Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 мая 2015 г. N Ф10-1390/15 по делу N А54-1379/2014

г.Калуга

27 мая 2015 г.

Дело N А54-1379/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2015.

Полный текст постановления изготовлен 27.05.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Шелудяева В.Н.
Судей	Смолко С.И.
	Степиной Л.В.
При участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Виста" (ул. Электрозаводская, д. 52, г. Рязань, 390023, ИНН 6234024054, ОГРН 1066234005749)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ул. Введенская, д. 107, г. Рязань, 390046, ИНН 6227000486, ОГРН 1026200872620) от администрации города Рязани (ул. Радищева, д. 28, г. Рязань, 390046, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 (судья Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 (судьи Заикина Н.В., Еремичева Н.В., Федин К.А.) по делу N А54-1379/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виста" (далее - ООО "Виста", общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление) о признании незаконным отказа от 13.02.2014 N 02/4-13-645 в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4, Н2, общей площадью 58,5 кв.м и обязании уполномоченного органа принять решение о продаже обществу указанного арендуемого муниципального имущества (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Рязани (далее - Администрация).

Решением арбитражного суда от 08.12.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 указанный судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 05.05.2006 между Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и ООО "Виста" был заключен договор аренды N 0501106 части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, д. 4, лит. В (N 11, 12, 15, 16 "а", 18, на поэтажном плане 1-го этажа) общей площадью 58, 5 кв. м (основная площадь - 44,8; вспомогательная площадь - 13,7). Управлением Росреестра по Рязанской области 24.07.2006 была проведена государственная регистрация договора аренды (номер регистрации 02.62.01/206/2006-164).

ООО "Виста" 23.01.2014 и 07.02.2014, ссылаясь на наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Управление с заявлением о выкупе этого имущества.

Письмом от 13.02.2013 N 02/4-13-645 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани отказало ООО "Виста" в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что заключение договора купли-продажи в отношении части здания не допускается.

Посчитав отказ незаконным, ООО "Виста" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обосновано учитывал следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 названного Закона.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Федерального закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, ООО "Виста" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Обязательства по сделке, связанной с арендой муниципального имущества, обществом исполнены в полном объеме.

Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Срок фактического владения и пользования обществом арендуемым имуществом по состоянию на 01.07.2013 превышает два года.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, основанием для отказа ООО "Виста" в выкупе арендуемого имущества послужил вывод органа местного самоуправления о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания не допускается.

Признавая указанный вывод Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани ошибочным, арбитражный суд обоснованно учитывал следующее.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" даны разъяснения о том, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом было установлено, что общая площадь здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, д. 4, составляет 301, 9 кв. м, из них - 243, 4 кв. м приватизировано обществом с ограниченной ответственностью "АИР" (на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 17.07.2012 N 20/1-15-25) и 58, 5 кв. м - арендует ООО "Виста".

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.12.2013 по делу N А54-4854/2013 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "АИР" о признании недействительным отказа администрации, изложенного в письме от 25.07.2013 N 20/1/2-19/5353, в выделе в натуре части здания литера В общей площадью 243, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4. На администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов названного общества путем выдела в натуре части здания литер В общей площадью 243, 4 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Как следует из поэтажного плана строения лит. В (г. Рязань, ул. Торговый городок, д. 4) и не оспаривается заинтересованными лицами, испрашиваемая заявителем часть здания отделена от других помещений этого здания и имеет собственный выход на улицу.

При таких обстоятельствах спора арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что на дату обращения ООО "Виста" с заявлением о выкупе муниципального имущества общество владело и пользовалось данным имуществом на основании договора аренды, заключенного в установленном законом порядке, арендуемое имущество является объектом гражданских прав и может быть сформировано в обособленный объект.

Учитывая изложенное, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно признал неправомерными действия Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, связанные с отказом ООО "Виста" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу N А54-1379/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

С.И. Смолко Л.В. Степина