Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2015 г. N Ф10-4256/15 по делу N А35-6848/2014

город Калуга

10 декабря 2015 г.

Дело N А35-6848/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2015.

Постановление изготовлено в полном объёме 10.12.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Солодовой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Гладышевой Е.В. Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" ОГРН 1024600970680 ИНН 4632019395	Ганкина Е.В. - представитель по доверенности от 12.01.2015; Самсонов А.А. - генеральный директор;
от ответчика: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ОГРН 1024600957853 ИНН 4632001084	Дятлова С. А. - представитель по доверенности N 50057/0701-14 от 21.10.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А35-6848/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" (далее - ООО "Соловьиная роща", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014 в части редакции пункта 3 указанного договора (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.06.2015 (судья Песнина Н.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 (судьи Ушакова И.В., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между ООО "Соловьиная роща" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми истцу в аренду предоставлено нежилое помещение 1 (ком. 1 - 5, 5а, 15 - 41), площадью 427,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, литер Б сроком с 15.01.2003 по 15.01.2008.

Между ООО "Соловьиная роща" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска 01.12.2007 заключено дополнительное соглашение к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми пункт 1.1. договора изменен, истцу в аренду предоставлено для использования под общественное питание (детское кафе) - 354,1 кв. м, производственную деятельность - 207,1 кв. м, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное адресу: г. Курск, ул. Белгородская, д. 19, Лит. Б, общей площадью 561,2, в том числе помещение I, комнаты 1 - 5; 15 - 24; 24а; 25; 27 - 48; 43а, площадью 405,8 кв. м, помещение II, комнаты 6; 6а; 7 - 14, площадью 104,5 кв. м, помещение III, комната 26, площадью 10,6 кв. м, антресоль, комната 1, площадью 40,3 кв. м, также в данном соглашении изменены сторонами: срок - с 15.01.2003 по 12.11.2020, размер арендной платы и дополнен пункт 8 договора. Указанное имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.12.2007.

01.06.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми пункт 1.1. договора изменен, истцу в аренду было предоставлено для использования под общественное питание (детское кафе) - 249,60 кв. м, производственную деятельность - 207,1 кв. м, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное адресу: г. Курск, ул. Белгородская, д. 19, Лит. Б, общей площадью 456,70, в том числе помещение I, комнаты 1 - 5; 15 - 24; 24а; 25; 27 - 48; 43а, помещение III, комната 26, антресоль, комната 1, также в данном соглашении сторонами изменен размер арендной платы. Указанное имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.06.2008.

Между сторонами 01.06.2010 и 01.06.2011 заключены дополнительные соглашения к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми сторонами изменен размер арендной платы.

Администрацией города Курска 28.06.2006 вынесено распоряжение N 844-ра о разрешении ООО "Соловьиная роща" выполнить проект реконструкции арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе "Горница". Истцом был выполнен рабочий проект указанных помещений, получено положительное заключение государственной экспертизы N 46-1-3-0833-07 на данный проект. Распоряжением Администрации города Курска N 1744-ра от 08.10.2007 ООО "Соловьиная роща" было разрешено выполнить реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе "Горница". 10.10.2007 истцом получено в Департаменте архитектуры и градостроительства города Курска разрешение на реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе "Горница". Распоряжением Администрации города Курска N 1930-ра от 31.10.2007 ООО "Соловьиная роща" было разрешено ввести объект в эксплуатацию. 31.10.2007 истцом получено в Департаменте архитектуры и градостроительства города Курска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе "Горница".

09.04.2014 исх. N 118 ООО "Соловьиная роща" обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемых помещений муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19 в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, в том числе помещение I, комнаты N 1 - 5, 15 - 24, 24а, 25, 27 - 48, 43а, помещения III, комната N 26, антресоль, комната 1, с оплатой в рассрочку на пять лет, указав, что данное здание находятся в аренде у ООО "Соловьиная роща" с 15.01.2003, а также общество просило зачесть в оплату приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска 10.06.2014 вынесено решение N 37 о приватизации вышеуказанного имущества муниципальной собственности (реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества), установлена выкупная стоимость - 11 529 661 руб. 02 коп., установлены срок рассрочки и график погашения - на 5 лет, оплата имущества ежемесячно равными долями.

11.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен ООО "Соловьиная роща" проект договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014 (с график погашения платежей).

10.07.2014 истцом направлено в адрес ответчика письмо исх. N 216 с подписанным истцом протоколом разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014, в котором истец согласился с ценой продаваемого имущества - 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС, однако указал, что стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 27 027, 21 тыс. рублей и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества.

Письмом от 18.07.2014 N 4302/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал истцу в зачете в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 27 027, 21 тыс. рублей, поскольку не подтвержден объем произведенных ООО "Соловьиная роща" работ и затрат.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из содержания ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Судом установлено, что у истца имеется преимущественное право приобретения арендуемого помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19 в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, в том числе помещение I, комнаты N 1 - 5, 15 - 24, 24а, 25, 27 - 48, 43а, помещения III, комната N 26, антресоль, комната 1.

В проекте договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014, определено условие о цене выкупаемого имущества, согласно п. 3 которого вышеуказанное имущество продается по цене 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС.

Истец просил зачесть стоимость произведенных им неотделимых улучшений в счет оплаты имущества, уменьшив выкупную цену.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Из разъяснений изложенных в п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. О возможности включения в договор условий о зачете ответчик не возражал.

Материалами дела подтверждается факт реконструкции спорного помещения с согласия арендатора.

Судом установлено, что по ходатайству истца в целях определения рыночной стоимости неотделимых улучшений судом назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику Курской Торгово-Промышленной Палаты - Требесовой Надежде Владимировне, получено экспертное заключение N 13/03-15/650100. В связи с предоставлением истцом дополнительных документов, необходимых для предоставления экспертом более полных ответов на вопросы, поставленные перед ним, назначена дополнительная экспертиза, получено экспертное заключение N 23/05-15/650100.

Из заключений эксперта N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100 следует, что рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат N 1 - 5, 15 - 24, 24а, 25, 27 - 48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты N 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19) составляет - 11 570 169 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 10.06.2014 года - 11 221 689 рублей без учета НДС; процент износа неотделимых улучшений, с учетом определенного в экспертном заключении размера неотделимых улучшений - 30%.

Согласно ст. 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Судом кассационной инстанции установлено, что при рассмотрении ходатайства о назначении судебной экспертизы представитель ответчика участвовал в обсуждении вопросов, касающихся выбора экспертного учреждения, кандидатуры эксперта, каких-либо возражений против экспертного учреждения, кандидатуры эксперта, назначенных судом, не заявил. В процессе производства экспертизы ответчик также не требовал замены эксперта.

Содержание заключений эксперта соответствует действительности и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, соответствуют заявленной цели. Полученная в результате информация и выводы являются объективными, достоверными и применимыми для настоящего спора, а сами заключения являются надлежащими доказательствами действительной рыночной стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Ссылка заявителя о том, что в заключении эксперта, изготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, необоснованно завышен объем работ, признанных неотделимыми улучшениями, обосновано не принята во внимание суда, как неподтвержденный материалами дела. Иные утверждения, положенные в основу довода о порочности заключений эксперта, в отсутствие доказательств того, что приведение дополнительной экспертизы приведет к определению более достоверной рыночной стоимости объекта, правомерно признаны судами необоснованными.

При указанных обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд кассационной инстанции находит обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений исходя из выводов экспертных заключений N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100.

Таким образом, суды правомерно оценили надлежащим образом имеющиеся в материалах дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч.1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А35-6848/2014, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Л.В. Солодова Е.В. Гладышева