Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 июля 2016 г. N Ф10-2246/16 по делу N А48-2420/2015

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г.Калуга

21 июля 2016 г.

Дело N А48-2420/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21.07.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.07.2016.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Солодовой Л.В. Леоновой Л.В. Гладышевой Е.В.
при участии в заседании:
от истца: ЗАО "Продвижение" от ответчиков: Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла от третьего лица: Администрации города Орла	Лысенского В.В., представитель (дов. б/н от 30.12.2015) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Продвижение" на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу А48-2420/2015

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Продвижение" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании односторонней сделки об отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 7225 то 22.07.2005, выраженной в уведомлении от 27.08.2014 N5284/зи, недействительной и применении последствий ее недействительности в виде возврата во владение и пользование истцу земельного участка с кадастровым N 57:25:0010401:18 по адресу г. Орёл, ул.Матросова; об обязании Управления Росреестра по Орловской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 7225 от 22.07.2005.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Орла.

Определением от 24.07.2015 производство по делу в части требования об обязании Управления Росреестра по Орловской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 7225 от 22.07.2005 прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Определением суда от 23.10.2015 в качестве соответчика привлечено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ЗАО "Продвижение" обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и вынести новое решение, либо направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Орла N 1544 от 26.04.2005, между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ЗАО "Продвижение" (арендатор) 22.07.2005 был заключен договор N 7225 аренды земельного участка, площадью 1 933,6 кв.м, с кадастровым номером 57:25:0010401:0018, находящийся по адресу: г.Орел, ул. Матросова, для проектирования и строительства торгово-офисного здания, сроком с 01.05.2005 по 30.04.2008.

14.07.2006 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке за N 57-57-01/051/2006-286.

Согласно п.8.3 договора по истечении срока действия договора он считается прекращенным по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении договора.

25.06.2007 ЗАО "Продвижение" в адрес Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области было направлено заявление о предоставлении дополнительно смежного земельного участка для производства работ по расширению дорожного покрытия по ул. Матросова, благоустройству прилегающей территории, оборудованию мест парковки машин, в связи с требованиями градостроительного законодательства.

На основании приказа Департамента N 736 от 04.06.2008 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого договор N 7225 от 22.07.2005 аренды земельного участка был продлен до 30.04.2011 г.

При этом дополнительное соглашение от 04.06.2008 не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 25.07.2008 N 943 ЗАО "Продвижение" в аренду сроком на три года был предоставлен дополнительный земельный участок, в связи с чем, 25.07.2008 между Департаментом и ЗАО "Продвижение" был заключен договор N821/з аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N57:25:0010401:21, площадью 1 171 кв.м, расположенный по адресу:местоположением: Орловская область, г. Орёл, ул. Матросова, д.3, для строительства торгово-офисного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1 171 кв.м, сроком по 24.07.2011 г, который вступает в силу с даты его государственной регистрации (п.п.2.1-2.2 договора).

Государственную регистрацию согласно пункту 4.4.4 договора обязан произвести арендатор.

Между тем, указанный договор, в установленном законом порядке, государственную регистрацию не прошел.

08.04.2009 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010401:28, расположенном по адресу: Орловская область, Орловский район, г. Орёл, ул. Матросова, для проектирования и строительства торгово-офисного здания, площадью 3105+-19,5 кв.м, образованном путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0010401:21 и 57:25:0010401:18.

В дальнейшем на основании заявления ЗАО "Продвижение", приказом Департамента N 450 от 22.04.2009 был образован земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:28 путём объединения земельных участков, расположенных по адресу: Орловская область, г. Орёл, ул. Матросова, с кадастровыми номерами 57:25:0010401:18 и 57:25:0010401:21, предоставленных ЗАО "Продвижение" на основании постановления администрации города Орла от 26.04.2005 N1544 и приказа Департамента от 05.07.2008 N 943.

22.04.2009 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 821/з от 25.07.2008.

В этот же день (22.04.2009), между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) и ЗАО "Продвижение" (арендатор) было заключено соглашение к договору от 22.07.2005 N 7225, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 3 105 кв.м, кадастровый номер 57:25:0010401:28, местоположение: Орловская область, г. Орёл, ул. Матросова, для проектирования и строительства торгово-офисного здания.

Согласно пункту 4.4.9 арендатор обязан произвести государственную регистрацию соглашения, а также последующих изменений к договору в трёхмесячный срок после его подписания. При этом указанное соглашение не зарегистрировано.

25.05.2009 был разработан градостроительный план земельного участка, кадастровый N 57:25:0010401:28, который утвержден постановлением администрации города Орла от 19.10.2009 N 3314.

29.09.2009 истец обратился к Департаменту с просьбой произвести перерасчёт размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 57:25:0010401:28, по адресу: г. Орёл, ул. Матросова и заключить новый договор аренды участка для проектирования и строительства торгово-офисного центра сроком на три года.

Приказом Департамента имущества, промышленности и информационной политики Орловской области от 30.10.2009 N 1782 срок действия договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 57:25:0010401:28, площадью 3 105 кв.м был продлен и на ЗАО "Продвижение" возложена обязанность по государственной регистрации соглашения к договору аренды.

Заключенным сторонами соглашением срок действия вышеуказанного договора был установлен до 30.04.2014 г.

24.03.2010 ЗАО "Продвижение" было получено положительное заключение государственной экспертизы N 57-1-4-0027-10 на объект капитального строительства: торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Орёл, ул.Матросова, а 26.04.2010 обществом получено разрешение на строительство торгово-офисного здания, площадью застройки 941,51 кв.м, сроком до 30.05.2010.

30.06.2010 ЗАО "Продвижение" направило в адрес Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области письмо с просьбой заключить/переоформить с 01.07.2010 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010401:28, площадью 3 105 кв.м для возможности совершения регистрационный действий в отношении указанного земельного участка.

28.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:28 был снят с кадастрового учёта.

31.12.2011 в адрес Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области ЗАО "Продвижение" направило письмо о заключении с 01.01.2012 договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:28, площадью 3 105 кв.м, сроком на пять лет.

08.08.2012 ЗАО "Продвижение" в адрес Управления государственного имущества Орловской области направило заявление о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка, предполагаемой площадью 1 171 кв.м, по адресу: г. Орёл, ул. Матросова, планируемое разрешенное использование - строительная площадка, для организации строительства спроектированного торгово-офисного здания по ул. Матросова.

12.07.2013 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:21 был снят с кадастрового учёта.

25.11.2013 администрацией города Орла было принято постановление N 5345, на основании которого утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 1 171 кв.м по ул. Матросова, 3, в кадастровом квартале N 57:25:0010401 города Орла, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная площадка.

Также указанным постановлением администрация города Орла обязала обеспечить доступ образуемого земельного участка к землям общего пользования посредством земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010401:18.

14.04.2014 Управление государственного имущества Орловской области издало приказ N 503 о предоставлении в аренду ЗАО "Продвижение" земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010401:193, разрешенное использование: строительные площадки, площадь 1 171 кв.м, местоположение: Орловская область, г. Орёл, ул. Матросова, 3.

14.04.2014 между Управлением государственного имущества Орловской области (арендодателем) и ