Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2016 г. N Ф10-1450/16 по делу N А48-3759/2015

г.Калуга

31 мая 2016 г.

Дело N А48-3759/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2016.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ахромкиной Т.Ф.
Судей	Крыжской Л.А.
	Лупояд Е.В.
При участии в заседании:

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла	Кудряшов С.Л. - представитель (дов. от 30.12.2015 N 7/8520, срок до 31.12.2016);
от ООО "Италика"	Чернявский И.В. - представитель (дов. от 03.08.2015);
от конкурсного управляющего ООО "Мультифарм" Крылова Д.А.	Чернявский Р.В. - представитель (дов. от 10.11.2014);
от иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А48-3759/2015,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мультифарм" (далее - ООО "Мультифарм", ответчик 1) обществу с ограниченной ответственностью "Италика" (далее - ООО "Италика", ответчик 2) о признании недействительным соглашения N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.05.1996, подписанного ООО "Мультифарм" и ООО "Италика", и возвращении сторон в первоначальное положение. Основанием исковых требований истцом указана ст. 168 ГК РФ, поскольку в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" осуществлена продажа на торгах права аренды на муниципальное помещение ООО "Италика" без согласия арендодателя.

Впоследствии истцом в порядке ст. 49 АПК РФ основание требований было дополнено ссылкой несоответствие процедуры торгов по продаже права аренды муниципального помещения ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2015 (судья Коровушкина Е.В.) исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным соглашение N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по долгосрочной аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Новосильская, д. 6, лит. А, А1, пом. 67, возникших на основании договора N 0629 на аренду нежилого помещения от 27.05.1996 года, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 13.10.2004 года, соглашения о передаче прав и обязанностей от 21.07.2007 года, дополнительного соглашения от 13.11.2007 года, дополнительного соглашения от 13.11.2007 года, дополнительного соглашения от 05.04.2010 года, между ООО "Мультифарм" и ООО "Италика", подписанное по результатам проведения открытых торгов по продаже имущества ООО "Мультифарм", в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 (судьи: И.Б. Сухова, Е.Ю. Щербатых, И.В. Ушакова) решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2015 отменено в части. В удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ООО "Мультифарм", ООО "Италика" о признании недействительным соглашения N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды отказано. В части взыскания с ООО "Мультифарм" и с ООО "Италика" в доход федерального бюджета Российской Федерации по 3 000 рублей государственной пошлины решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2015 по делу N А48-3759/2015 отменено. С Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла взыскано в пользу ООО "Мультифарм" 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в пользу общества с ограниченной ответственностью "Италика" - 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2015 оставить в силе.

В обоснование своей позиции кассатор ссылается на то, что выводы суда апелляционной инстанции, на основании которых отменено решение суда первой инстанции, обусловлены отсутствием в Федеральном законе от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" процедуры согласования сделок и отсутствием нарушенного права или охраняемого законом интереса истца. Данные выводы противоречат сложившейся судебной практике и нормам законодательства, а именно: п.2 ст. 615, ст. 391, ст. 173.1 ГК РФ, согласно которым перевод долга, в том числе, и в случае передачи прав и обязанностей арендатора, должен осуществляться только при наличии согласия арендодателя.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Мультифарм" и ООО "Италика" просят постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность определений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Доводы жалобы поддержаны представителем Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в заседании арбитражного суда кассационной инстанции.

ООО "Мультифарм", ООО "Италика" поддержали доводы изложенные в отзывах на касационную жалобу.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 24 мая 2016 года. После перерыва в суд явились те же представители сторон.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на кассационную жалобу, судебная коллегия считает необходимым постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, в связи со следующим.

Признавая недействительным оспариваемый договор, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, 27.05.1996 между Комитетом по управлению имуществом г.Орла (арендодатель) и АООТ "Молочный комбинат "Орловский" (арендатор) с участием ЖРЭО (балансодержатель) на основании постановления мэра N 555 от 22.05.1996 заключен договор N 0629 на аренду нежилого помещения (далее - договор аренды), согласно условиям которого арендодатель сдал в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул. Новосильская, 6, общей площадью 336,50 кв.м, для использования под магазин продовольственных товаров, на срок с 01.01.1996 по 31.12.2010.

