Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 июня 2015 г. N Ф10-1734/15 по делу N А54-3622/2014

г. Калуга

18 июня 2015 г.

Дело N А54-3622/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 10.06.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова И.В.Сорокиной
при участии в заседании:
от истца: Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (г. Рязань, ОГРН 1106234003732, ИНН 6234079744)	представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу N А54-3622/2014,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, заключенный между ООО "МАСТ" и ООО "Сервис Недвижимость", а именно:

-преамбулу договора изложить в редакции: "Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице заместителя начальника управления Ермаковой Людмилы Евгеньевны, действующей на основании Положения об управлении земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, утвержденного решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 740-1, приказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани от 18.02.2013 N 01-11/4, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 от 19.12.2002 серия 62 N 000700941, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 31.12.2010 серия 62 N 002133835, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Лапутиной Светланы Львовны, действующей на основании устава, зарегистрированное межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы РФ N 2 по Рязанской области 26.04.2010 за основным государственным номером 1106234003732, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 62 N 002142367, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее - договор) о следующем".

Раздел 3. "Цена и порядок расчетов" озаглавить "Платежи и расчеты по договору" и изложить в редакции:

"3.1. Арендная плата по настоящему Договору определяется в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны N 01-14/3 2р от 31.01.2014 и устанавливается:

- за 31.01.2014 всего с НДС - 31 124,03 рубля, в том числе сумма арендного платежа -26376,30 рублей.

- с 01.02.2014 всего в месяц с НДС - 964 845,04 рублей, в том числе сумма арендного платежа - 817 665,29 рублей.

Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам указанным в пункте 3.6 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации".

3.2. Изменение размера арендной платы в порядке и в сроки, определенные договором, либо установленные органами государственной власти и местного самоуправления, является обязательным для сторон.

3.3. Размер арендной платы по договору пересматривается ежегодно, не позднее одного месяца со дня окончания годичного срока действия арендной платы и определяется путем умножения действующего размера арендной платы на коэффициент индексирования размера арендной платы, определяемый арендодателем с учетом уровня инфляции на основании данных органов статистики по индексам потребительских цен по Рязанской области по платным услугам за предшествующий год (Кинф).

3.4. В случае изменения площади объекта в результате его технической инвентаризации либо по иным основаниям, размер арендной платы по договору определяется путем его перерасчета с учетом размера арендной платы за 1 кв. м площади объекта и общей площади объекта.

3.5. Изменение размера арендной платы оформляется соглашением сторон о внесении соответствующих изменений в договор.

3.6 Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (Администрация г. Рязани) на р/с N 40101810400000010008 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПП получателя" 623401001, код бюджетной классификации 44411105074040000120, ОКТМО 61701000, арендную плату в размере, установленном в пункте 3.1 настоящего договора.

Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с Администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе".

Раздел 10 "Адреса и реквизиты сторон" изложить в редакции:

"Арендодатель: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Адрес: 390046, г. Рязань, ул. Введенская, 107; УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани), р/с 40204810500000000006 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001, ИНН 6227000486, КПП 622901001, ОГРН 1026200872620; заместитель начальника управления Л.Е. Ермакова Арендатор: общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость".

Адрес: 390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 41; р/с 40702810000000004988 в Прио-Внешторгбанке (ОАО) г. Рязань, ИНН 6234079744, КПП 623401001, Бик 04612708; Директор С.Л. Лапутина".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 (судья Котова А.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А, Тучкова О.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу судебных актов, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Стороны в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда Центрального округа, кассационная жалоба на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами, 31.08.1995 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Рязани (собственник) и акционерным обществом закрытого типа "МАСТ" (доверительный управляющий) заключен договор N 04-18/1 о передаче в доверительное управление имущества, находящегося в муниципальной собственности - имущественного комплекса "Родина" с прилегающей к нему территорией.

13.07.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "МАСТ" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (арендатор) заключен договор аренды здания лит. А, кадастровый номер 62629:00:00000:2736:001, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, общей площадью 1491,6 кв. м, в том числе: основной площадью - 972 кв. м, вспомогательной площадью - 519,6 кв. м (из них подвал - 69,6 кв. м) с прилегающей к нему территорией сроком действия с 13.07.2010 по 01.08.2020.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель обладает правом на сдачу вышеуказанного имущества в аренду в связи с осуществлением в отношении данного имущества функций доверительного управляющего на основании договора от 31.08.1995 о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление.

Цена и порядок расчетов установлен пунктом 3 договора

02.11.2010 договор аренды от 13.07.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке.

13.07.2010 по акту приема-передачи имущество передано арендатору.

В дальнейшем соглашением между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" 05.08.2010 внесены изменения в договор аренды от 13.07.2010, согласно которым арендодателем по данному договору является управление муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Кроме того, пункт 3.4 договора изложен в редакции:

"Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани) на р/с N 40101810400000010008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПП получателя" 623101001, код бюджетной классификации 44411109044040004120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего Договора.

Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе".

Государственная регистрация соглашения от 05.08.2010 произведена регистрирующим органом 13.08.2010.

Впоследствии, 29.11.2012 г. Рязанской городской думой было принято решение N 476-I "О внесении изменений в Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, утвержденного решением Рязанской городской думы от 11.12.2008 г. N 923-I", согласно которому размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объектом аренды, составленного в соответствии с действующим законодательством.

С учетом отчета оценщика от 31.01.2014 N 01-14/32р, ежемесячная арендная плата за пользование спорным нежилым общей площадью 1491,6 кв. м, расположенным по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, по состоянию на 27.01.2014 составляет в месяц за 1 кв. м с учетом НДС - 646 рублей 85 копеек, без учета НДС - 548 рублей 18 копеек, в год за 1 кв. м с учетом НДС - 7762 рубля 16 копеек, без учета НДС - 6578 рублей 10 копеек.

Руководствуясь данным отчетом, истцом было направлено в адрес ответчика соглашение об изменении договора в части размера арендных платежей.

Ссылаясь на отказ от подписания такого соглашения и на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

Обязательства сторон возникли из договора аренды от 13.07.2010, который подлежит регулированию нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Рязанской городской думы от 29.11.2012 г. N 476-I, которым размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объекта аренды, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Однако, учитывая, что решения городской думы относятся к нормативным актам органов местного самоуправления и не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, внесение изменений в спорный договор в связи с самим фактом принятия решения в отсутствие обоюдного соглашения сторон, не представляется возможным.

Положения вышеуказанного решения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В данном случае, договором изменение способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления не предусмотрено.

Дав надлежащую правовую оценку положениям договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что согласно пунктов 3.1 3.7,5. 14 арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять порядок (методику) определения арендной платы.

Как правильно отмечено судами, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Рязанской городской думой решения от 29.11.2012 г. N 476-I само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Цена пользования объектом аренды иным, нежели земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, законом не регулируется. Истцом не приведено ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная плата при сдаче в аренду муниципального имущества устанавливается уполномоченными на то государственным органом и (или) органом местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений не относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными договором аренды.

Положения ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Однако, как обоснованно указали судебные инстанции, обстоятельств, являющихся основаниями для изменения договора в соответствии с правилами, установленными статьей 451 ГК РФ, в данном случае судом не установлено.

Ссылка истца на заключение договора аренды доверительным управляющим, управление не принимало участия в разработке условий заключенного договора, арендная плата по договору занижена, поскольку при ее расчете применена формула, не основанная ни на одном муниципальном нормативном акте качестве как на существенно изменившееся обстоятельства, обоснованно отклонена судами.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2011 по делу N А54-5695/2010 в удовлетворении исковых требований администрации города Рязани к ООО "МАСТ" и ООО "Сервис Недвижимость" о признании недействительным договора аренды от 13.07.2010 и обязании ООО "Сервис Недвижимость" освободить арендуемое здание было отказано. Данное решение оставлено вышестоящими судебными инстанции без изменения.

При рассмотрении данного дела суды пришли к выводу о том, что ООО "МАСТ", действуя на основании договора доверительного управления от 31.08.1995 N 04-18/1, заключенного в соответствии с постановлением мэра города Рязани от 25.08.1995 N 2364 "О передаче имущественного комплекса ликвидированного МП "Детский кинотеатр "Родина" в доверительное управление АОЗТ "МАСТ", постановлением мэра города Рязани от 09.12.1994 N 1677 "О доверительной собственности (трасте)" и Временным Положением о доверительной собственности, правомочно распорядилось имуществом, передав его в пределах срока доверительного управления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" по договору аренды от 13.07.2010.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего спора.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 1012 ГК РФ, статьи 1020 ГК РФ суды правильно указали, что действия доверительного управляющего фактически являются способом реализации правомочия собственника по пользованию принадлежащим ему имуществом, в связи с чем управление, вступая в договорные отношения с доверительным управляющим, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления.

Соглашением от 05.08.2010 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, подписанным управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани без каких-либо возражений относительно условий договора, стороны определили, что арендодателем по договору аренды выступает управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани.

Подписав данное соглашение, истец фактически одобрил заключение договора аренды от 13.07.2010 на указанных в нем условиях.

В связи с изложенным, довод истца о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, обоснованно признан судами неправомерным.

Поскольку положения спорного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недопустимости судебного внесения заявленных истцом изменений в раздел 3 договора.

Учитывая изложенное, судебными инстанциями обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о внесении изменений в договор аренды от 13.07.2010.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу N А54-3622/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов И.В.Сорокина