Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 июля 2015 г. N Ф10-1781/15 по делу N А35-4170/2014

г.Калуга

2 июля 2015 г.

Дело N А35-4170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2015.

Полный текст постановления изготовлен 02.07.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии представителей:

от главы КФХ Максимова Николая Станиславовича (ОГРНИП 308461110700016, ИНН 460700342640, Курская область) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Администрации Золотухинского района Курской области (ОГРН 1054603019723, ИНН 4607004726, ул.Ленина, рп. Золотухино, Золотухинский р-н, Курская обл., 306020) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу главы КФХ Максимова Николая Станиславовича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 (судья Силакова О.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Семенюта Е.А.) по делу N А35-4170/2014,

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ Максимов Николай Станиславович (далее - Глава КФХ) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Золотухинского района Курской области (далее - Администрация), содержащегося в письме от 21.04.2014, в предоставлении Главе КФХ в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98, площадью 113786 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, как несоответствующего Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Главы КФХ, осуществив предусмотренные п.6 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации действия по рассмотрению заявления, подготовить проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, рассчитать выкупную цену земельного участка исходя из двух с половиной процентов его кадастровой стоимости, направить договор купли-продажи Главе КФХ с предложением о его заключении.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Глава КФХ просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, так как судами были сделаны выводы, несоответствующие фактическим обстоятельствам дела, а также не правильно применены нормы материального права. Глава КФХ считает, что он является правопреемником ЗАО "Содружество", в связи с чем, пользование земельным участком перешло к главе КФХ на том же праве, что было у общества - праве постоянного (бессрочного) пользования, но которое впоследствии было переоформлено Максимовым на право аренды.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения и постановления судов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Главой КФХ (покупатель) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, заключенного с ЗАО "Содружество" (продавец), приобретены в собственность объекты незавершенного строительства: литера N 1, литера В9, литера В16, литера В10, расположенные по адресу: Золотухинский район, местечко Свобода, ул.Никулинская, д.1.

Указанные объекты недвижимого имущества перешли в собственность ЗАО "Содружество" в результате реорганизации в порядке приватизации имущества совхоза "Золотухинский".

Согласно п.2.1. договора купли-продажи от 02.08.2010 передача права собственности на объекты незавершенного строительства влечет переход права к покупателю на часть земельного участка с кадастровым номером 46:07:14 08 02:0089, на котором расположены объекты и который необходим для их обслуживания и эксплуатации, принадлежащего продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается Государственным актом N 300700171.

Право собственности Главы КФХ на приобретенные объекты незавершенного строительства зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и на основании заявлений ЗАО "Содружество" и Главы КФХ от 18.04.2011 постановлением Администрации от 21.04.2011 N 283 прекращено право постоянного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 46:07:140802:98 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства за ЗАО "Содружество" в связи с продажей объектов незавершенного строительства и в соответствии с пунктом 2 постановления земельный участок предоставлен в аренду Главе КФХ сроком на 3 года.

21.04.2011 между Администрацией (арендодатель) и Главой КФХ (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка.

Постановлением Правительства Курской области от 25.11.2011 N 211-пп земельный участок с кадастровым номером 46:07:140802:98 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год.

В соответствии с постановлением от 25.11.2011 N 211-пп Администрацией внесены изменения в постановление от 21.04.2011 N 283 и 16.05.2012 заключено с Главой КФХ дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2011 N 17.

24.03.2015 Глава КФХ обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

В письме от 21.04.2014 N 01-29/742 Администрация сообщила Главе КФХ, что при предоставлении земельного участка в аренду в целях реконструкции применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается, поскольку в отличие от зданий, строений, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения реконструкции и ввода в эксплуатацию. Администрацией также указано, что спорный земельный участок не может быть приобретен в собственность в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), в связи с тем, что глава КФХ приобрел объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Считая отказ Администрации в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка незаконным, глава КФХ обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что оспариваемый отказ Администрации Золотухинского района Курской области в предоставлении Главе КФХ в собственность земельного участка, соответствует действующему законодательству, не нарушает его права и охраняемые законом интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести участки в собственность по своему желанию в установленный законом срок (до 1 июля 2012 года) в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Так, Президиум в постановлениях от 23.12.2008 г. N 8985/08, от 01.03.2011 г. N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Если общество, заинтересованное в приобретении земельного участка, стало собственником объектов незавершенного строительства не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации, и не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оснований для применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 г. N 13783/12). Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 г. N 14880/10).

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия Главы КФХ данным требованиям установили, что он стал собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом N 178-ФЗ и пришли к правомерному выводу об отсутствии у заявителя права приобретения спорного земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса и Законом N 178-ФЗ.

Из обстоятельств дела следует, что Глава КФХ, исполняя установленную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязанность по переоформлению права на земельный участок, воспользовался предусмотренным Законом правом выбора, направив в Администрацию заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду, а в дальнейшем, заключив с Администрацией договор аренды от 21.04.2011 N17.

На основании вышеизложенного, коллегия судей кассационной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, нормы материального права применительно к обстоятельствам дела применены верно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Руководствуясь статьей 104, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу N А35-4170/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Максимову Николаю Станиславовичу излишне уплаченную по чеку-ордеру от 29.04.2015 через Курское отделение N 8596 филиал N 138 государственную пошлину в сумме 2850 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко