Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 апреля 2014 г. N Ф10-1101/14 по делу N А64-2118/2013

г.Калуга

07 апреля 2014 г.

Дело N А64-2118/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 07.04.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Солодовой Л.В. Нарусова М.М. Масенковой О.А.
от истца Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" от ответчиков Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова Муниципальное образование городской округ город Тамбов в лице Комитета финансов администрации города Тамбова	Кузьменко Д.А. - представителя (дов. б/н от 19.12.2013) Четырина А.Н. - генерального директора (выписка из ЕГРЮЛ) Рысева В.И. - главного специалиста (дов. N 01-32(15)835 от 11.04.2013 Горских Е.В. - представителя (дов. N 01-18-656/13 от 03.12.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г.Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу N А64-2118/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спектр", г.Тамбов (ОГРН 1036841120425) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова (ОГРН 1076829007980) и муниципальному образованию городскому округу город Тамбов в лице Комитета финансов Администрации г.Тамбова о взыскании 2 845 447 руб. убытков в виде стоимости неотделимых улучшений, выкупленных по договорам N 1339, 1340 от 04.09.2012 помещений по адресу: г.Тамбов ул.Интернациональная/Носовская, д.31/2, с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 (судья Ломакина Г.Н.) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Спектр" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представители ответчиков, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просили оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчиков, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, был объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Интернациональная/Носовская, д.31/2.

Согласно конкурсной документации претендентам были предложены особые условия заключения договора аренды, а именно осуществление капитального и текущего ремонта нежилого помещения за счет собственных средств и сохранение объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения.

На основании Постановления администрации г.Тамбова от 06.04.2009 N 2391, 06.04.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Спектр" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N 1647/н, по условиям которого истец принял в аренду нежилые помещения площадью 167,50 кв.м., в том числе на первом этаже комнаты N 15,18,19, на втором этаже комнаты N 2,3,4,5,6,6а, расположенные в здании по адресу: г.Тамбов, ул.Интернациональная/Носовская, 31/2 (Лит Б), кадастровый N 68:29:01/01/00:0:11786/329:1000/Б, для размещения офиса.

Пунктом 2.1. договора аренды стороны установили срок его действия с 06.04.2009 по 06.04.2014.

06.04.2009 помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии.

15.10.2009 ООО "Спектр" выдано охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия.

Пунктом 2.2 договора N 1647/н предусмотрено вступление его в силу с даты государственной регистрации.

17.11.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации N 68-6801/128/2010-468.

Пунктом 8.1 договора аренды предусматривалась обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств.

Согласно п.3.1.5 договора аренды арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.

На основании п.3.3.3 данного договора, арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды

27.10.2009 составлен акт N 12 технического состояния части здания - памятника истории и культуры, определения плана работ по этой части здания и благоустройству принадлежащей территории, из которого следует, что общее состояние (внешних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов осматриваемой части памятника) по результатам визуального осмотра конструктивных элементов здания неудовлетворительное; необходимо проведение работ по повышению теплоизоляции чердачного перекрытия; необходимо сооружение системы водостока; необходима частичная замена и усиление наката и балок, ремонт поврежденной штукатурки восстановление теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия; необходимы ремонтно-восстановительные работы полов, стен, внутренние двери находятся в крайне изношенном состоянии, необходима замена на новые; электропроводка требует замены; трубы отопления - заменены новыми.

Письмом от 06.10.2009 за N 0108-1-10438 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, на основании Постановления мэра города Тамбова от 08.01.2002 N 7 "Об утверждении Порядка производства ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение", согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.

09.02.2011 обществу выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия N 1-Р-10 на объект культурного наследия "Дом жилой" г.Тамбов ул.Носовска 2, в качестве основания для производства работ указан договор подряда N 5 от 11.01.2011, заключенный между ООО "Спектр" и ООО "Звезда".

ОАО проектный институт "Тамбовгражданпроект" составлена сметная документация на ремонтно-реставрационные работы, капитальный ремонт здания, которая составила 3 589 710 руб.

12.05.2010 между ООО "Спектр" (заказчик) и ООО "Звезда-2" (подрядчик) подписан договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик обязался выполнить ремонтно-реставрационные работы капитальный ремонт здания по ул.Интернациональная/Носовская 31/2, литер "Б", согласно сметы.

Пунктом 2.6 договора согласован срок выполнения работ: 12.05.2010 - 31.01.2011.

31.01.2011 сторонами подписан акт приема-передачи N 1 на сумму 2 845 447 руб., из которого усматривается, что истцом проведены общестроительные работы, металомонтажные работы, сантехнические работы (разборка деревянных перегородок 29,9 кв.м., устройство перегородок с двухсторонней обшивкой гиспокартонными листами 29 кв.м., разборка деревянной балки 1 шт., установка балки пролетом 9-м - 1 шт., демонтаж оконных коробок 7 шт., снятие оконных переплетов остекленных 18,2 кв.м., снятие подоконных досок 2,86 кв.м., установка оконных блоков из ПВХ профилей 9,2 кв.м., установка подоконных досок 7 пог/м, демонтаж дверных коробок 18 шт., снятие дверных полотен 34 кв.м., заполнение дверных швов пеной 91,8 кв.м., снятие наличников 184 кв.м., установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах 32 кв.м., установка и крепление наличников 184 кв.м., установка металлических дверных коробок, разборка покрытий полов дощатых 1612 кв.м., разборка оснований покрытия полов 161,2 кв.м., разборка плинтусов 206 кв.м., разборка покрытий полов из линолеума и релина 112,7 кв.м., укладка лаг по кирпичным столбикам 112, кв.м., устройство дощатых покрытий 112,7 кв.м., устройство покрытия из фанеры 112,7 кв.м., устройство покрытия из ламината 112,7 кв.м., устройство стяжек цементных 137 кв.м., устройство покрытий на цементном растворе из плиток керамических 21 кв.м., 116 кв.м., устройство плинтусов 206 кв.м., уплотнение грунта щебнем 65 кв.м., устройство подстилающих слоев бетонных 6,5м3, отбивка штукатурки 109,3 кв.м., 90 кв.м.2, подшивка, потолков под штукатурку 112,7 кв.м., облицовка стен гипсокартонными листами 498,5 кв.м., оклейка стен моющимися обоями на бумажной основе 438,7 м3, окраска 271 кв.м., 21 кв.м., облицовка стен плинтусами и угловыми плитками 101 кв.м., монтаж щитков навесных распределительных 4 шт., установка автоматов, установка светильников 4 шт., установка счетчика 1 шт., установка люстр и подвесов 12 шт., установка выключателей, установка розеток, установка кабеля, монтаж шины дополнительного уравнивания потенциалов, монтаж трубы гибкой гофрированной, замена внутренних трубопроводов водоснабжения из стальных труб на многослойные металл-полимерные трубы 10-м, гидравличевские испытания систем трубопроводов, врезка в действующие внутренние сети трубопроводов отопления, водоснабжения, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 5 кв.м., смена санитарных приборов унитазов 2 шт., разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 10-м, смена санитарных приборов умывальников 100 шт., прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб 5-м, 1-м, разборка трубопроводов из водогазопроводных труб, 168 м, прокладка труб из полипропиелиновых труб 16-м, 32-м, установка вытяжного стояка 4,52 кв.м., демонтаж кранов, 14 шт., смена воздушных кранов радиаторов 46 шт., демонтаж радиаторов 26 шт., установка радиаторов стальных, демонтаж котла 1 шт., установка котла 1 шт., демонтаж насосов 3 шт., монтаж насосов 3шт.

Оплата работ произведена платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991 813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1 000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853 634 руб.

04.04.2011 актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, принято в эксплуатацию отремонтированное помещение, находящееся по адресу: 392000, г.Тамбов, ул.Интернациональная/Носовская, д.31/2.

15.02.2011 ООО "Спектр" направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова письмо за N 9 о зачете затраты по капитальному ремонту помещения в счет арендных платежей, на что письмом от 06.05.2011 N 01-08.1-1429 Комитет, со ссылкой на п.2 "Порядка производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение" (утв. Постановлением Мэра г.Тамбова от 08.01.2002 N 7), попросил истца представить расчет стоимости материалов и копии счетов-фактур на материалы.

04.09.2012 между Комитетом по управлению имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО "Спектр" (покупатель) заключены договоры N 1340 и 1339, по условиям которых общество купило муниципальное имущество: нежилое помещение N 1, площадь: общая 67 кв.м., этаж: 1, антресоль, расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Интернациональная/

Носовская, д.31/2 и помещение N 2, площадь: общая 112,7 кв.м., этаж: 2, расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Интернациональная/Носовская, д.31/2.

11.09.2012 указанные помещения переданы по акту приема-передачи.

Оплата произведена платежными поручениями N 238 от 18.07.2012 на сумму 390 000 руб., N 289 от 07.09.2012 на сумму 1 262 542 руб., N 237 от 18.07.2012 на сумму 233 610 руб., N 287 от 07.09.2012 на сумму 756 263 руб.

Ссылаясь на то, что стоимость неотделимых улучшений помещений, проданных по договорам купли-продажи N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 ответчиками не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно материалам дела правоотношения сторон первоначально возникли из договора аренды N 1647/ от 06.04.2009.

Согласно п.2 ст.62 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Интернациональная/Носовская, д.31/2 (литер Б).

На основании Постановления администрации города Тамбова от 06.04.2009 N 2391, указанное нежилое помещение, площадью 167,5 кв.м., предоставлено в аренду сроком на 5 лет ООО "Спектр" и заключен договор аренды от 06.04.2009 N 1647/н для размещения офиса. Особым условием заключения данного договора являлось проведение текущего и капитального ремонта помещения за счет собственных средств, о чем свидетельствует конкурсная документация. Пунктами 4.2.10, 8.1 и 3.1.5 договора аренды сторонами установлена обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств; а также, условие о возможности возмещения арендатору стоимости затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления, при этом арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя, но стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды (п.3.3.3 договора).

Соответственно, об обязанности произвести капитальный ремонт за счет собственных средств арендатор знал еще на стадии заключения указанного договора аренды, поскольку был ознакомлен с конкурсной документацией и условиями договора.

Более того, при подаче заявки на участие в конкурсе ООО "Спектр" сообщало о согласии участвовать в конкурсе на условиях, установленных в конкурсной документации и в качестве конкурсного предложения гарантировало период проведения капитального ремонта объекта аренды с даты подписания договора аренды в течение 120 дней (л.д.82-83 т.3).

При этом, в силу п.4.2.10 договора аренды, арендатор обязан исполнять предписания арендодателя по проведению за счет собственных средств текущего и капитального ремонта. Проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления.

Довод общества о том, что истцом были осуществлены неотделимые улучшения, а не капитальный ремонт обоснованно отклонен судебными инстанциями, в связи со следующим.

Ремонт арендованного имущества регулируется ст.616 ГК РФ, а улучшения арендованного имущества ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения изменяют первоначальную стоимость, технико-экономические показатели и параметры, конструктивные элементы, технологическое и служебное назначение и срок полезного использования помещения и здания в целом.

Исходя из положений Федерального закона N 215-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимается замена или восстановление - строительных конструкций объекта (кроме несущих), систем инженерно-технического обеспечения и их сетей, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Из материалов дела следует, что письмом от 06.10.2009 N 0108-1-10438 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области согласовал проведение именно капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.

Факт проведения капитального ремонта также подтверждается тем, что ООО "Звезда-2" по договору подряда N 5 от 12.05.2010 выполнило ремонтно-реставрационные работы - капитальный ремонт здания, расположенного по ул. Интернациональная/Носовская, 31/2, литер "Б", выполнены общестроительные работы, металомонтажные работы, сантехнические работы общей стоимостью 2 845 447 руб. (в том числе НДС 196 087 руб.), принятые по акту приема-передачи N 1 от 31.01.2011 и оплаченные платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991 813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1 000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853 634 руб.

Доказательств проведения неотделимых улучшений, доказательств получения согласования арендодателя на их проведение, либо внесения изменений в договор аренды 06.04.2009 N 1647/н, по данному вопросу, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, факт проведения капитального ремонта также подтверждается письмами истца (л.д.30-35 т.1), актом приемочной комиссии от 04.04.2011 о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, а также проектно-сметной документацией, выполненной ОАО "Тамбовкоммунпроект".

Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23.11.1988 N 312, при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок.

Из иска, акта приемки выполненных работ N 1 от 31.01.2011 и заявленного истцом ходатайства не усматривается, какие неотделимые улучшения недвижимого имущества (достройка, модернизация, дооборудование, техническое перевооружение и реконструкция.) были произведены обществом в арендуемых помещениях.

Более того, письмом от 10.01.2010 истец просил ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" составить сметную документацию на капитальный ремонт помещений, расположенных по адресу: г.Тамбов ул.Интернациональная

/Носовская, д.31/2.

Представленная истцом и составленная ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" смета соответствует акту приемки N 1 от 31.01.2011 работ, выполненных ООО "Звезда-2".

При этом, из указанного акта не усматривается, что истцом были произведены работы по достройке, модернизации, дооборудованию, техническому перевооружению и реконструкции.

Не может быть принята во внимание также ссылка ООО "Спектр" на то, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества при заключении договоров купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений.

В силу ст.12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Согласно материалам дела цена приобретенного имущества установлена соответствующими договорами купли-продажи от 04.09.2012.

В соответствии с положениями федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В связи с изложенным, требование о зачете в счет выкупной цены муниципального имущества стоимости неотделимых улучшении приобретенного имущества может быть заявлено приобретателем этого имущества при условии, если имущество выкупается им в порядке реализации преимущественного права на его приобретение.

Однако, договоры купли-продажи объектов муниципального имущества N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 заключены посредством публичного предложения, победителем продажи признано ООО "Спектр", что подтверждается протоколами об итогах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 20.08.2012 N 3-п-3/12 и N 4-п-3/12, подписанными истцом без возражений, цена приобретаемого имущества установлена сторонами в договорах купли-продажи и при заключении договоров не оспаривалась.

При этом, имущество, арендованное истцом по договору аренды, на основании Постановления Администрации Тамбовской области N 280 от 10.08.1993 является объектом культурного наследия: "Дом жилой" (адрес: г.Тамбов ул. Носовская 2), работы по сохранению объекта культурного наследия произведены истцом в период действия договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н.

Отношения, возникающие в области сохранения, использования и объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", из ст.14 которого следует, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40-45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.02.2012 по делу N А64-10185/2011 ООО "Спектр" отказано во взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.

При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истцом, вопреки требованиям ст.15 ГК РФ, не представлено доказательств ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком, наличия причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, а также доказательств, подтверждающих размер понесенных убытков, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу N А64-2118/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Солодова М.М. Нарусов