Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 апреля 2015 г. N Ф10-808/15 по делу N А68-2972/2014

город Калуга

08 апреля 2015 г.

Дело N А68-2972/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объёме 08.04.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Нарусова М.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Солодовой Л.В. Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца: Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы ОГРН 1037101129504 ИНН 7102005410	Осипова Е.Г. - представитель по доверенности N 71 от 10.12.2013;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" ОГРН 1067107013885 ИНН 7107093547	Зеленский Д.В. - представитель по доверенности от 04.06.2014.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тульской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу N А68-2972/2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Управление недвижимостью" о расторжении договора от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, о возложении обязанности вернуть недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 304,3 кв. м (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1), находящиеся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, истцу по акту приема-передачи.

В свою очередь ООО "Управление недвижимостью" обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным исковым заявлением к комитету о признании договора от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, недействительным, как несоответствующего статьям 607, 611 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 (судья Воронцов И.Ю.) исковые требования комитета удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Управление недвижимостью" отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 (судьи Рыжова Е.В., Волкова Ю.А., Тимашкова Е.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Управление недвижимостью" обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО "Управление недвижимостью и капиталом" (арендатор) заключен договор от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, нежилые помещения, общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1 по данным технического паспорта. Срок аренды в соответствии с пунктом 1.4 договора до 01.04.2026.

По акту приема-передачи от 01.04.2006 вышеуказанное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии передано арендатору.

02.02.2007 в соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей в по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области, ООО "Управление недвижимостью и капиталом" и ООО "Управление недвижимостью", стороны признали, что все права и обязанности арендатора по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 перешли к ООО "Управление недвижимостью".

Дополнительным соглашением от 02.02.2007 произведена замена арендатора по договору аренды - ООО "Управление недвижимостью и капиталом" на нового арендатора - ООО "Управление недвижимостью". По условиям дополнительного соглашения от 27.02.2012 арендодателем имущества по договору от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 является комитет, общая площадь имущества, являющегося муниципальной собственностью города Тулы, составляет 304,3 кв. м.

Договором предусмотрено, что арендатор обязан выдать охранное обязательство в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

13.04.2007 ООО "Управление недвижимостью" выдало охранное обязательство N 63-07 по недвижимому памятнику истории и культуры Госоргану охраны памятников истории культуры на территории Тульской области - департаменту культуры Тульской области.

Согласно условиям договора, в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования арендатор обязан провести следующие работы: 1) выполнить научно-проектную документацию на воссоздание объекта культурного наследия, сроки выполнения: 2007-2008 годы, в соответствии реставрационным заданием; 2) выполнить производство работ по воссозданию объекта культурного наследия в соответствии с проектно-сметной документацией, сроки выполнения: 2008-2009 годы.

Департаментом культуры Тульской области 28.06.2007 подписано разрешение N 07 на производство противоаварийных работ на памятнике истории и культуры.

В соответствии с охранным обязательством по недвижимому памятнику истории и культуры от 13.04.2007 N 63-07 ООО "Управление недвижимостью" обязалось воссоздать памятник истории и культуры регионального значения "Жилой дом, XIX в", располагавшийся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, а также подтверждать выполнение условий охранного обязательства не реже одного раза в полгода.

На запрос комитета от 28.01.2014 N КИиЗО/исх-232 ГУК ТО "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" в отношении исполнения арендатором охранного обязательства сообщило, что на дату выдачи охранного обязательства памятник находился в руинированном состоянии после пожара, случившегося в июле 2006 года; арендатор выдал обязательство воссоздать памятник и выполнять условия охранного обязательства N 63-07; арендатор в период с 13.04.2007 никаких сведений о выполнении условий охранного обязательства не представлял; до настоящего времени сгоревший памятник остается в руинированном состоянии.

Из технического заключения следует, что арендатор использует имущество не по назначению и с существенным нарушением условий договора и охранного обязательства, кроме того, все строения по вышеуказанному адресу разрушены, восстановлению не подлежат.

Претензией от 16.01.2014 N КИиЗО/исх-97 комитет сообщил ООО "Управление недвижимостью", о необходимости устранения в тридцатидневный срок со дня получения претензии указанных в ней нарушений, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис; предложил расторгнуть договор, если арендатором в тридцатидневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора; потребовал дать ответ на претензию в тридцатидневный срок со дня ее получения.

22.01.2014 претензия получена ответчиком, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, однако, оставлена без ответа и удовлетворения.

В свою очередь, 11.03.2014 комитетом проведена повторная проверка исполнения договора, о чем составлен акт проверки использования муниципального нежилого помещения от 11.03.2014, согласно которому имущество фактически не используется, все строения разрушены.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, комитет обратился с иском в арбитражный суд.

ООО "Управление недвижимостью" ссылаясь на то, что договор аренды от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 является недействительным, как несоответствующий положениям статей 607, 611 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Рассматривая спор по существу, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Спорным договором предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут, при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории, либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.8, 2.2.9, 2.2.14, 2.2.16 договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).

Между тем, судом установлено, что истцом была направлена претензия ответчику о необходимости устранения в тридцатидневный срок со дня получения претензии указанных в ней нарушений, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис; предложил расторгнуть договор, если арендатором в тридцатидневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора; потребовал дать ответ на претензию в тридцатидневный срок со дня ее получения.

Претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Из вышеуказанного следует, что судом правомерно удовлетворено требование комитета о расторжении договора аренды от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 и согласно ст. 622 ГК РФ, обязании арендатора в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать по акту приема-передачи комитету нежилые помещения общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1), находящиеся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Спорным договором предусмотрено, что арендуемое имущество является памятником истории и культуры и должно использоваться под реконструкцию.

Согласно охранному обязательству от 13.04.2007 ООО "Управление недвижимостью" обязуется воссоздать памятник истории и культуры регионального значения "Жилой дом XIX века", располагавшийся по адресу: город Тула, улица Свободы, 38 б, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, в целях его дальнейшего сохранения, как памятника истории и культуры, находящегося на момент заключения спорного договора в руинированном состоянии, представляющей собой остатки обгоревших бревенчатых стен и деревянных перегородок, заросших кустарником и травой.

Соответственно, реализация права на выкуп здания в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ возможна после исполнения арендатором обязанности по воссозданию здания.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов, о том, что поскольку воссоздание утраченного объекта культурного наследия является одним из способов сохранения такого объекта, спорный договор о передаче в аренду имущества соответствует Федеральному закону "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в части заключения договоров аренды объектов культурного наследия.

В нарушении ст. 65 АПК РФ, ООО "Управление недвижимостью" не представлено доказательств несоответствия договора аренды нормам действующего законодательства, а также не доказана противоправность действий сторон оспариваемой сделки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу N А68-2972/2014, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Солодова