Помещение передано в аренду АООТ "Молочный комбинат "Орловский" по акту приема-передачи от 27.05.1996.

13.10.2004 между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ОАО "Молочный комбинат "Орловский" заключено дополнительное соглашение, пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой предметом договора аренды является нежилое встроенное помещение N 67, расположенное в литере А на первом этаже по адресу: г.Орел, ул. Новосилькая,6, общей площадью 336, 5 кв.м, состоящее из комнат N 1 площадью 1,7 кв.м, N2 площадью 23,2 кв.м, N3 площадью 10,3 кв.м, N4 площадью 6,4 кв.м, N5 площадью 3,2 кв.м, N6 площадью 3,4 кв.м, N7 площадью 11,0 кв.м, N8 площадью 26,1 кв.м, N9 площадью 13,0 кв.м, N10 площадью 5,4 кв.м, N11 площадью 5,4 кв.м, N12 площадью 21,5 кв.м, 313 площадью 43,2 кв.м, N14 площадью 4,2 кв.м, N 15 площадью 2,8 кв.,мN 16 площадью 3,3 кв.м, N17 полщадью 109,1 кв.м, N18 площадью 3,3 кв.м, для использования под магазин ОАО "Молочный комбинат "Орловский".

21.09.2007 на основании постановления администрации города Орла N 2248 от 21.09.2007, с учетом волеизъявления сторон, права и обязанности ОАО "Молочный комбинат "Орловский" по договору аренды N 0629 от 27.05.1996 переданы, а ООО "Мультифарм" приняты, о чем свидетельствует соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.05.1996 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, ул.Новосильская, д.6, подписанное со стороны ООО "Мультифарм", ОАО "Молочный комбинат "Орловский", согласованное арендодателем.

На основании постановления администрации города Орла N 2629 от 13.11.2007 дополнительным соглашением от 13.11.2007 изменен вид деятельности и назначение нежилого помещение на точку общественного питания с 01.06.2007, а также продлен срок аренды до 01.09.2017 и согласован новый размер арендной платы.

Дополнительными соглашениями от 30.01.2009 и от 05.04.2010, подписанными Управлением муниципального имущества и землепользования города Орла (арендодатель) и ООО "Мультифарм" (арендатор) в новой редакции изложен пункт 1.1 договора, согласно которой предметом договора аренды является нежилое помещение N 67, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Новосильская, д. 6, лит. А, А1, общей площадью по первому этажу 344,7 кв.м, назначение помещения- кафе, и, одновременно, изменен размер арендной платы по договору.

15.10.2008, 05.04.2010 Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла со стороны арендодателя и ООО "Мультифарм" со стороны арендатора составили акты приема-передачи в аренду помещения N 67 согласно характеристикам кадастрового паспорта ОГУП ОЦ "Недвижимость" по состоянию на 15.10.2008.

Дополнительным соглашением от 31.01.2013 к договору аренды стороны согласовали новый размер арендной платы и порядок ее изменения.

Государственная регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему произведена в установленном порядке и подтверждается сведениями из ЕГРП.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2014 возбуждено производство по делу N А48-1158/2014 о признании общества с ограниченной ответственностью "Мультифарм" несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 11.06.2014 по делу N А48-1158/2014 в отношении ООО "Мультифарм" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.11.2014 общество с ограниченной ответственностью "Мультифарм" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Д.А. Крылова.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2014 конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" был утвержден Д.А. Крылов, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих "Альянс управляющих" (регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих саморегулируемой организации 83).

Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями статей 28, 128 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) 22 ноября 2014 года опубликовано сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника в газете "Коммерсантъ" N 212.

Пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что в состав конкурсной массы включается все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (п.2 ст. 131 Закона).

Статья 128 ГК РФ относит к имуществу, как объекту гражданских прав, в том числе, имущественные права.

Задачей конкурсного управляющего является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов за счет конкурсной массы, то есть имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в его ходе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

Из системного анализа статей 110, 111, 139, 142, 148 Закона о банкротстве следует, что недвижимое имущество и имущественные права должника подлежат продаже в рамках строго установленной процедуры.

Согласно представленным ответчиками сведениям, конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" по результатам проведения инвентаризации, установлено право долгосрочной аренды, возникшее из договора аренды N 0629 от 27.02.1996 (инвентаризационная опись N 2 от 30.01.2015).

Сведения о результатах инвентаризации имущества включены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 31.01.2015, сообщение 495385.

Согласно ст. 130 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" была проведена оценка подлежащих продаже имущественных прав, о чем свидетельствует отчет N 03-02-15/1 от 03.02.2015.

Отчет об оценке имущества должника включен конкурсным управляющим в

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 18.02.2015, сообщение 514369.

20.02.2015 собранием кредиторов ООО "Мультифарм", как предусмотрено ст. 139 Закона о банкротстве, утверждено Положение о порядке, сроке, условиях продажи имущества ООО "Мультифарм" (имущественные права согласно инвентаризационной описи N 2 от 31.01.2015).

Сообщение о результатах проведения собрания кредиторов 20.02.2015 опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 27.02.2015, сообщение 522506.

В целях организации и проведения торгов конкурсным управляющим должника в соответствии с п.п. 8 - 10 ст. 110 Закона о банкротстве 06.03.2015 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества должника с открытой формой подачи предложения о цене имущества, включающего право долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, Новосильская, д. 6, лит. А, А1, пом. 67, возникшее на основании договора 30629 на аренду нежилого помещения от 27.05.2006 в редакции дополнительных соглашений к нему, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщение 519874) и в газете "Коммерсантъ" (на сайте- 06.03.2015, в печатной версии -07.03.2015).

20.04.2015 согласно протоколу N 10306-ОАОФ/3 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО "Мльтифарм" (лот N3), победителем торгов, предложившим наиболее высокую цену за имущество, составляющее лот N3, признано ООО "Италика".

Сообщение о результатах торгов опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 24.04.2015 (сообщение 585398) и объявление N 77031479389 в газете "Коммерсантъ" (на сайте- 06.05.2015, в печатной версии -07.05.2015).

30.04.2015 по результатам проведения торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО "Мультифарм", между ООО "Мультифарм" в лице конкурсного управляющего Крылова Д.А. (первоначальный арендатор) и ООО "Италика" в лице генерального директора Русанова А.Л. (новый арендатор) заключено соглашение N 1 о передаче прав и обязанностей по долгосрочной аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Новосильская, д. 6, лит. А,А1, пом. 67, возникших на основании договора N 0629 на аренду нежилого помещения от 27.05.1996, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 13.10.2004, соглашения о передаче прав и обязанностей от 21.09.207, дополнительного соглашения от 13.11.2007, дополнительного соглашения от 13.11.2007, дополнительного соглашения от 05.04.2010 (далее также Соглашение N1).

Согласно пункту 3 Соглашения N 1 цена имущества установлена по результатам торгов по продаже имущества ООО "Мультифарм", утверждена Протоколом о результатах открытых торгов (лот N3) по продаже имущества ООО "Мультифарм" N10306-ОАОФ/3 от 20.04.2015, является окончательной и изменению не подлежит и составляет 346 051 руб. 65 коп. (НДС не облагается).

Внесенный новым арендатором задаток за участие в торгах платежным поручением N 4 от 08.04.2015, засчитывается первоначальным арендатором в счет оплаты приобретенного по настоящему соглашению имущества. За вычетом задатка новый арендатор обязан оплатить за имущественное право, составляющее предмет торгов, 329 573 руб. (пункт 4.1 соглашения).

В соответствии с пунктом 5 Соглашения N 1 стороны, руководствуясь пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, заключили настоящее соглашение и передают права и обязанности по договору аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Новосильская, д. 6, лит. А, А1, пом. 67 от первоначального арендатора (ООО "Мультифарм") к новому арендатору (ООО "Италика").

Новый арендатор по названному соглашению принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на указанное помещение в объеме, существующем на момент заключения настоящего соглашения.

В пункте 6 Соглашения N 1 первоначальный арендатор заявляет и заверяет, что кроме прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды настоящего соглашения, никаких иных обременений и ограничений прав использования нежилым помещением не имеется.

20.05.2015 произведена государственная регистрация Соглашения N 1.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Полагая, что указанным Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенным без согласия Арендодателя, нарушаются права последнего, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Нежилое помещение, кафе, общей площадью 344,7 кв.м, по адресу г.Орел, ул. Новосильская, д. 6, лит. А,А1, пом.67 находится в собственности муниципального образования город Орел, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2008.

Проанализировав условия договора N 0629 от 27.05.1996, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором аренды нежилого помещения.

Исчерпывающий перечень имущества должника, не включаемого в конкурсную массу, содержится в статье 132 Закона о банкротстве.

Права долгосрочной аренды нежилого помещения, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Довод истца о применении к порядку продажи имущества конкурсным управляющим положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", судом первй инстанции был отклонен, поскольку нормы Закона о банкротстве о порядке продажи имущества конкурсным управляющим являются специальными и применяются ко всем видам имущества должника, что исключает возможность применения конкурсным управляющим правил продажи имущества, установленных в иных законах.

Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

В соответствии с п. 2 ст. 2 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу п. 1 ст. 1 Закона о банкротстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Между тем, Законом о банкротстве не урегулирован вопрос о получении согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора (должника) по договору аренды муниципального имущества новому арендатору.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, в статье 391 ГК РФ предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в п.п. 1,2 ст. 389 ГК РФ.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора.

Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

Дача согласия на передачу прав и обязанностей арендатора предоставляет арендодателю возможность удостовериться в надлежащих деловых качествах нового арендатора, в его платежеспособности.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что ООО "Мультифарм" (первоначальный арендатор) передало права и обязанности по договору аренды ООО "Италика" (новому арендатору) руководствуясь п. 2 ст. 615 ГК РФ, что отражено в п. 5 Соглашения N 1 и следует из его существа, наличие специальных норм об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не исключает и не препятствует применению п. 2 ст. 615 ГК РФ, предусматривающего передачу прав и обязанностей по договору аренды при наличии согласия арендодателя.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий ООО "Мультифарм" обращался в адрес Управления муниципального имущества и землепользования г.Орла с письмом N 1-Т от 19.02.2015 об уведомлении арендодателя о положении о порядке, сроках и условиях продажи имущественного права ООО "Мультифарм" долгосрочной аренды и представлении (при наличии) мотивированных возражений.

Письмом исх. N 767 от 04.03.2015 в ответ на обращение N 1-т от 19.02.2015 Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла выразило возражение конкурсному управляющему ООО "Мультифарм" против продажи последним права аренды муниципального помещения площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Новосильская, д.6, переданного по договору аренды N 0629 от 27.05.1996.

15.04.2015 конкурсный управляющий уведомил арендодателя письмом без номера и даты о принятии решения собранием кредиторов ООО "Мультифарм" от 20.02.2015 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущественного права ООО "Мультифарм".

Письмом исх. N 1858 от 22.04.2015 в ответ на обращение без номера и даты Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла выразило возражение конкурсному управляющему ООО "Мультифарм" против продажи последним права аренды муниципального помещения площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Новосильская, д.6, переданного по договору аренды N 0629 от 27.05.1996.

28.04.2015 конкурсный управляющий ООО "Мультифарм" уведомил арендодателя муниципального имущества о состоявшейся цессии от ООО "Мультифарм" к ООО "Италика" по договору аренды муниципального помещения с просьбой представить мотивированные возражения относительно содержания проекта соглашения N 1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества.

22.05.2015 письмом исх.N 1 ООО "Мультифарм" уведомило Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о состоявшейся реализации (уступки) права аренды нежилого муниципального помещения по договору аренды N 0629 от 27.02.1996 и государственной регистрации Соглашения N 1 от 30.04.2015.

25.05.2015 письмом исх. N 2154 на обращения ООО "Мультифарм" Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла сообщило конкурсному управляющему о том, что собственник нежилого помещения N 67, по адресу: г.Орел, ул. Новосильская, 6, не давал согласия на продажу права аренды указанного помещения, арендуемого ООО "Мультифарм", в связи с чем торги проведены незаконно, и о намерении обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском.

Таким образом, доказательствами по делу подтверждено наличие возражений собственника и арендодателя нежилого муниципального помещения на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.02.1996 новому арендатору на стадии до проведения конкурсным управляющим собрания кредиторов по вопросу об утверждении Положения о порядке, сроках, условиях продажи имущества должника.

Кроме того, с момента заключения договора аренды между истцом и ООО "Мультифарм", последнее связало себя обязательствами по его исполнению.

Закон о банкротстве, а также само по себе нахождение ООО "Мультифарм" в процедуре банкротства конкурсное производство, не исключают необходимость соблюдения предусмотренных договором аренды условий, позволяющих передачу имущества по договору другому лицу.

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 1.10 договора аренды, арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду или иным образом передаваться только с согласия арендодателя.

В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

При перенайме в силу п.2 ст. 615 ГК РФ ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности по договору - новый арендатор (ООО "Италика"), следовательно, прежний арендатор (ООО "Мультифарм") с момента перехода прав и обязанностей по договору к новому арендатору выбывает из арендных правоотношений.

Таким образом, исходя из буквального содержания п. 1.10 договора, перенаем относится к способам передачи помещения, и может быть осуществлен исключительно с согласия арендодателя.

На основании изложенного, довод ответчиков о том, что договором прямо не оговорено право перенайма с согласия арендодателя, судом первой инстанции был отклонен, как необоснованный.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том. Что в рассматриваемом случае реализация посредством аукциона права долгосрочной аренды должника и заключение по итогам его проведения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.02.1996 осуществлены конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" при наличии неоднократно выраженного в письменной форме возражения арендодателя (собственника) на передачу прав и обязанностей по договору аренды новому лицу, то есть с нарушением п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Процедура уведомления конкурсным управляющим арендодателя о действиях по продаже имущества должника в процедуре банкротства не является достаточной и не подтверждает соблюдение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ, условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Между тем, предметом рассмотрения является требование о признании недействительным соглашения N 1 от 30.04.2015, по основаниям недействительности в силу положений ст. ст. 168, 615 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленных исковых требований истец, являющийся собственником нежилого помещения, ссылается на то, что перенаем по договору аренды муниципального имущества произведен конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" с нарушением требований закона, а именно п. 2 ст. 615 ГК РФ, статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлен только при наличии письменного согласия арендодателя по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Требование о признании недействительными торгов, в связи с нарушением процедуры продажи имущества, истцом не заявлены.

Способ защиты нарушенного права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) определяется лицом самостоятельно и в процессуальном аспекте выражается в выборе заинтересованным лицом одного из видов производства, предусмотренного в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации. Исходя из принципов независимости и беспристрастности у арбитражного суда нет ни прав, ни обязанности определять способ защиты истца и, соответственно, вид производства, в котором будет осуществляться защита нарушенных прав истца. Обращаясь в суд с иском, истец самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и определяет для себя объем испрашиваемой у суда защиты.

Положения ст. ст. 447 и 449 ГК РФ, определяющие в качестве способа заключения договора проведение торгов, также положения Закона о банкротстве, не исключают и не содержат запрета на оспаривание договора, заключенного по итогам проведения торгов по общим основаниям (ст. 168 ГК РФ) в исковом производстве без оспаривания самой процедуры торгов.

При этом исковое заявление подано в Арбитражный суд Орловской области, в производстве которого находится дело N А48-1158/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Мультифарм". В соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения производства по делу и о возможности в целях обеспечения своевременной судебной защиты рассмотрения настоящего спора в исковом порядке.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Оспариваемое Соглашение N 1, по своей правовой природе является соглашением о перенайме, согласно которому ООО "Мультифарм" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды муниципального имущества N 0629 от 27.05.1996 новому арендатору - ООО "Италика".

