Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2015 г. N Ф10-4362/15 по делу N А62-1583/2015

г.Калуга

10 декабря 2015 г.

Дело N А62-1583/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.12.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего: судей:	Солодовой Л.В. Гладышевой Е.В. Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Смоленсккино" от ответчика: Администрация города Смоленска	Семенова А.А.- представителя по доверенности б/н от 03.12.2015 Гырлиной Е.В. - представителя по доверенности N 1/012-исх. от 13.01.2015; Алтуховой Н.А. - представителя по доверенности N 1/1538-исх. от 22.10.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу N А62-1583/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" (ОГРН 1026701427664) обратилось в суд с иском к Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - здания кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, находящегося адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5.

В порядке уточнения исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ истец просит суд изложить нижеуказанные пункты договора, в следующей редакции:

" 2.1. Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества - здание кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, на земельном участке площадью 756 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031930:18"

" 3.1. Продажная цена недвижимого имущества - здания кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. м определена на основании отчета и составляет 20 723 000 рублей (без НДС).

В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества - здания кинотеатра "Смена" засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 руб. 80 коп. (без НДС), произведенных ООО "Смоленсккино" на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 N RU 67 302000-129".

" 3.3 Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией объявления о продаже арендуемого имущества."

" п.3.4 Продажную стоимость в размере 1 109 497 рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем".

Исключить из договора купли-продажи пункты, касающиеся продажи земельного участка площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, Администрация города Смоленска обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании условий договора купли- продажи в редакции продавца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ООО "Смоленсккино" является арендатором нежилого помещения - здания кинотеатра "Смена", расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, на основании договора N 3052/10 от 26.07.2010, заключенного с Администрацией города Смоленска, сроком до 31.07.2020 г.

Данное нежилое помещение является собственностью Муниципального образования город Смоленск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 67 АА N 176900 от 30.08.2004 г.

Постановлением Администрации города Смоленска N 2327 от 30.12.2014 г. были утверждены условия приватизации этого объекта недвижимости с земельным участком путем выкупа в собственность ООО "Смоленсккино" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества по цене 33 859 941 руб, с правом выбора ООО "Смоленсккино" порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 19 613 503 руб., произведенных истцом на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 N RU 67 302000-129.

Администрацией в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи, из п. 2.1 которого следует, что одновременно продается и земельный участок общей площадью 756 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

При этом продажная цена недвижимого имущества определенная на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Многофункциональный центр "Бюро инвентаризации, оценки и межевания" от 17.12.2014 N 2068/14 по состоянию на 28.11.2013 составляет 33 859 941 руб. без НДС, в том числе, стоимость земельного участка -7 973 500 руб. В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей, произведенных ООО "Смоленсккино".

Не согласившись с условиями договора о цене, истец направил ответчику протокол разногласий от 18.02.2015, в котором предложил указать цену выкупаемого объекта в размере 19 828 950 руб. в соответствии с отчетом, выполненным ООО "Альфа Сигма", а также исключить из договора условие об одновременном приобретении в собственность земельного участка под объектом.

В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.

Согласно положениям ст. 217 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в ст. 4 вышеуказанного Закона.

Таким образом, являясь арендаторами спорного имущества, ООО "Смоленсккино" имеет право его выкупить в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения относительно цены выкупаемого имущества.

При этом, рыночная стоимость помещения, определенная в отчете N 2068/14 от 17.12.2014 г, выполненного ООО "Многофункциональный центр "Бюро инвентаризации, оценки и межевания" по состоянию на 28.11.2013 составляет 33 859 941 руб. без НДС, в том числе, стоимость земельного участка -7 973 500 руб. В представленном отчете истца, выполненном ООО "Альфа Сигма", цена выкупаемого объекта составляет 19 828 950 руб.

Судом при рассмотрении настоящего дела была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Консалтинговая компания "ГосСтандартОценка".

Согласно заключению эксперта от 01.06.2015 N 228/Н-15 рыночная стоимость здания кинотеатра "Смена" (с земельным участком) по состоянию на 28.11.2013 составила 27 000 000 руб. без учета НДС, в том числе, стоимость земельного участка составляет 6 277 000 руб., стоимость здания кинотеатра составляет 20 723 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность и не вызывает противоречий и неясностей, в связи с чем признал его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком не заявлялось.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия считает правомерным вывод суда об определении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 20 723 000 руб., а также о необоснованном включении ответчиком в договор условий об обязательном выкупе земельного участка.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что при назначении судебной экспертизы по настоящему делу не ставился вопрос о достоверности отчета об оценке, выполненного ООО "Многофункциональный центр "Бюро инвентаризации, оценки и межевания" и что лишь признание данного отчета недостоверным может служить основанием для возложения на уполномоченный орган обязанности произвести отчуждение имущества по иной цене, правомерно отклонены судами в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Кроме того, доводы заявителя не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу ст.286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу N А62-1583/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок с Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Е.В.Гладышева Л.В.Леонова