Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2015 г. N Ф10-3230/15 по делу N А54-6423/2013

г. Калуга

30 сентября 2015 г.

Дело N А54-6423/2013

Резолютивная часть постановления оглашена:23.09.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме: 30.09.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Нарусова М.М.
судей		Гриднева А.Н. Сорокиной И.В.
при участии в заседании:
от истцов: Индивидуальный предприниматель Зудова Тамара Яковлевна от ответчика: Администрация города Рязани от третьих лиц: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани Рязанская городская Дума	Истец, ответчик и третьи лица не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу N А54-6423/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зудова Тамара Яковлевна (ОГРНИП 304623012600151) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, литер А, этаж - подвальный, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, реестровый номер 110747, и считать договор заключенным на следующих условиях: 1) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений и составляет 1 464 802 руб. 28 коп. (НДС не облагается)"; 2) пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 40 688 руб. 95 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего числу и дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (с учётом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 (судьи Рыжова Е.В., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу судебных актов, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции продавца.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие, в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между управлением (арендодатель) и ИП Зудовой Т.Я. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.04.2008 N 0812108, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, для использования под магазин. По акту приема-передачи от 23.04.2008 нежилое помещение передано ИП Зудовой Т.Я.

Письмами от 14.02.2006 N 01-081/1313 и от 04.07.2006 N 16-679 администрация уведомила истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта и обустройства отдельного входа в арендуемом нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, при условии согласования проектно-сметной документации.

Получив разрешение, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 руб. Данные обстоятельства подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами.

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 руб. 28 коп.

27.06.2013 ИП Зудова Т.Я. в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилась в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 N 44-II установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н2, литера А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60. Способ приватизации - выкуп ИП Зудовой Т.Я. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Управление направило в адрес ИП Зудовой Т.Я. письмо от 21.10.2013 N 01-75/2837 с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09.09.2013 N 09-13/18р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 08.11.2012 составила 5 411 595 руб.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, ИП Зудова Т.Я. направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 2 010 144 руб., определенной на основании отчета ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф" от 13.11.2013 N 11-13/10.

Письмом от 11.12.2013 N 01-68/10399 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Зудова Т.Я. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно материалам дела, разногласия возникли у сторон в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Из положений ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям ст. 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае, как верно отметили судебные инстанции, обязанность заключить договор в силу закона лежит на ответчике.

Ввиду разногласий в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 08.04.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр профессиональной оценки" Зиминой Наталье Владимировне.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от 08.05.2014 N 05-14/271, судебные инстанции пришли к верному выводу о назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.06.2013 в сумме 2 132 289 руб. определена с учётом НДС.

Согласно заключению эксперта от 11.08.2014 N 08-14/514, рыночная стоимость спорного объекта без учёта НДС на ту же дату, составила 2 002 818 руб.

Учитывая возражения Администрации, по делу назначена повторная судебная экспертиза, согласно результатам которой, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.06.2013 составляет 2 526 900 руб.

Кроме того, ссылка истца на то, что стоимость произведенных им неотделимых улучшениях в спорном нежилом помещении должна быть зачтена в стоимость выкупаемого объекта, обоснованно отклонена судами обеих инстанций в силу ст.623 ГК РФ, п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку разногласия по поводу выкупной цены переданы на рассмотрение суда, вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит рассмотрению на стадии согласования цены договора с учетом требований п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Пунктом 3.2.7 договора аренды закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

Получив разрешение, ИП Зудова Т.Я. произвела капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 руб., что подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 руб. 28 коп.

Таким образом, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества заявил истец, согласованы с ответчиком, как того требуют условия договора аренды и нормы действующего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о назначении экспертизы, с учётом неотделимых улучшений.

Оценив представленный в материалы дела отчёт об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 02.03.2015 N 79/2015 эксперта Королева В.Ю., судебные инстанции верно признали его арифметически верным и соответствующим действующему законодательству.

На основании изложенного и установив, что материалами дела подтвержден факт согласования арендатором работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения с арендодателем, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 583 797 руб. в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, рыночная стоимость которого составляет 1 952 000 руб. в соответствии с отчетом эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015, и определили выкупную цену арендуемого имущества в размере 1 464 802 руб. 28 коп. (рыночная стоимость нежилого помещения 1 952 000 руб. - (583 797 рублей стоимость неотделимых улучшений - 96 599 руб. 28 коп. частичная компенсация ответчиком затрат на создание неотделимых улучшений).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в отчете эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015 и заключении эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 N 36/15, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что пункты 2.1, 2.3 договора подлежат изложению в редакции истца и обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования.

Доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь, п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу N А54-6423/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

А.Н. Гриднев И.В. Сорокина