Поскольку согласия арендодателя (собственника имущества) на передачу прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.02.1996 получено не было, суд пришел к выводу, что у конкурсного управляющего ООО "Мультифарм" отсутствовали правовые основания для заключения Соглашения N1.

Довод ответчиком о том, что в данном случае должны быть соблюдены только требования ст. 383 ГК РФ, предусматривающие запрет на переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, судом первой инстанции был отклонен по вышеизложенным основаниям, поскольку порядок перенайма по договору аренды должен соответствовать п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Довод ответчиков об отсутствии у истца нарушенных прав и интересов, а также о том, что посредством оспаривания сделки невозможно восстановление нарушенных прав и интересов истца, суд первой инстанции также отклонил в виду следующего.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

В силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) третье лицо, орган юридического лица, а также государственный орган или орган местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), не обязаны давать согласие на совершение сделки (п.54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доказательствами по делу подтверждено, что истец, являющийся арендодателем по договору аренды N 0629 от 27.02.1996, своим поведением, письменными возражениями относительно передачи прав и обязанностей по договору новому арендатору, полученными конкурсным управляющим, явно выразил об отсутствии волеизъявления на замену стороны в арендных правоотношениях. Данные обстоятельства были известны ответчику (1) на момент заключения оспариваемого соглашения.

Представитель истца пояснил, что в данном конкретном случае договор аренды подлежал прекращению при ликвидации арендатора ООО "Мультифарм", намерений о продолжении арендных правоотношений по договору N 0629 от 27.02.1996 с новым арендатором Управление муниципального имущества и землепользования, осуществляющее полномочия собственника муниципального имущества, не имело.

Обязанности арендодателя на дачу согласия арендатору на передачу прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества законодательством не установлено.

Между тем, в результате заключения Соглашения N 1 о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК) арендодатель лишился прав в отношении первоначального арендатора и стал обязанным перед новым арендатором.

При таких обстоятельствах, в результате совершения оспариваемой сделки, нуждающейся в согласии, юридические последствия наступают не только для сторон сделки (ответчиков), но также и для лица, не совершавшего разрешительное волеизъявление, то есть действиями (волей) ответчиков созданы обязанности Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла помимо его воли.

Поскольку возложение на арендодателя обязанностей, равно как и лишение прав без учета его воли, недопустимы, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ни первоначальный арендатор, ни новый арендатор не имели полномочий, достаточных для самостоятельного заключения договора перенайма.

На основании изложенного, оспариваемое соглашение N 1 заключено конкурсным управляющим в отсутствие правомочий (согласия собственника на перенаем) без учета прав и интересов собственника имущества по распоряжению имуществом по своему усмотрению. При этом, учитывая принцип равенства участников гражданских правоотношений, отсутствуют законные основания для установления приоритета интересов конкурсных кредиторов ООО "Мультифарм" перед правами и интересами арендодателя.

Довод ответчиков о том, что в случае признания недействительным соглашения N 1 и восстановления ООО "Мультифарм" как арендатора по договору, последнее не сможет обеспечить выплату арендных платежей, и указанные обстоятельства могут привести к гибели имущества по причине неспособности оплачивать ООО "Мультифарм" энергоресурсы для обеспечения сохранности помещения, суд первой инстанции отклонил, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием для передачи прав и обязанностей по договору новому лицу без согласия собственника имущества.

Кроме того, включение права аренды муниципального помещения в конкурсную массу не лишает собственника (арендодателя) имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктами 1- 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010).

Собственник также вправе подать в рамках дела о банкротстве первоночального арендатора заявления об исключении права аренды принадлежащего ему имущества из конкурсной массы. При этом непредъявление им указанных требований до заключения договора между первоначальным и новым арендаторами о передаче прав и обязанностей по договору аренды не исключает возможности воспользоваться таким способом защиты права, как признание недействительной сделки по передаче договора.

