Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2014 г. N Ф10-319/14 по делу N А14-10895/2013

г.Калуга

28 мая 2014 г.

Дело N А14-10895/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "21" мая 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "28" мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	О.В. Киселёвой
судей	И.В. Сорокиной
	Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от истца: Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области	Представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Закрытое акционерное общество предприятие "ОКИБИМА И К"	Представители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества предприятие "ОКИБИМА и К" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 по делу N А14-10895/2013,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Бутурлиновского муниципального района Воронежской области обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу предприятие "ОКИБИМА И К" о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка N 23 от 26.05.2003 за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 51 260 руб. 08 коп.; пени за период с 11.01.2012 по 30.09.2013 в размере 124 255 руб. 50 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка N 23 от 26.05.2003 (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения предмета иска).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 (судья Кривотулова Т.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 (судьи Мокроусова Л.М., Сухова И.Б., Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 по делу N А14-10895/2013 отменить, прекратить производство по делу.

Стороны, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.

Изучив материалы дела, в т.ч. доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, 26.05.2003 между Администрацией г. Бутурлиновка Воронежской области (арендодатель) и Огаревым Василием Митрофановичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 23 от 26.05.2003, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в долгосрочную аренду земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 36:05:0100038:0012 общей площадью 434 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Бутурлиновка, ул. Красная, д. 18 "А" (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок его действия установлен по 26.05.2052.

26.05.2003 по акту приема-передачи Огарев В.М. принял указанный земельный участок.

28.11.2011 договор аренды земельного участка N 23 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.05.2007 между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор по договору передал свои права ЗАО предприятие "ОКИБИМА и К", а также изменился адрес земельного участка: Воронежская область, г. Бутурлиновка, ул. Красная, д. 18 "Б".

Пунктами 3.1., 3.2. договора сторонами согласован размер арендной платы и порядок ее оплаты.

За нарушение сроков оплаты пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность в виде взыскания пени в размере 0,7% невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора.

Письмами от 17.10.2012, 28.05.2013 ответчику предлагалось оплатить имеющуюся задолженность и пени.

Уведомлением от 08.08.2013 истец предложил ответчику расторгнуть договор на основании пункта 4.1.1. договора.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка и ответчиком не представлено доказательств своевременного внесения арендной платы за заявленный ко взысканию период или факта оспаривания размера арендной платы.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора.

При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Положениями п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Кассационная коллегия полагает, что выводы судов сделаны без установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания, по настоящему делу.

Установив законную необходимость регистрации договора N 23 от 26.05.2003, которая была произведена 28.11.2011, суды должным образом не исследовали четырехстороннее дополнительное соглашение к указанному договору от 14.05.2007 о передаче прав арендатора на рассматриваемый земельный участок от Огарева В.М. к ЗАО предприятие "ОКИБИМА и К", заключенное между поименованными лицами с участием Администрации Бутурлиновского муниципального района Воронежской области и Администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области, в т.ч. исполнялось ли оно сторонами, предоставлялось ли к государственной регистрации, состоялся ли переход прав и обязанностей по договору аренды и кем фактически рассматриваемый земельный участок использовался. Таким образом, судами не было дано оценки доводам ответчика об отсутствии государственной регистрации поименованного соглашения и необходимости привлечения к участию в деле, в порядке ст.51 АПК РФ, Администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области и Огарева В.М., являвшимися сторонами по дополнительному соглашению к договору N 23 от 26.05.2003, не исследован вопрос о принадлежности ответчику на праве собственности расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости.

Согласно п.п.2.1,6.1,8.1 договора N 23 от 26.05.2003, срок аренды устанавливается с 26.05.2003 по 26.05.2052, договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Все изменения и (или) дополнения к нему, оформляются в письменной форме и, в случае заключения договора на срок более одного года, также подлежат государственной регистрации.

Поскольку названные обстоятельства не были предметом исследования и оценки судов, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, привлечь к рассмотрению дела по правилам ст.51 АПК РФ Администрацию Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области и Огарева В.М., разрешить спор правильно применив нормы материального и процессуального права.

Исходя из изложенного, руководствуясь ч.1 п.3 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 по делу N А14-10895/2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова