Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 июня 2014 г. N Ф10-1563/14 по делу N А09-7362/2013

г. Калуга

04 июня 2014 г.

Дело N А09-7362/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 28.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.06.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н.Гриднева А.Н.Маненкова
судей	Л.В.Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	Малиновской А.Н.
при участии в заседании:
от истца: открытого акционерного общества "Брянскснабсервис ОПР"	представителя Кошевской Е.Н. по доверенности N 100/256 от 15.07.2013;
от ответчика: МУП Жилищное хозяйство Советского района г. Брянска от третьих лиц: Управления Росреестра по Брянской области общества с ограниченной ответственностью "Городской информационный земельный центр" Муниципального образования город Брянск в лице управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации Брянской городской администрации	представителя Трошина А.В. по доверенности N 3 от 01.11.2013; представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом; представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом; представителя Чебыкиной Е.В. по доверенности N 29/04-02 от 09.01.2014; представителя Введенской И.А. по доверенности N 1/06-2087 от 02.12.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 по делу N А09-7362/2013

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок" (далее - ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - МУП "ЖХ", предприятие, ответчик) о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от МО город Брянск к ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок" на недвижимое имущество - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 283 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, адрес (местонахождение) объекта: Брянская область, г. Брянск, ул. Брянского Фронта, д. 20, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/011/2012-033 (с учетом уточнения).

Брянская городская администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи от 30.06.2013 N 31, заключенного между МУП "ЖХ" Советского района г. Брянска и ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок", недействительным в связи с тем, что цена, по которой было продано муниципальное имущество, не соответствует его действительной стоимости, значительно занижена и не могла быть использована в целях совершения сделки купли-продажи.

Решением суда от 21.11.2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (судьи Тиминская О.А., Еремичева Н.В. и Мордасова Е.В.,) исковые требования ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок" удовлетворены, исковые требования Брянской городской администрации оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Брянская городская администрация, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, полагая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и приняты без учета и оценки всех имеющихся в деле доказательств, просит вышеназванные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца, ответчика, третьих лиц, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, решением от 26.06.2013 N 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва МУП "ЖХ" разрешено осуществить возмездное отчуждение объекта муниципального недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения - общей площадью 283 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Брянского Фронта, д. 20, арендатору ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок".

Стоимость арендуемого имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и на основании отчета N 012/0613/ОЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 283 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Брянского Фронта, д. 20, и составила 3 682 000 руб.

На основании данного решения 30.06.2013 между МУП "ЖХ" (продавец) и ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок" (покупатель) заключен договор N 31 купли-продажи муниципального нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства, за 3 682 000 руб. в рассрочку на 5 лет, с оплатой 20% от полной стоимости объекта в течение 20 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 30.06.2013, обязательство по оплате 20% от полной стоимости объекта выполнено покупателем.

Представители продавца и покупателя 18.07.2013 передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Покупатель 15.08.2013 получил уведомление N 01/002/2013-821,822 о приостановлении государственной регистрации перехода права и права на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Брянского Фронта, д. 20 на основании заявления представителя продавца от 06.08.2013 о прекращении государственной регистрации.

После получения данного уведомления покупатель направил в адрес продавца письмо от 15.08.2013, в котором указал, что не намерен подавать заявление о прекращении государственной регистрации и расторгать договор купли-продажи от 30.06.2013, по которому он добросовестно исполняет все обязательства и просит принять срочные меры для возобновления государственной регистрации.

Поскольку ответчиком никаких мер для возобновления заявленной государственной регистрации не принято, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Брянская городская администрация, полагая, что договор купли-продажи от 30.06.2013 N 31 заключен по цене не соответствующей действительной рыночной стоимости, обратилась с самостоятельными требованиями о признании данного договора недействительным.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок", суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность ранее арендуемого недвижимого имущества.

На основании части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной при условии составления отчета по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом.

Исходя из указанных норм, основанием для удовлетворения иска является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности.

Как правильно установлено судами, на основании решения от 26.06.2013 N 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва 30.06.2013 между МУП "ЖХ" (продавец) и ОАО "Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок" (покупатель) заключен договор N 31 купли-продажи муниципального нежилого помещения за 3 682 000 руб.

Стоимость арендуемого имущества определена и на основании отчета N 012/0613/ОЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Все существенные условия договора купли-продажи от 30.03.2013 N 31 согласованы сторонами при заключении. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась.

Объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 30.06.2013, обязательство по оплате 20% от полной стоимости объекта выполнено покупателем (платежное поручение от 23.07.2013 N 756 на сумму 736 400 руб.).

Стороны договора 18.07.2013 передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Покупатель 15.08.2013 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании заявления продавца от 06.08.2013 о прекращении государственной регистрации.

Суды, удовлетворяя требования общества, обоснованно указали, что общество исполнило обязательство по оплате, получило по акту приема-передачи спорное имущество, а предприятие уклоняется от государственной регистрации перехода права и права собственности.

Доводы Брянской городской администрации о несогласии с рыночной оценкой спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи от 30.06.20013 N 31 и ссылка на отчет об оценке ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" N 13-196-100-096 Н, согласно которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта составила 7 627 000 руб., а также на экспертное заключение от 28.10.2013N 1841/2013-1, в соответствии с которым стоимость объекта оценки, выполненной ООО "Городской информационно-земельный центр" в результате проведенной экспертизы отчета не подтверждается, правильно отклонены судом апелляционной инстанции.

Из договора купли-продажи от 30.06.2013 N 31 следует, что между сторонами было достигнуто соглашение в письменной форме о цене продаваемого объекта недвижимости, порядке расчетов и порядке расчетов оплаты стоимости нежилого помещения.

Сделка совершена по цене, установленной независимым оценщиком.

Как правомерно указал суд первой инстанции, несогласие с отчетом оценщика не может являться основанием для признания сделки недействительной. Наличие в материалах дела отчетов, содержащих иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества. Указанное обстоятельство не лишает собственника права требовать возмещения убытков с лиц, по вине которых было допущено занижение стоимости имущества.

Кроме того, пунктом 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 предусмотрена возможность признания сделки недействительной в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, если установлена обязательность величины оценки для заключения сделки.

Отчет по оценке N 012/0613/ОЦ предприятием не оспаривался.

Таким образом, основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1, п.2 ст. 178 ГК РФ, пришел к верному выводу об отклонении доводов жалобы о совершении сделки под влиянием заблуждения.

Как правильно указано судом, ответчик, будучи коммерческой организацией, является профессиональным участником экономического оборота, и неразумность или недобросовестность действий (бездействия) прежнего руководства предприятия может быть основанием для возмещения виновными лицами убытков организации, но не основанием требования о признании сделки недействительной.

МУП "ЖХ" не могло заблуждаться относительно природы сделки, осознавало, что совершает продажу недвижимости в соответствии с Законом N 159-ФЗ, понимало назначение продаваемого им имущества, в договоре указало цену, определенную независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр". При этом выбор независимого оценщика и заключение с ним договора на выполнение оценки осуществлял ответчик.

Указание ответчика на то, что занижение выкупной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения влечет за собой не только нарушение норм действующего федерального законодательства РФ и требований эффективного его использования как основной цели закрепления муниципального имущества, но и ущерб муниципальному образованию город Брянск в лице Брянской городской администрации в части недополучения в бюджет денежных средств, правомерно не принято во внимание судом апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции соглашается с вышеуказанными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и им дана правильная оценка.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 21.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 по делу N А09-7362/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

А.Н.Маненков Л.В.Солодова