Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 июня 2014 г. N Ф10-1544/14 по делу N А68-9173/2013

г. Калуга

05 июня 2014 г.

Дело N А68-9173/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 29.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.06.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова
судей	А.Н.Маненкова
при участии в заседании:
от истца: Администрации Муниципального образования г. Новомосковск	представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Центарион"	представитель не явился, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центарион", г. Новомосковск, Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А68-9173/2013

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Новомосковск (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центарион" (далее - ответчик, общество) о взыскании 410 710 рублей 44 копеек долга по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, от 08.10.2003 N 247а, 29 139 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 439 849 рублей 44 копеек, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, от 08.10.2003 N 247а и обязании освободить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2013 (судья Воронцов И.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.) исковые требования удовлетворены

Ссылаясь на нарушения норм материального права, ответчик обратился в суд округа с настоящей кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

От истца и ответчика, извещенных о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом представители в суд округа не прибыли.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и ответчика в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как видно из материалов дела, и установлено судами, рассмотревшими спор, 08.10.2003 между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования город Новомосковск и Новомосковский район (арендодатель), ООО "Центарион" (арендатор) и МУП "Служба единого заказчика" (балансодержатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, N 247а, на основании которого арендодатель с участием балансодержателя сдает арендатору во временное владение и пользование с составлением акта приема-передачи следующее имущество: жилые встроенные помещения, расположенные на 1-м этаже жилого дома, находящегося адресу: 301650, г. Новомосковск, пр. Победы, д. 4-а, общей площадью 137,5 кв. м, обозначенные в поэтажном плане и экспликации технического паспорта бюро технической инвентаризации под номерами: N 2-42,2 кв. м, N 3-37,8 кв. м, N 4-7,3 кв. м, N 5-3,5 кв. м, N 6-1,9 кв. м, N 7-3,2 кв. м, N 8-28 кв. м, N 9-13,6 кв. м, в дальнейшем именуемое "имущество", а арендатор обязуется принять имущество и использовать его строго в соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора - для размещения оздоровительного центра, а также своевременно оплачивать арендную плату.

Сдаваемое в аренду имущество принадлежит муниципальному образованию Новомосковский район на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 71-АВ 129017, выданным управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 20.10.2008.

Согласно пункту 2.1 указанного договора в 5-дневный срок после подписания настоящего договора арендодатель передает имущество арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование в соответствии с настоящим договором.

В связи с этим 08.10.2003 нежилое встроенное помещение передано от арендодателя арендатору в удовлетворительном состоянии по акту приема-передачи.

Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора - с 03.09.2003 по 01.09.2004 включительно.

На основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании соглашения от 14.09.2006 о внесении изменений в договор аренды от 08.10.2003 N 247 арендодателем является администрация муниципального образования город Новомосковск и Новомосковский район.

Согласно пункту 4.1 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, рассчитанную арендодателем на основе методики определения арендной платы, утверждаемой главой Новомосковского муниципального образования. Расчет годовой арендной платы (приложение 3) является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается арендатором и арендодателем.

Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее 30-го числа текущего месяца в размере 1/12 части от годового размера (пункт 4.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.9 договора на момент заключения договора годовая арендная плата составляет 33 115 рублей 27 копеек без НДС. Подлежит перечислению арендодателю 2 759 рублей 60 копеек без НДС за один месяц 2003 года.

Арендная плата по настоящему договору может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Новомосковск, или изменения соответствующих коэффициентов. Арендная плата считается измененной с момента утверждения главой муниципального образования новой базовой ставки арендной платы или изменения соответствующих коэффициентов, при этом считается измененным условие договора о размере арендной платы (пункт 4.2 договора).

При изменении органами местного самоуправления базовой ставки арендной платы или методики определения арендной платы после получения уведомления от арендодателя арендатором самостоятельно производится перерасчет и уплата арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения (пункт 4.4 договора).

Внесены изменения в таблицу 3 приложения 1 к постановлению администрации муниципального образования город Новомосковск от 30.11.2009 N 2501 (постановление администрации муниципального образования город Новомосковск от 23.12.2011 N 3595 опубликовано в газете "Новомосковская правда" от 01.01.2012, уведомление от 12.01.2012); с 01.01.2012 базовая ставка арендной и субарендной платы за пользование муниципальным нежилым фондом установлена в размере 1000 рублей за 1 кв. м в год без НДС (постановление администрации муниципального образования город Новомосковск от 08.12.2011 N 3322 (опубликовано в газете "Новомосковская правда" от 18.12.2011; уведомление от 12.12.2011); с 01.01.2013 базовая ставка арендной и субарендной платы за пользование муниципальным нежилым фондом установлена в размере 1070 рублей за 1 кв. м в год без НДС (постановление администрации муниципального образования город Новомосковск от 11.12.2012 N 3966 опубликовано в газете "Новомосковская правда" от 19.12.2012; уведомление от 12.12.2012).

