Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 марта 2015 г. N Ф10-514/15 по делу N А68-1220/2014

г. Калуга

25 марта 2015 г.

Дело N А68-1220/2014

Резолютивная часть постановления оглашена: 18.03.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме: 25.03.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарант-С" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 по делу N А68-1220/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гарант-С" (ОГРН 1107154014835) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (ОГРН 1097154014154), о признании исполненными обязательства ООО "Гарант-С" по оплате арендной платы по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, N В 71/04-01-007/0-12 за период с 15 мая 2012 года по 15 июня 2014 года зачетом средств, затраченных на работы по капитальному ремонту объекта аренды; признании права ООО "Гарант-С" на зачет в сумме 1 725 302 руб. - средств, затраченных на работы по капитальному ремонту объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, N В 71/04-01-007/0-12 от 15 мая 2012 года (с учетом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2014 (судья Егураева Н.В.) заявленные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 (судьи Волкова Ю.А., Тучкова О.Г., Тимашкова Е.Н.) вышеуказанное решение суда области отменено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, ООО "Гарант-С" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда области.

В судебном заседании директор Общества и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает необходимым постановление апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 15.05.2012 заключен договор N В 71/04-01-007/0-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, по условиям п. 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7, нежилое 1-этажное здание детского сада (пошивочная мастерская), общей площадью 122,2 кв. м (лит. А по данным кадастрового паспорта).

В пункте 1.4 договора стороны установили срок аренды до 15.05.2022, договор вступает в силу с момента передачи имущества арендатору и подлежит обязательной государственной регистрации.

По акту приемки-передачи от 15.05.2012 недвижимое имущество было передано ответчику.

06.07.2012 в установленном порядке договор прошел государственную регистрацию.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата (без НДС) за пользование недвижимым имуществом составляет 200 200 руб. 90 коп. в год, ежемесячно (без НДС) - 16 683 руб. 41 коп.

В соответствии с актом приемки-передачи от 15.05.2012 здание требует капитального ремонта.

В пункте 2.2.7 договора стороны установили, что арендатор обязуется с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт арендуемого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию) подготовленному лицензированной строительной организацией и согласованному арендодателем.

В случае, если арендатор проводит за свой счет капитальный ремонт имущества, то затраты на его осуществление предусматриваются сметой, согласованной с арендодателем и лицензированной строительной организацией, подписывается дополнительное соглашение с арендодателем (пункт 7.3 договора).

Впоследствии общество обратилось к Управлению Росимущества в Тульской области с просьбой согласовать проектно-сметную документацию на ремонтно-восстановительные работы арендуемого имущества на сумму 2 198 399 руб. в счет арендной платы за арендуемое нежилое помещение, представило арендодателю смету и копию свидетельства саморегулируемой организации оценщиков.

В письме от 12.09.2013 N ВК 71-20/6126 арендодатель сообщил, что принимая во внимание техническое состояние объекта, не возражает против проведения капитального ремонта здания.

27.09.2012 истец (заказчик) заключил с ООО "Монолит" (подрядчиком) договор N 01-08-13 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: г. Тула, пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7 в соответствии с объектным сметным расчетом и локальными сметами, являющимися неотъемлемыми частями договора.

Согласно актам о приемке выполненных работ и справке о стоимости выполненных работ от 29.11.2013, подписанных ООО "Гарант-С" и ООО "Монолит", подрядчиком выполнено работ общей стоимостью 1 902 496 руб. 70 коп.

Данные работы были полностью оплачены истцом, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

В пункте 7.3 договора указано, что после выполнения капитального ремонта арендатор предоставляет арендодателю акты выполненных работ и заключение экспертной организации о соответствии фактически выполненных работ актам. Стоимость проведенных арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ, а также неотделимых улучшений по соглашению сторон в соответствии со статьей 616 ГК РФ в полном объеме или частично засчитывается в счет арендной платы до окончания срока действия договора.

27.12.2013 истец обратился к ответчику с просьбой зачесть затраты на капитальный ремонт здания в размере 1 722 000 руб. в счет арендной платы по договору от 15.05.2012.

Письмом от 23.01.2014 N ВБК 71-20/380 Управление Росимущества в Тульской области сообщило, что не имеет возможности произвести зачет затраченных на ремонт средств в связи с отсутствием порядка зачета затрат в счет арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации, а также руководящих указаний Росимущества по данному вопросу, то есть отказалось от проведения зачета по договору.

Согласно заключению от 28.05.2014 N 158 по результатам исследования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тула, пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7, выполненному экспертом Сазоновым А.П., стоимость работ, заявленных в актах о приемке выполненных работ от 29.11.2013 и фактически выполненных на объекте, составляет 1 781 945 руб. 56 коп., в том числе скрытых работ 1 027 321 руб. 34 коп.

В счет внесения арендной платы истцом было перечислено 195 342 руб. 73 коп., что соответствует оплате за период с 15.05.2012 по 15.01.2014 и частично за период 15.01.2014 по 15.02.2014.

Согласно правовой позиции истца начиная с 15.05.2012 по 15.06.2014 и далее, должен быть произведен зачет в счет уменьшения арендных платежей.

Ссылаясь на возникновение у ООО "Гарант-С" после проведения ремонтных работ права на зачет арендной платы на сумму 1 781 945 руб. 56 коп. истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями ст.ст. 606, 611,612, 614, 616 ГК РФ и п.п. 2.2.7, 7.3 договора пришел к выводу о том, что ООО "Гарант-С" не вправе требовать в судебном порядке зачета арендной платы в счет стоимости капитального ремонта арендованного объекта, поскольку обязанность по проведению которого договором возложена на арендатора.

Кассационная коллегия полагает, что удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из факта выполнения истцом капитального ремонта объекта аренды, переданного ответчиком в аренду с недостатками, препятствующими его использование по прямому назначению, в связи чем пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 7.3 договора являются основанием для производства в будущем зачета выполненных истцом работ по капитальному ремонту объекта аренды.

Кроме того, суд области верно счел, что после выполнения истцом капитального ремонта объекта аренды фактически произошло изменение формы арендной платы посредством одностороннего зачета за проведение ремонтных работ на заявленную сумму, что не противоречит статье 614 ГК РФ, поскольку, по мнению суда области, рассматриваемым договором помимо уплаты арендной платы в виде периодических платежей, предусмотрен иной вид арендных платежей в виде возложения на арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 5 ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

При этом, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а согласно ст. 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статья 410 ГК РФ устанавливает такой способ прекращения обязательства полностью или частично, как зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По смыслу названной статьи согласия другой стороны для зачета не требуется, однако другая сторона в обязательстве должна совершить конклюдентные действия, направленные на реализацию зачета.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрена обязанность истца как арендатора с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт арендуемого имущества.

Материалами дела подтвержден факт согласования арендатором сметной документации с арендодателем и проведение ремонтных работ за свой счет, что ответчиком оспорено не было.

Согласно заключению N 158 от 28.05.2014 по результатам исследования арендуемого нежилого здания стоимость работ, заявленных в актах о приемке выполненных работ от 29.11.2013 и фактически выполненных на объекте, составляет 1 781 945 руб. 56 коп.

Из п. 7.3 договора следует, что если арендатор проводит за свой счет капитальный ремонт имущества, то затраты на его осуществление предусматриваются сметой, согласованной с арендодателем.

Стоимость проведенных арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ, а также неотделимых улучшений по соглашению сторон в соответствии со ст.616 ГК РФ в полном объеме или частично засчитывается в счет арендной платы до окончания срока действия договора.

При этом, суд области верно указал на то, что договором от 15.05.2012 в соответствии со ст. 614 ГК РФ предусмотрено изменение формы уплаты арендных платежей; согласование же сметной документации и выполнение работ по капитальному ремонту арендуемого имущества были выполнены с соблюдением условий договора.

Из переданной истцом ответчику сметной документации последнему был известен объем работ. То обстоятельство, что истец не согласовал с ответчиком время и сроки проведения капитального ремонта, не может изменить предусмотренную договором форму уплаты арендных платежей. Ответчик же в письме от 12.09.2013, не возражая против проведения капитального ремонта, не потребовал от арендатора указать какие-либо иные интересующие его сведения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, о том, что согласно условиям п.п. 2.2.6, 2.2.7, 7.3 договора, действительная воля сторон, подтвержденная перепиской, является основанием для проведения зачета в при выполнении арендатором предусмотренных договором условий о выполнении работ по капитальному ремонту.

В соответствии со ст. 411 ГК РФ не допускается зачет требований в случаях, предусмотренных законом или договором.

Между тем, предусмотренный нормами бюджетного законодательства порядок учета доходов, в том числе в качестве поступлений от арендной платы, не изменяет закрепленный Гражданским кодексом Российской Федерации объем прав участников арендной сделки, регулируемых главой 34 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что наличие у арендатора права на уменьшение арендной платы на сумму затраченных средств на проведение ремонтных работ предусмотрено п.7.3 договора и не связано с наличием либо отсутствием вины арендодателя в не проведении работ по капитальному ремонту арендуемого истцом имущества суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет право на зачет в сумме 1 781 945 руб. 56 коп и обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

На основании изложенного, учитывая что выводы суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Гарант-С" не вправе требовать в судебном порядке зачета арендной платы в счет стоимости капитального ремонта арендованного объекта, обязанность по проведению которого договором возложена на последнего противоречат обстоятельствам дела и нарушают нормы материального права, кассационная коллегия пришла к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда области.

Руководствуясь, п.5 ч.1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 по делу N А68-1220/2014 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2014.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Солодова