Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2015 г. N Ф10-1462/15 по делу N А09-4913/2014

г. Калуга

17 июня 2015 г.

Дело N А09-4913/2014

Резолютивная часть постановления оглашена: 09.06.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме: 17.06.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Нарусова М.М.
судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи		Гриднева А.Н. Леоновой Л.В. Лесковой А.О.
при участии в заседании:
от истца: (ответчика по встречному исковому требованию) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации от ответчика: (истца по встречному исковому требованию) Общество с ограниченной ответственностью "Русинвест" от третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ"	Копичева И.В. - представитель (дов. от 01.04.2015 N 29/04-32) Супрунев А.А. - представитель (дов. от 11.03.2013) Супрунев А.А. - представитель (дов от 12.03.2015 N 2)

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русинвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу N А09-4913/2014,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858) обратилось в Арбитражный суд Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русинвест" (ОГРН 1103256004906) с иском о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 12.05.2012 N 162ВД-2012 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81 и сдать по акту приема-передачи, о взыскании с ответчика задолженности в размере 73 356 руб. 02 коп., в том числе 68 250 руб. 84 коп. - основной долг за период с 01.09.2014 по 30.11.2014 и 5105 руб. 18 коп. пени за период с 10.09.2014 по 30.11.2014 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Русинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о взыскании стоимости капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 89,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 81, в размере 724 561 руб. 20 коп. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено ООО "Гриди".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 (судья Садова К.Б.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 (судьи Тимашкова Е.Н., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.) требование управления о взыскании с общества задолженности в размере 73 356 руб. 02 коп. оставлено без рассмотрения, в остальной части первоначально заявленные исковые требования удовлетворены. Встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Русинвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты в части удовлетворения первоначально заявленных исковых требований отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии со ст.286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 подлежат оценке только в обжалуемой части, то есть только в части удовлетворения первоначально заявленных исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному исковому требованию) и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель истца (ответчика по встречному исковому требованию) не соглашаясь с доводами кассационной жалобы, просил оставить её без удовлетворения, а судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 12.05.2012 на основании протокола аукциона от 27.04.2012 N 8-А между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 162ВД-2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного здания по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Димитрова, 81, общей площадью 89,1 кв. м, для использования под розничную торговлю.

Пунктом 3.1 договора арендная плата за переданный по договору объект установлена в размере 22 750 руб. 28 коп. в месяц согласно протоколу аукциона.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска,

арендную плату за январь арендатор перечисляет авансом до двадцатого января в бюджет города Брянска.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При просрочке платежа свыше одного раза арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды независимо от последующего внесения суммы задолженности.

Помещение, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору по акту от 11.05.2012.

Ссылаясь на то, что направленное в адрес ответчика предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи оставлено ответчиком без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Кроме того, ссылаясь на обязанность арендодателя зачесть стоимость произведенного ответчиком капитального ремонта арендуемого помещения в счет арендной платы по спорному договору, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования в части, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ, обязанность своевременной уплаты арендных платежей лежит на арендаторе. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (также предусмотрено п. 6.2 договора аренды).

Поскольку направленное в адрес общества предарбитражное напоминание от 23.04.2013 N 29/06-2883 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 3-дневный срок и предложением расторгнуть договор аренды и сдать его по акту приема-передачи, оставлено ответчиком без ответа, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что управление имело правовые основания для обращения в суд, в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неуплате арендной платы за восемь месяцев подряд в установленный срок с учетом периода просрочки, значительного размера задолженности.

Кроме того, руководствуясь положениями ст. 622 ГК РФ, судебные инстанции пришли к верному выводу о возложении на ответчика обязанности по возврату истцу спорного нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции верно исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 5.2.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, реконструкцию и другие неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора при необходимости проведения капитального ремонта порядок сроки и условия его проведения устанавливаются дополнительным соглашением к договору, и подписывается обеими сторонами.

Из материалов дела следует, что сторонами не заключалось дополнительных соглашений к договору аренды о проведении капитального ремонта арендатором.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность факта согласования с арендодателем произведенных работ, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований.

Ссылка общества на то, что арендуемое помещение было передано ему в неудовлетворительном состоянии, препятствующем его использованию по целевому назначению, ввиду чего требовалось проведение неотложного капитального ремонта обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку представленный в материалы дела акт приема-передачи нежилого помещения от 11.05.2012 не содержит сведений о необходимости проведения капитального ремонта.

Кроме того, в отчете от 03.10.2011 N 12-Д211/32-10-2011 об оценке рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения, подготовленном ООО "Международный центр оценки и консалтинга", техническое состояние объекта определено как удовлетворительное. Заключений о необходимости проведения капитального ремонта помещения в нем не содержится.

Отказывая в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении экспертизы по вопросу необходимости проведения капитального ремонта помещения и его стоимости, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 82 АПК РФ, а также нецелесообразностью её проведения с учетом условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в обжалуемой части и отказе во встречных исковых требованиях.

Иные доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь, п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу N А09-4913/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Леонова