Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2000 г. N КГ-А40/4472-00 Требование о понуждении к регистрации сделки - договора залога здания - удовлетворению не подлежит при отсутствии доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении залогодателя заключить договор залога, в частности подлинного договора залога (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 сентября 2000 г. N КГ-А40/4472-00
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк развития местного хозяйства" (Местбанк) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Аронсо" и Московскому комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) о понуждении к регистрации сделки - договора залога здания по адресу г. Москва, ул. Электрозаводская, д. 23, стр. 8 (ипотека).

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен Московский земельный комитет (Москомзем).

Решением от 16 мая 2000 г. исковые требования были удовлетворены, суд понудил ООО "Аронсо" как залогодателя к регистрации договора залога от 24.01.97 на спорное здание, а Москомрегистрацию обязал зарегистрировать договор залога.

Решение мотивировано тем, что в соответствии со ст. 10 ФЗ "Об ипотеке" договор залога недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в учреждении по государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, что согласно сообщению Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 29.04.97 спорный договор залога был зарегистрирован в реестр залога от 25.04.97 N 511, что Москомзем 7.12.98 дал согласие на регистрацию земельного участка под предметом залога, что регистрация залога не была в установленном порядке завершена, что справкой Московской регистрационной палаты подтверждено отсутствие обязательной записи, свидетельствующей о проведении регистрации залога недвижимости. Суд пришел к выводу о том, что сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, а поскольку залогодатель уклоняется от ее регистрации, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации сделки.

Суд отверг доводы ответчика о ничтожности договора залога, поскольку представленная истцом нотариально удостоверенная копия договора залога содержит сведения об оценке стоимости аренды земельного участка, а также ссылку ответчика на отсутствие в договоре залога существенных условий, т.к. объем основного обязательства, обеспечиваемого залогом, установлен вступившим в силу решением суда. Отсутствие заявления о регистрации залогодателя, как это предусмотрено ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", расценено судом как уклонение залогодателя от государственной регистрации сделки.

В отношении Москомрегистрации суд исходил из того, что иск предъявлен на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, и не принял доводы этого ответчика о необоснованности предъявления к нему иска.

Постановлением апелляционной инстанции от 31 июля 2000 г. решение от 16 мая 2000 г. отменено и в иске отказано в связи с тем, что спорный договор по форме и содержанию не соответствует нормам гражданского права, ст.ст. 434, 339, 340 ГК РФ и ст. 44 Основ законодательства РФ "О нотариате", что в договоре залога не указана стоимость аренды и размер земельного участка. Постановление мотивировано также тем, что на момент вынесения решения о регистрации договора залога размер обеспечиваемого им обязательства в части процентов и срока изменился, поэтому признал договор залога не заключенным, а также недопустимостью обеспечения залогом исполнения судебного решения о взыскании средств по основному обязательству, признав действия истца злоупотреблением правом.

В кассационной жалобе АКБ "Местбанк" просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а решение суда первой инстанции изменить и обязать Москомрегистрацию выдать свидетельство о регистрации договора залога.

Истец полагает, что признание судом договора залога незаключенным в связи с тем, что стороны не предусмотрели порядок внесения в договор изменений неправомерно, поскольку подписание договора и внесение изменений в него произошло одновременно и это удостоверено нотариусом, что 24.01.97 стороны заключили договор залога здания, зарегистрированный Москомимуществом в реестре залога 25.04.97 за N 511, а Москомрегистрация представила выписку из Единого государственного реестра прав за N 10523, что в договоре залога предусматривался не только залог здания, но и одновременный залог земельного участка, что вопреки выводам суда стороны при заключении договора залога оценили право аренды земли.

Истец считает, что суд неправильно применил нормы Федерального закона "Об ипотеке" в период, когда действовало постановление Правительства Москвы от 20.09.94 N 788 "О введении на территории Москвы единой системы регистрации залога".

В заседании суда кассационной инстанции истец изложил те же доводы, что и в жалобе, представители ответчиков просили оставить постановление без изменения как законное и обоснованное, представитель Москомрегистрации обратил внимание суда на отсутствие государственной регистрации спорного договора.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст.ст. 174, 175 АПК РФ законность и обоснованность решения и постановления, кассационная инстанция находит их подлежащими отмене в связи с неправильным применением норм материального права, регламентирующих правоотношения сторон при заключении сделок о залоге недвижимости (ипотека).

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется по решению суда.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции правильно установил совершение сделки в ненадлежащей форме, но не применил подлежащие применению нормы законодательства об ипотеке и государственной регистрации. Так, в соответствии со ст. 17 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимым для государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и залога, является план земельного участка, удостоверенный Москомземом, договор аренды земельного участка, право аренды которого закладывается. Поскольку истец ни в одну из инстанций не представил подлинного договора залога аренды земли (участка), у суда первой инстанции не было оснований для выводов о предоставлении истцом на регистрацию документов, свидетельствующих об оформлении договора залога в надлежащей форме и, следовательно, соответствующем волеизъявлении залогодателя, не обратившегося с заявлением о государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 22 Федерального Закона РФ "Об ипотеке").

Об отсутствии волеизъявлении залогодателя заключить договор залога свидетельствует и факт неисполнения сделки, а также, как указывалось выше, отсутствие подлинных договоров залога здания и земельного участка и аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ правоотношения сторон в рассматриваемом случае могло возникнуть из надлежаще оформленного договора залога заключенного сторонами, но при отсутствии надлежащего оформления сделки суд не вправе обязать какое-либо лицо обязать зарегистрировать сделку, т.к. это фактически означает обязание заключить договор, что противоречит статье 9 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Довод постановления апелляционной инстанции об изменении основного обязательства, обеспеченного залогом, в части увеличения процентов и срока исполнения обязательства, не соответствуют ст.ст. 334-340 ГК РФ, эти доводы относятся к договорам поручительства.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит возможным принять новое решение об отказе в иске.

Кассационная жалоба истца не может быть удовлетворена по изложенным в данном постановлении основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 171, 173-177 АПК РФ, суд постановил:

решение от 16 мая 2000 и постановление апелляционной инстанции от 31 июля 2000 г. по делу N А40-10791/00-81-120 Арбитражного суда города Москвы отменить, в иске отказать.