со стороны истца.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции делает вывод, что судами правомерно урегулированы разногласия по договору, с определением рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 248 305 руб. 08 коп., которая установлена заключением дополнительной судебной экспертизы.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289, АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу N А54-3885/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Гриднев