Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2015 г. N 20АП-3537/15

г. Тула

23 июля 2015 г.

Дело N А54-6423/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 по делу N А54-6423/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Зудова Тамара Яковлевна (город Рязань, ОГРН 304623012600151, ИНН 623000929100) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 4 - 6).

Определением суда от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) (далее - управление) и Рязанская городская Дума (город Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057) (далее - дума) (т. 1, л. д. 110 - 111).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, литер А, этаж - подвальный, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, реестровый номер 110747, и считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений и составляет 1 464 802 рубля 28 копеек (НДС не облагается)";

- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 40 688 рублей 95 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего числу и дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (т. 3, л. д. 72; т. 4, л. д. 2, 116, 142; т. 6, л. д. 50 - 51). Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 6, л. д. 52).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме литер А, этаж - подвальный, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, реестровый номер 110747, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1. Цена имущества по настоящему договору установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений и составляет 1 464 802 рубля 28 копеек (НДС не облагается)";

- Пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 40 688 рублей 95 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего числу и дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

С ответчика в пользу истца взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2 000 рублей и по оплате судебных экспертиз 20 000 рублей.

С ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 000 рублей и в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" в счет оплаты судебной экспертизы 5 000 рублей.

С депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области перечислено на расчетный счет индивидуального предпринимателя Драницына Александра Александровича 5 000 рублей и на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" 15 000 рублей в счет выплаты вознаграждения эксперту (т. 6, л. д. 57 - 71).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 6, л. д. 81 - 83).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение, выполненное ООО "РОНЭКС" и положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным.

По мнению заявителя, при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной. Заявитель жалобы считает, что рыночная стоимость неотделимых улучшений не должна вычитаться из рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в протоколе разногласий неотделимые улучшения истцом указаны не были.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 6, л. д. 104 - 105).

Истец полагает, что доводы администрации сводятся к несогласию ответчика с результатами экспертного заключения, являются надуманными и не обоснованными. Отметил, что расчет стоимости неотделимых улучшений произведен экспертом с учетом сметных коэффициентов по состоянию па 2013 год, которые повышают стоимость выполненных работ, но с учетом износа помещения, которые понижают их стоимость.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Отзыв ИП Зудовой Т.Я. на апелляционную жалобу содержит ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 6, л. д. 104 - 105).

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между управлением (арендодатель) и ИП Зудовой Т.Я. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.04.2008 N 0812108 (т. 1, л. д. 11 - 14), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, для использования под магазин.

По акту приема-передачи от 23.04.2008 нежилое помещение передано ИП Зудовой Т.Я. (т. 1, л. д. 15).

Письмами от 14.02.2006 N 01-081/1313 и от 04.07.2006 N 16-679 администрация уведомила истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта и обустройства отдельного входа в арендуемом нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, при условии согласования проектно-сметной документации (т. 4, л. д. 140 - 141).

Получив разрешение, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т. 4, л. д. 118 - 138).

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 рублей 28 копеек (т. 4, л. д. 139).

27.06.2013 ИП Зудова Т.Я. в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратилась в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества (т. 2, л. д. 3).

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 N 44-II установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н2, литера А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60.

Способ приватизации - выкуп ИП Зудовой Т.Я. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 26).

Управление направило в адрес ИП Зудовой Т.Я. письмо от 21.10.2013 N 01-75/2837 (т. 1, л. д. 22 - 25) с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09.09.2013 N 09-13/18р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной (т. 2, л. д. 4 - 88).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 08.11.2012 составила 5 411 595 рублей (т. 2, л. д. 4 - 54).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, ИП Зудова Т.Я. направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 2 010 144 рублей, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" от 13.11.2013 N 11-13/10 (т. 1, л. д. 27 - 28, 30 - 59).

Письмом от 11.12.2013 N 01-68/10399 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 29).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Зудова Т.Я. обратилась с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 - 6; т. 3, л. д. 72; т. 4, л. д. 2, 116, 142; т. 6, л. д. 51).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 08.04.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр профессиональной оценки" Зиминой Наталье Владимировне (т. 2, л. д. 94, 108 - 111). На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013.

Согласно заключению эксперта от 08.05.2014 N 05-14/271 рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 составляет 2 132 289 рублей (т. 3, л. д. 5 - 20 - 54).

Поскольку расчет рыночной стоимости нежилого помещения определен экспертом Зиминой Н.В. с учетом НДС, определением суда от 14.07.2014 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Зиминой Н.В. (т. 3, л. д. 123 - 126).

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС.

Согласно заключению эксперта от 11.08.2014 N 08-14/514 рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС составляет 2 002 818 рублей (т. 3, л. д. 130 - 174 - 168).

Учитывая возражения администрации относительно обоснованности заключения эксперта Зиминой Н.В., определением суда от 13.10.2014 по ходатайству ответчика по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Драницыну Александру Александровичу (т. 3, л. д. 88 - 90; т. 4, л. д. 3 - 4, 7 - 11).

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС.

Согласно заключению эксперта Драницына А.А. от 20.11.2014 N 121/14 рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 составляет 2 526 900 рублей (т. 4, л. д. 20 - 80 - 104).

Истцом также заявлено о произведенных им неотделимых улучшениях в спорном нежилом помещении, стоимость которых должна быть зачтена в стоимость выкупаемого объекта.

Как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность проведения арендатором улучшений арендованного имущества и определяет правовые последствия, связанные с такими действиями.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

Указанной нормой закона предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и так далее.