В соответствии с расчетом сумма задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с января 2012 по сентябрь 2013 года составляет 410 710 рублей 44 копейки.

В связи с этим 26.06.2013 истец обратился к ответчику с претензией с просьбой оплатить задолженность и штрафные санкции, оставляя за собой право на обращение в суд с требованием о взыскании долга, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения, которая получена обществом 06.08.2013 (почтовое уведомление N 301650 62 10222 0) и оставлена без ответа и удовлетворения.

Так как в добровольном порядке сумма долга и пени ответчиком уплачена не была, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск, обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В нарушение положений статей 309, 310 ГК РФ принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнил.

Поскольку в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, переданное по договору аренды нежилое помещение истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии у общества обязанности по уплате задолженности по арендной плате за период времени за период с января 2012 по сентябрь 2013 года в сумме 410 710 рублей 44 копеек.

Удовлетворяя заявленное требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29 139 рублей исходя из суммы задолженности, периода начисления процентов с 31.01.2012 по 10.10.2013, учетной ставки банка в размере 8,25% годовых, действовавшей на даты подачи иска в суд и принятия судебного акта, суды правомерно руководствовались следующим.

В силу части 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт просрочки внесения арендных платежей за пользование спорным объектом недвижимости в указанный период времени установлен судами, расчет процентов истцом произведен в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 410 710 рублей 44 копеек и пени в размере 29 139 рублей.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от 08.10.2003 N 247а, суды со ссылкой на положения части 2 статьи 450 ГК РФ, статьи 619 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" правильно указали, что нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы в силу положений части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Как установлено судами, факт несвоевременного и неполного внесения ответчиком арендных платежей нашел свое подтверждение.

Письмом от 27.06.2013 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени, с указанием о расторжении договора в случае невыполнения обязательств.

Вместе с тем задолженность по арендной плате и пени по договору не погашены, предложение о расторжении договора оставлено обществом без удовлетворения.

С учетом изложенного, учитывая невыполнение обществом договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 08.10.2003 N 247а.

Удовлетворяя требования в части обязания ответчика освободить занимаемое помещение, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.3 вышеназванного договора, в случае прекращения действия договора по любым законным основаниям, включая истечение его срока и расторжение договора, имущество передается арендатором арендодателю в исправном состоянии по акту приема-передачи, подписываемым представителями арендодателя, арендатора. Арендатор обязан в течение трех дней с момента прекращения действия договора освободить имущество и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Доказательств возврата истцу нежилых встроенных помещений, расположенных на 1-м этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Новомосковск, пр. Победы, д. 4-а, общей площадью 137,5 кв. м, обозначенных в поэтажном плане и экспликации технического паспорта под номерами 2-9, ответчиком не представлено, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования, обязав ответчика освободить спорное помещение.

Довод общества, о том, что арендатором произведены работы по капитальному ремонту объекта аренды, стоимость которых, по мнению общества, подлежит зачету в счет арендных платежей, правомерно не принят во внимание судами.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При этом одним из установленных гражданским законодательством обязательных условий для проведения зачета является однородность требований, срок исполнения которых наступил, либо срок которых не указан, либо определен моментом востребования, а также бесспорность (достоверность или наличность) требований.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу данной правовой нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, а также при отсутствии в самом договоре аренды диспозитивной позиции относительно возмещения стоимости этих улучшений.

Вместе с тем в материалы настоящего дела ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств осуществления обществом в рамках договора аренды от 08.10.2003 N 247а заявленных неотделимых улучшений, а также выражения собственником письменного согласия на их осуществление.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, пунктом 3.4.2 договора аренды имущества от 08.10.2003 N 247а стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт имущества, а также нести все расходы, связанные с его использованием и содержанием. При этом обязанности арендодателя засчитывать стоимость работ по капитальному ремонту объекта аренды в счет арендных платежей договором не предусмотрено.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и им дана правильная оценка.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014

по делу N А68-9173/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов А.Н.Маненков