Доводы ответчика о том, что Соглашение N 1 направлено на своевременное обеспечение поступлений арендных платежей по договору аренды N 0629 от 27.02.1996, а, следовательно, заключено в интересах истца, судом первой инстанции не были приняты, поскольку согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п.1, п.5.1 Положения об управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, утвержденного Постановлением Администрации города Орла от 27.06.2006 N 1156 (ред. от 12.12.2006) Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (УМИЗ), является структурным подразделением Администрации города Орла, обладает правами юридического лица. Управление осуществляет функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений; осуществляет в порядке и пределах, определенных правовыми актами органов местного самоуправления города Орла полномочия собственника в отношении муниципального имущества, в том числе имущества муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и земельных участков, иного имущества, в том числе составляющего муниципальную казну города Орла, а также полномочия собственника по передаче муниципального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) муниципального имущества.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, выбор действия в отношении имущества, принадлежит собственнику, который самостоятельно и по своему усмотрению распоряжается принадлежащим ему имуществом и вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При наличии возражений арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору новому арендатору, совершение другой стороной сделки (арендатором) действий, направленных против воли арендодателя, не может быть расценено как обеспечение законных интересов истца.

Обстоятельства того, что истец на протяжении всей процедуры по продаже имущества ООО "Мультифарм" не обращался с требованием об исключении права долгосрочной аренды из конкурсной массы, не освобождают от соблюдения п. 2 ст. 615 ГК РФ и не являются основанием для заключения оспариваемого соглашения без согласия арендодателя, возражавшего против передачи прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.02.1996 новому арендатору.

При этом указанные ответчиками обстоятельства оплаты новым арендатором (ООО "Италика") текущих арендных платежей по договору на дату рассмотрения спора, а также погашение задолженности за ООО "Мультифарм", не гарантируют последующее надлежащее исполнение обязательств по договору аренды до окончания срока его действия (01.09.2017).

При таких обстоятельствах, заключенное между ответчиками соглашение от 30.04.2015 было квалифицировано судом первой инстанции, как оспоримая сделка, совершенная с нарушением пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

Довод ответчика 2 о том, что государственная регистрация Соглашения N 1 подтверждает действительность совершенной сделки судом отклоняется, поскольку в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 05.07.2001 N 154-О, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, объектом которых является недвижимое имущество, не затрагивая самого содержания указанного гражданского права, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В отсутствие правовых оснований для перехода права арендатора по договору аренды на нежилое помещение, государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды не подтверждает его действительности.

На основании изложенных норм права и обстоятельств, соглашение N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по долгосрочной аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Новосильская, д. 6, лит. А, А1, пом. 67, возникших на основании договора N 0629 на аренду нежилого помещения от 27.05.1996 года, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 13.10.2004 года, соглашения о передаче прав и обязанностей от 21.07.2007 года, дополнительного соглашения от 13.11.2007 года, дополнительного соглашения от 13.11.2007 года, дополнительного соглашения от 05.04.2010 года, между ООО "Мультифарм" и ООО "Италика", подписанное по результатам проведения открытых торгов по продаже имущества ООО "Мультифарм", было признано судом первой инстанции недействительным, как не соответствующее п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Согласно сведениям ООО "Мультифарм", платежным поручениям от 05.05.2015, отчету конкурсного управляющего от 01.09.2015, поступившие от ООО "Италика" по результатам продажи права долгосрочной аренды денежные средства распределены в счет оплаты услуг оценщика, вознаграждения конкурсному управляющему.

Суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения, в данном случае, двусторонней реституции, поскольку возвращение денежных средств должником покупателю, в соответствии с положениями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" невозможно, доказательства оформления акта передачи-помещения ООО "Италика" в дело не представлены. Как пояснили представители ответчиков в судебном заседании в рамках исполнения Соглашения N 1 сторонами подписан акт о передаче прав и обязанностей и документов по договору аренды N 0629 от 27.02.1996, график платежей. Иных документов не составлялось.

В решении суда также отмечено, что для достижения правового результата в виде погашения записи об аренде в ЕГРП должны быть применены упомянутые пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке. Погашение в ЕГРП регистрационной записи о праве, внесенном в реестр на основании недействительной сделки, не упоминается в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве подлежащего применению последствия недействительности сделки.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 3 пункта 52 совместного постановления 10/22).

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что в состав конкурсной массы включается все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (п.2 ст. 131 Закона).

Статья 128 ГК РФ относит к имуществу, как объекту гражданских прав, в том числе, имущественные права. При отсутствии оснований, предусмотренных статьей 132 Закона о банкротстве, имущество, включенное в конкурсную массу на основании проведенной инвентаризации, не может быть исключено из нее.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

Задачей конкурсного управляющего является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов за счет конкурсной массы, то есть имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в его ходе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

Из системного анализа статей 110, 111, 139, 142, 148 Закона о банкротстве следует, что недвижимое имущество и имущественные права должника подлежат продаже в рамках строго установленной процедуры.

В рассматриваемом случае согласно представленным ответчиками сведениям, конкурсным управляющим ООО "Мультифарм" по результатам проведения инвентаризации, установлено право долгосрочной аренды, возникшее из договора аренды N 0629 от 27.02.1996, проведена оценка данного имущественного права, собранием кредиторов утверждено Положение о порядке, сроках, условиях продажи имущества ООО "Мультифарм", проведено размещение необходимых сведений в ЕФРСБ, публикации о проведении торгов, сами торги проведены без каких-либо нарушений процедуры, по результатам торгов с их победителем (ООО "Италика") заключено оспариваемое соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

Судом апелляционной инстанции сделан вывод, что при отсутствии решения суда о признании торгов недействительными, возражения о ничтожности сделки, заключенной по их результатам, не могут быть приняты.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, Законом о банкротстве не предусмотрено получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора (должника) по договору аренды.

Поскольку Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

К правам и охраняемым интересам собственника помещения относятся права

арендодателя (как законные, так и договорные), реализуемые последним для достижения единственной цели: своевременного и полного поступления в бюджет арендных платежей по заключенного договору.

Как следует из приобщенных в материалы дела ответов УМИЗ города Орла на обращения конкурсного управляющего, отказ в согласовании реализации права аренды не основан на наличии задолженности но договору N 0629 на аренду нежилого помещения от 27.05.1996 года.

На момент рассмотрения спора задолженности по договору аренды нет. Поступившие в конкурсную массу от продажи имущественного права ООО "Мультифарм" денежные средства распределены по правилам статьи 134 и 142 Закона о банкротстве.

Таким образом, каких-либо нарушений прав либо охраняемых имущественных интересов собственника недвижимого имущества в результате смены арендатора не произошло.

По сути, единственным доводом истца является довод о том, что Управлением не было дано согласие на заключение соглашения, однако суд апелляционной инстанции посчитал, что такое согласие не требовалось.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным соглашения N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды не имеется и решение суда области в указанной части подлежит отмене (п.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанной позицией суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Часть 1 статьи 1 Закона о банкротстве устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

Вместе с тем, считая, что имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом, суд апелляционной инстанции не учел особенности права аренды, переданного по соглашению ООО "Италика" по делу, и не оценил это право с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе был совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Общие правила предоставления имущества в аренду содержатся в ст. 615 ГК РФ частью 2 которой предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

При изложенном выше правовом регулировании арендных отношений, судебная коллегия полагает, что, поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником нежилого помещения договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды помещения в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника имущества, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, подход направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500 по делу N А72-13047/2014.

В рассматриваемом случае запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества предусмотрен пунктом 1.10. указанного договора от 27.05.1996 г. Возможность передачи прав с согласия арендодателя установлена общими нормами ГК РФ об аренде (часть 2 статьи 615 ГК РФ), а также специальным законом - частью 1 ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".

При этом суд округа считает необходимым отметить, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). Частью второй статьи 391 ГК РФ установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах суд округа полагает, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о признании недействительным соглашения N 1 от 30.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 0629 от 27.05.1996.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А48-3759/2015 отменить.

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2015 по делу N А48-3759/2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

Л.А. Крыжская Е.В. Лупояд