Принимая во внимание изложенное, поскольку цена спорного имущества не установлена сторонами, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что разногласия по поводу выкупной цены переданы на рассмотрение суда, вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит рассмотрению на стадии согласования цены договора с учетом требований пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, и правомерно отклонил довод ответчика о неправомерности требования истца об установлении рыночной стоимости спорного помещения с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 23.04.2008 N 0812108 истцу передано нежилое помещение Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, для использования под магазин (т. 1, л. д. 11 - 14).

Пунктом 3.2.7 договора аренды закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

Согласно акту приема-передачи от 23.04.2008 переданное в аренду помещение требует проведения текущего и капитального ремонта (т. 1, л. д. 15).

Письмами от 14.02.2006 N 01-081/1313 и от 04.07.2006 N 16-679 арендодатель уведомил истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта и обустройстве отдельного входа в арендуемом нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, при условии согласования проектно-сметной документации (т. 4, л. д. 140 - 141)

Получив разрешение, ИП Зудова Т.Я. произвела капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 рублей, что подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т. 4, л. д. 118 - 138) и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 рублей 28 копеек (т. 4, л. д. 139).

Установив изложенные обстоятельства, Арбитражный суд Рязанской области пришел к правильному выводу о том, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества заявил истец, согласованы с ответчиком, как того требуют условия договора аренды и нормы действующего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Поскольку вопрос о наличии в спорном нежилом помещении неотделимых улучшений и их стоимости не ставился судом перед экспертами в ходе проведения судебных экспертизы, а также принимая во внимание возражения ответчика относительно обоснованности заключения экспертов, определением суда от 02.02.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы с целью определения стоимости неотделимых улучшений в арендуемом помещении (т. 5, л. д. 13 - 15, 27 - 33).

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" Королеву Валерию Юрьевичу, а также эксперту общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" Костеву Александру Сергеевичу.

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 без НДС?

- Какова по состоянию на 27.06.2013 стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП Зудовой Т.Я. в нежилом помещении Н2, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, общей площадью 66, 4 кв. м, с учетом их износа?

Согласно отчету эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015 рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 составляет 1 952 000 рублей (т. 5, л. д. 49 - 106 - 143).

Оценив отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 02.03.2015 N 79/2015 эксперта Королева В.Ю. при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Эксперт Костев А.С. в заключении от 24.03.2015 N 36/15 пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, общей площадью 66, 4 кв. м с учетом их износа составляет 583 797 рублей (т. 6, л. д. 4 - 26 - 39).

Согласно заключению эксперта Костева А.С. к неотделимым улучшениям арендованного помещения относятся выполненные работы по устройству стен, перегородок, полов, проемов, потолка, системы канализации, отопления и водопровода, системы энергоснабжения, вентиляции, кондиционирования, обустройству входной группы и площадки, подготовительные работы.

Вызванный в заседание суда первой инстанции 20.04.2015 для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперт Костев А.С. пояснил, что работы по устройству потолка относятся к капитальному ремонту помещения. При этом эксперт указал, что потолок "Армстронг", установленный в спорном помещении, состоит из гипсо-волоконных плит и металлического каркаса, который предполагает сверление отверстий в потолке и стенах. Демонтаж потолка вызовет ухудшение состояния помещения, в результате чего потолок снова нужно будет облагораживать.

Также эксперт пояснил, поскольку переданное в аренду помещение используется в качестве магазина оно должно соответствовать требованиям ГОСТ Р 51773-2009, в том числе быть оснащенным инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими необходимый уровень комфорта, в том числе быть оснащенным искусственным, естественным, аварийным освещением, холодным и горячим освещением, водоснабжением, канализацией, отоплением, должны соблюдаться требования строительных правил по уровню шума, вибрации и звукоизоляции. Таким образом, поскольку спорное помещение передавалось под магазин, его реконструкция произведена в соответствии с нормами СНиП, в связи с чем выполненные истцом работы относятся к капитальному ремонту и обусловлены предписанием закона (т. 6, л. д. 52 - 54).

Оценив заключение эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 N 36/15 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Как правомерно отметил, арбитражный суд первой инстанции, учитывая выводы эксперта Костева А.С., а также пояснения эксперта, данные в судебном заседании 20.04.2015, стоимость потолка "Армстронг" и работ по его установке подлежат включению в состав затрат по капитальному ремонту помещения, согласованному сторонами; установка потолка относится к неотделимым улучшениям, поскольку технология установки указанного потолка не позволяет произвести его демонтаж без вреда для арендуемого помещения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015 и заключение эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 N 36/15 являются недопустимыми доказательствами по делу, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанные заключения не содержит, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в их достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие заявителя жалобы с примененным экспертами методом исследования не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Таким образом, установив, что материалами дела подтвержден факт согласования арендатором работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения с арендодателем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 583 797 рублей в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, рыночная стоимость которого составляет 1 952 000 рублей в соответствии с отчетом эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015, и определил выкупную цену арендуемого имущества в размере 1 464 802 рублей 28 копеек (рыночная стоимость нежилого помещения 1 952 000 рублей - (583 797 рублей стоимость неотделимых улучшений - 96 599 рублей 28 копеек частичная компенсация ответчиком затрат на создание неотделимых улучшений)).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в отчете эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 N 79/2015 и заключении эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 N 36/15, уточнения истцом заявленных требований, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункты 2.1, 2.3 договора подлежат изложению в редакции истца, что соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 по делу N А54-6423/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина