Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2015 г. N Ф10-906/15 по делу N А54-9179/2012

г. Калуга

24 апреля 2015 г.

Дело N А54-9179/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2015 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 г. по делу N А54-9179/2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна (ОГРНИП 304623434400535) обратилась в суд с иском к Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения Н 2, общей площадью 70,8 кв. м., находящегося в подвале многоквартирного дома, лит. А, по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976.

С учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ исковых требований истец просил суд п.п. 2.1, 2.2, 2.3 и 6.2 договора изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 039 423 руб. 09 коп. и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем";

- пункт 2.2: "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 28 872 руб. 86 коп. (последний платеж - 28 872 руб. 99 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- пункт 6.2: "Обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2007 г. N 2682107, заключенного с Управлением муниципальным имуществом Администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани, общество с ограниченной ответственностью "Эоника" и Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 г. (судья В.А. Калинина), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 г. (председательствующий Е.В. Рыжова, судьи Ю.А. Волкова, О.Г. Тучкова), заявленные требования были удовлетворены.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, считая их незаконными и необоснованными, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на несоответствие действующим стандартам оценки экспертного заключения N 232/14 от 21.08.2014 г., выполненного экспертами ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В., Костевым А.С. и Барляевой Н.С, которое положено в основу обжалуемых судебных актов.

Между тем, как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ИП Камынина Н.А. на основании договора N 2682107 от 27.12.2007 г. является арендатором муниципального нежилого помещения Н 2, лит. А, общей площадью 70,8 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, улица 6-я Линия, д. 10 (позиция 1-3 на поэтажном плане подвала от 06.12.2007 г). В данном помещении находится магазин непродовольственных товаров.

16.07.2012 г. истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением N 377-I от 27.09.2012 г. Рязанской городской Думы установлены условия приватизации путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение данного решения 08.10.2012 г. ответчиком было направлено ИП Камыниной Н.А. письмо с предложением заключить договор купли-продажи вышеуказанного имущества по цене 2 813 000 руб., определенной на основании отчета N 150 от 20.08.2012 г. об определении рыночной стоимости имущества, выполненного экспертом ООО "Эоника".

Не согласившись с условием договора о цене, предприниматель направила протокол разногласий, в котором предложила установить выкупную стоимость в сумме 2 000 000 руб., сославшись на справку ООО "Трансспектр+" от 24.10.2012 г., однако, данный протокол Администрация отклонила.

В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.

Так, согласно положениям ст. 217 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в ст. 4 вышеуказанного закона.

Таким образом, являясь арендатором спорного имущества, ИП Камынина Н.А. имеет право на его выкуп в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества.

При этом, рыночная стоимость помещения, определенная в отчете N 01-75/2638 от 08.10.2012 г., выполненном экспертом ООО "Эоника" и представленном ответчиком, составляет 2 813 000 руб., а истцом представлена справка от 24.10.2012 г. ООО "Трансспектр+", согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 000 000 руб.

Принимая во внимание, что разница в цене является значительной, судом в порядке ст. 82 АПК РФ был назначен ряд судебных экспертиз с целью установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Из экспертного заключения N 232/14 от 21.08.2013 г., выполненного экспертами ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В., Костевым А.С. и Барляевой Н.С. и положенного в основу обжалуемых решений судов, следует, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 16.07.2012 г. без учета НДС составляет 1 440 274 руб. 09 коп.

Согласно указанному отчету стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.07.2012 г. без учета НДС составляет 400 851 руб.

Учитывая, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, и не вызывает противоречий и неясностей, суды пришли к выводу, что именно сумма 1 039 423 руб. 09 коп. должна являться выкупной ценой спорного объекта недвижимости.

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами эксперта и не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте его заключения.

С учетом вышеизложенного кассационная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 г. по делу N А54-9179/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов