Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2014 г. N Ф10-169/14 по делу N А14-2051/2013

г.Калуга

21 февраля 2014 г.

Дело N А14-2051/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "14" февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "21" февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н. Гриднева
судей	Л.В. Леоновой
	М.М. Нарусова
при участии в заседании:
от истца: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области	Представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Московский"	Представители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от 3-их лиц: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области Правительство Воронежской области Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области	Представители не явились, 3-и лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А14-2051/2013,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Московский" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 5074-05-09/мз от 05.12.2005 за период с 01.01.2007 по 31.12.2012 в размере 2 448 165 руб. 15 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2007 по 24.01.2013 в размере 3 346 227 руб. 97 коп.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области, Правительство Воронежской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2013 (судья Сидорова О.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 (судьи Ушакова И.В., Суховой И.Б., Мокроусова Л.М.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А14-2051/2013, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и 3-их лиц, в порядке, установленном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 05.12.2005 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Торговый центр "Московский" (арендатор) на основании постановления главы городского округа город Воронеж N 1994 от 02.12.2005 был заключен договор аренды земельного участка N 5074-05-09/мз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 4478 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203011:49, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 129, разрешенное использование - благоустроительные работы с размещением автопарковочных мест, на срок до 02.12.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Согласно пунктам 3.2., 3.4. договора ежегодная арендная плата в 2005 году установлена в размере 27 002 руб. 34 коп.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора, помесячно равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

В силу пункта 3.3. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.2. с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.

В соответствии с дополнительным соглашением от 21.03.2006 к договору размер ежегодной арендной платы в 2006 году установлен в сумме 65 692 руб. 26 коп.

На основании соглашения от 28.03.2007 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 05.12.2005 N 5074-05-09/мз администрацией городского округа город Воронеж переданы главному управлению государственного имущества Воронежской области, которое в соответствии со статьей 7 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", Положением о ГУГИ Воронежской области, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 15.07.2005 N 630, являлось уполномоченным органом на организацию и проведение мероприятий, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в черте города Воронежа.

ГУГИ Воронежской области в соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 113-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области.

Согласно постановлению Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" ДИЗО ВО является правопреемником ГУГИ Воронежской области.

03.12.2009 между ДИЗО ВО и ООО "Торговый центр "Московский" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.12.2005 N 5074-05-09/мз, в соответствии с которым стороны внесли изменения в договор в части сроков внесения арендной платы и размера подлежащей начислению пени.

Согласно пунктам 2.1., 2.2. дополнительного соглашения арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа первого месяца квартала. По истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.04.2010 размер годовой арендной платы установлен в сумме 49 302 руб. 78 коп.

Договором аренды определено, что спорный земельный участок предоставлен для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест, а также согласовано, что при расчете арендной платы должен применяться удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий четырнадцатому виду функционального использования (прочие земли поселений).

Истец, осуществив расчет арендной платы исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего пятому виду функционального использования направил в адрес ответчика уведомление - предупреждение от 01.02.2013 за N 52-17-1268з с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.12.2012 в размере 2 448 165 руб. 15. коп и пени в размере 3 346 277 руб. 97 коп. за период с 26.03.2007 по 24.01.2013.

Неисполнение ответчиком уведомления об оплате арендной платы и пени послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Земельный кодекс РФ (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) закрепляет принцип платности землепользования и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложены следующие правовые подходы. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области" были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области и утверждены 14 видов функционального использования земель (Приложении N 3).

Виду функционального использования земель 14 соответствует наименование "прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)", виду функционального использования 5 - "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса".

Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений" (постановление N 514) и постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (Положение N 349), действующими в спорный период, установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 4 постановления N 514 размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется путем умножения базового размера арендной платы за земельные участки на площадь земельного участка и на повышающий коэффициент. Базовый размер арендной платы за земельные участки определяется путем умножения кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, на расчетный коэффициент в зависимости от разрешенного использования.

В соответствии с Положением N 349 размер годовой арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на арендную ставку, установленную в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, на корректирующие повышающий/понижающий коэффициенты.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в ГКН.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение для целей кадастровой оценки вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и от 15.12.2011 N 12651/11.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, подпункт 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Статьей 8 Градостроительного кодекса РФ определено, что к полномочиям органов местного самоуправления поселения отнесено, в частности, утверждение документов территориального планирования поселений, правил землепользования и застройки.

Согласно статьям 30, 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления и содержат, в том числе, градостроительные регламенты, карты градостроительного зонирования с отражением границ территориальных зон. Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя, в том числе, и положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной вид разрешенного использования, вспомогательный и условно разрешенный вид использования объектов недвижимости. Любой вид разрешенного использования выбирается лицом, кому принадлежит земельный участок самостоятельно без дополнительных разрешений и процедуры согласования. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, вопросы территориального планирования поселения, определения границ функциональных зон в границах поселения, установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с установленным зонированием в границах поселения относится к вопросам, подлежащим рассмотрению и разрешению соответствующими органами местного самоуправления.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, предусмотрено оценочное зонирование. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков

В силу пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение вопроса об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний.

В соответствии со статьей 23 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Единый государственный реестр прав вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании градостроительного регламента.

Как установлено верно установлено судами, в спорный период земельный участок имел разрешенное использование - для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка соответствует четырнадцатому виду функционального использования (прочие земли поселений).

При этом к четырнадцатому виду функционального использования "прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв") относятся земельные участки улиц, проспектов, площадей, переулков, проездов, набережных, шоссе; земельные участки земель резерва.

Спорный земельный участок был внесен в государственный земельный кадастр с разрешенным использование "для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест" в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 02.09.2005 N 1655 "О предоставлении ООО "Торговый центр "Московский" земельных участков для проектирования и осуществления благоустройства, с размещением автопарковочных мест по Московскому проспекту, 129" и договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 5074-05-09/мз.

Постановлением главы городского округа город Воронеж от 02.12.2005 N 1994 ООО "Торговый центр "Московский" спорный земельный участок предоставлен для осуществления благоустройства с размещением автопарковочных мест.

Одновременно 14.07.2006 на основании постановления администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области" в государственный земельный кадастр были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, удельном показателе кадастровой стоимости, виде функционального использования земель - 14.

Поэтому внесение в кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования спорного земельного участка "для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест", означало подтверждение его разрешенного и фактического использования для ООО "Торговый центр "Московский".

Как следует из заключения Департамента градостроительства и архитектуры в соответствии с генеральным планом, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 N 422-II рассматриваемая территория находится в зоне магистральной улицы общегородского движения. Согласно карте-схеме зонирования на территории города Воронежа территория, на которой расположен земельный участок находится в зоне Р-1, размещение автопарковочных мест не противоречит основному функциональному зонированию, заложенному в проекте детальной планировки района и не затрагивает зеленых насаждений.

Сведений о результатах публичных слушаний, постановление главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и иных доказательств, подтверждающих внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об ином разрешенном использовании земельного участка, а также сведений об отмене постановлений администрации Воронежской области, истец в материалы дела не представил.

Поскольку настоящий спор возник в результате действий истца по изменению вида функционального использования спорного земельного участка, истец должен был доказать наличие оснований и возражений относительно присвоения пятого номера вида функционального использования.

Техническая ошибка, связанная с неправильным отнесением спорного земельного участка к четырнадцатому виду функционального использования вместо пятого исправлена актом от 21.09.2007.

Между тем, как верно указано судами, факт внесения ошибочных данных в государственный земельный кадастр в отношении спорного земельного участка до заключения договора аренды от 05.12.2005 N 5074-05-09/мз не подтвержден.

Доказательств фактического ведения ответчиком на спорном земельном участке иной деятельности, для которой он был ранее предоставлен, не имеется. Материалами дела подтверждается, что ответчик не обращался в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида использования.

В этой связи, суды правомерно указали, что использование истцом при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей пятому виду функционального использования следует признать необоснованным.

Доказательств наличия задолженности по арендной плате, рассчитанной по условиям договора с применением удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего четырнадцатому виду функционального использования истец в суде первой и апелляционной инстанции не представил.

Напротив, письма истца в адрес ответчика о состоянии расчетов по арендной плате за земельные участки свидетельствуют об отсутствии задолженности.

При таких обстоятельствах, суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в т.ч. с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности с 01.01.2007 по 30.03.2010 и начисленной на нее пени.

Доводы кассационной были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А14-2051/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

Л.В. Леонова М.М. Нарусов