Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2015 г. N Ф10-3393/15 по делу N А14-15023/2014

г. Калуга

30 сентября 2015 г.

Дело N А14-15023/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Нарусова М.М.
	Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: общество с ограниченной ответственностью "Актив" от ответчиков: Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж Администрация ГО г.Воронеж	не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом представитель Солтанов М.Ш. (доверенность от 3012.2014 N 1907 сроком действия до 31.12.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив", г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 по делу N А14-15023/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Даймонд" (далее - ООО "Даймонд", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - Администрация, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:04 03 001:0007, площадью 1200 кв.м, по адресу: г.Воронеж, ул.Моисеева, 2ж.

Судом области произведена замена истца ООО "Даймонд" на его правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - ООО "Актив", истец, заявитель жалобы).

Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее - УМИЗ Администрации городского округа город Воронеж) привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Заявитель обратился в суд округа с кассационной жалобой на вышеуказанные судебные акты, в которой просил их отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика Администрации ГО г.Воронеж в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы и просил спорные судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда округа заявитель и ответчик Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Даймонд" (Истец) на основании зарегистрированных договора N 40-10-09/мс от 07.12.2010 и договора перенайма земельного участка б/н от 11.07.2012, на праве владения и пользования принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Моисеева, 2ж, площадью 1 200 кв.м, с кадастровым номером 36:34:04 03 001:0007, из категории земель - земли поселений.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание площадью 11,2 кв.м, инвентарный номер 9431, литер Д, кадастровый (или условный номер) 56:34:04:00-00-00:00:9431:2004-67-18, принадлежащее истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи б/н от 11.07.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 36-АГ 779493 от 29.08.2012.

Земельный участок, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Моисеева, 2ж, на основании Постановления Администрации городского округа город Воронеж N 1072 от 17.11.2010 предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 лет обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер". Между Администрацией г.Воронежа и ООО "Юпитер" заключен договор N 40-10-09/мс от 07.12.2010 аренды земельного участка.

В п.1.2. вышеуказанного договора указано: "Участок, фактически занимаемый нежилым зданием. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенным использованием".

В соответствии с техническим паспортом на нежилое помещение, выданным ГУП ВО "Воронежоблтехинвентаризация" БТИ Ленинского района г.Воронежа, нежилое здание, 1985 года застройки, расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Моисеева, 2ж, состоит из здания летнего кафе, площадью 15,4 кв.м (по наружному обмеру, внутренней площадью 11,2 кв.м), ступеней площадью 1,9 кв.м и террасы, площадью 178,0 кв.м, таким образом, общая застроенная площадь земельного участка составляет 195,3 кв.м.

Между Администрацией г.Воронеж и ООО "Юпитер" 30.12.2010 подписано соглашение, в соответствии с которым пункт 1.2. Договора N 40-10-09/мс от 07.12.2010 аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для реконструкции существующих объектов с организацией пристроек под культурно-оздоровительные объекты. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенным использованием". Подписанием дополнительного соглашения Администрация городского округа город Воронеж выразила свое согласие со сменой разрешенного использования.

На основании кадастрового паспорта земельного участка 14.06.2012 в Единый государственный реестр прав внесены изменения в его разрешенное использование. В связи с этим 21.03.2014 в п. 1.2. договора N 40-10-09/мс от 07.12.2010 внесены изменения, в результате чего указанный пункт изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства кафе. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенным использованием".

Между ООО "Юпитер" и ООО "Даймонд" 11.07.2012 заключен договор перенайма спорного земельного участка и договор купли-продажи нежилого здания, на нем расположенного. В соответствии с данным договором права и обязанности ООО "Юпитер" по договору N 40-10-09/мс от 07.12.2010 аренды земельного участка в полном объеме перешли к ООО "Даймонд".

Право собственности на нежилое здание общей площадью 11,2 кв.м, 29.12.2014 на основании договора купли-продажи от 23.12.2014 перешло от ООО "Даймонд" к ООО "АКТИВ".

