Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 февраля 2014 г. N Ф10-4664/13 по делу N А14-16757/2012

г.Калуга

18 февраля 2014 г.

Дело N А14-16757/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "18" февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	А.Н. Гриднева
	М.М. Нарусова
при участии в заседании:
от истца: Администрация Россошанского муниципального района Воронежской области	Представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Индивидуальный предприниматель Гончаров Николай Дмитриевич	Струков В.Ю. по доверенности 36АВ0970185 от 18.06.2013
от 3-их лиц: Общество с ограниченной ответственностью Промышленные Инвестиции" Общество с ограниченной ответственностью "Альянс М" Общество с ограниченной ответственностью "Метхимпром" Василенко Николай Борисович Муниципальное образование городское поселение город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области в лице Администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области	Представители всех 3-их лиц не явились, 3-и лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном кассационную жалобу Индивидуального предпринимателя Гончарова Николая Дмитриевича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А14-16757/2012,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Россошанского муниципального района Воронежской области обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гончарову Николаю Дмитриевичу о взыскании по договору аренды земельного участка N 076-2007 от 11.09.2007 задолженности по арендной плате в сумме 2 817 454 руб. за период с 11.10.2009 по 31.12.2012, пени в сумме 441 800 руб. 35 коп. за период с 11.10.2009 по 11.02.2013 (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью Промышленные Инвестиции", Общество с ограниченной ответственностью "Альянс М", Общество с ограниченной ответственностью "Метхимпром", Василенко Николай Борисович, Муниципальное образование городское поселение город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области в лице Администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2013 по делу N А14-16757/2012 (судья Кривотулова Т.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А14-16757/2012 в части взыскания 1193145 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.09.2007 N076-2007 за период с 11.10.2009 по 11.02.2013, а также пени в сумме 207280,35 руб. за период с 11.10.2009 по 11.02.2013 и отказать в этой части в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей ответчика, который изложил и поддержал свою позицию по кассационной жалобе, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, между Администрацией Россошанского муниципального района и ИП Гончаровым Н.Д. был заключен договор аренды земельного участка N 076-2007 от 11.09.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из категории земель: "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 36:27:0010301:0008, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Россошь, ул. 50 лет СССР, 86, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 63 560 кв. м.

Срок аренды участка устанавливается на 11 месяцев с 11.09.2007 до 11.08.2008.

Условия данного договора применяются к отношениями сторон, возникшим до заключения договора с 11.09.2007 (п. 1.1 - 2.2 договора).

Общая сумма годовой арендной платы составляет 579 667 руб. 20 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями от указанной в п. 3.1 суммы, не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 25 декабря текущего года. В случае несвоевременного перечисления арендной платы по договору аренды за каждый день просрочки арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Центральным банком России на день исполнения денежного обязательства (установленного сроком внесения арендной платы) от суммы не перечисленной арендной платы.

По акту приема-передачи земельного участка арендованный участок был передан арендатору.

Из кадастрового плана земельного участка от 21.08.2007 следует, что показатель кадастровой стоимости земель 455,84 руб. /кв. м, из кадастрового паспорта земельного участка от 26.11.2012 следует, что кадастровая стоимость земельного участка 96 850 821 руб. 20 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по договору, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений пункта 2 части 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды N 076-2007 от 11.09.2007 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом государственная регистрация договора также не требуется, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Тот факт, что арендатор не пользовался арендованным имуществом, в силу статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.

Поскольку рассматриваемые обязательственные отношения сторон возникли на основании договора аренды земельного участка N 076-2007 от 11.09.2007, срок действия которого истек 11.08.2008, но ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а доказательств возврата истцу арендованного земельного участка или в материалы дела представлено не было, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у истца неисполненных обязательств по арендной плате.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из содержания п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст. вышеуказанного Федерального закона N 137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.

По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.

При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 14, 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Постановлением Администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области", а затем Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области; Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской обл. от 11.10.2011 N 1782 "Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Россошанского муниципального района Воронежской области" были установлены арендные ставки на территории Россошанского муниципального района Воронежской области.

Поскольку произведенный истцом расчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 076-2007 от 11.09.2007 за спорный период на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Администрации Воронежской области N 349 от 25.04.2008, Постановления Правительства Воронежской области N 1108 от 17.12.2010 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" был признан судами первой и апелляционной инстанции правомерным, суды обоснованно удовлетворили исковые требования в заявленном ко взысканию размере. При этом судами правомерно принято во внимание, что исковые требования заявлены с учетом срока исковой давности и разбивки пропорционально площади недвижимости по правообладателям и периодам, с момента заключения договора аренды между Администрацией и ИП Гончаровым Н.Д. до момента перехода к третьим лицам прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке.

В отсутствие соответствующих доказательств, ссылки ответчика на неверность произведенного истцом расчета и разделение рассматриваемого земельного участка правомерно не приняты во внимание.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А14-16757/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

А.Н. Гриднев М.М. Нарусов