Также между указанными организациями заключен договор перенайма земельного участка от 23.12.2014, в соответствии с которым ООО "Даймонд" передало ООО "АКТИВ" права и обязанности по договору аренды земельного участка N 40-10-09/мс от 07.12.2010 на земельный участок, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер: 36:34:04 03 001:0007, расположенный по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, улица Моисеева, 2ж.

В соответствии с п.5.6 раздела 5 Приложения 4 к постановлению Администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 N 650 "Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования "Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж" (в ред. постановления Администрации городского округа город Воронеж от 25.12.2012 N 1145) для предприятий общественного питания площадь земельного участка определяется в размере 0,1-0,25 га на 100 мест.

В разделе 2 Градостроительного плана земельного участка N RU36302000-0000000000001975 от 16.06.2012 указано, что спорный земельный участок решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-И "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" отнесен к зоне 01 - "Многофункциональный общегородской центр". В соответствии с п.2.1. градостроительного плана одним из основных видов использования земельного участка является - "предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д."

П.2.2.1. градостроительного плана определяет предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и объектов капитального строительства. Так, при площади летнего кафе равной 15,4 кв.м (по внешним размерам), площади террасы 178 кв.м, площадь земельного участка равна 1200 кв.м.

Данные площади аналогичны указанным в техническом паспорте нежилого здания.

Решением Воронежской городской думы от 25.04.2012 N 794-III "О внесении изменений в решение Воронежской городской думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" в приложение к решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-И внесены изменения в листы 5, 10, 16, 21 ст. 17 "Карта градостроительного зонирования" и лист "фрагмент центральной части" согласно приложениям N N 1-5. В соответствии с вышеуказанным документам спорный земельный участок расположен в зоне 01 - "Многофункциональный общегородской центр", что также подтверждается градостроительным планом земельного участка N RU36302000-0000000000001975 от 16.06.2012. Указанная зона не содержит ограничения на размещения объектов капитального строительства.

Истец, в соответствии с п.5 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратился 28.10.2014 в Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж Воронежской области с предложением (офертой) о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

В указанный срок истец ответа от ответчика не получил, что послужило основанием для обращения в суд по настоящему делу. В обоснование иска истец ссылается на приведенные обстоятельства и нормативные документы, полагая, что размер спорного земельного участка при предоставлении его в аренду был определен как необходимый для дальнейшей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подробно проанализировав положения ст.ст.28, 36 ЗК РФ, разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд апелляционной инстанции указал, что право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 ЗК РФ.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Между тем в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Пунктом 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Как указано выше, на земельном участке площадью 1 200 кв.м, принадлежащем истцу на праве аренды расположено нежилое здание площадью 11,2 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности.

Доводы истца о том, что именно для обслуживания нежилого здания (летнего кафе с террасой) указанной площади был сформирован и выделен земельный участок площадью 1200 кв.м. при предоставлению его в аренду, отклонены судами на основании следующего.

Поскольку истец обратился с заявлением о приобретении данного земельного участка в собственность, как собственник находящегося на нем объекта недвижимости, то в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса обязан доказать, что, как собственнику объекта недвижимости, имеющему исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, для эксплуатации объекта недвижимости необходимым земельный участок определенного размера.

Тем не менее, заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, что указанный объект является предприятием общественного питания, как предприятие общественного питания, указанный объект не приобретался и непосредственно истцом не использовался.

Как указал суд, разрешенное использование данного земельного участка - строительство кафе, указанное в кадастровом паспорте земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Моисеева, 2ж, площадью 1 200 кв. м, не является доказательством формирования данного участка для использования конкретного объекта недвижимости.

Земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости площадью 11,2 кв. м, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст.9 АПК РФ, а также положений ст.65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии со ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судом первой инстанции было разъяснено сторонам право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы по вопросу определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации указанного объекта. Стороны отказались от назначения такой судебной экспертизы.

Суды первой и апелляционной инстанции при этом указали, что только путем проведения судебной экспертизы было возможно установить площадь сформированного и выделенного земельного участка.

Иных доводов, которым судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка, кассационная жалоба не содержит, доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебных актов.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 291.1 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 по делу N А14-15023/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова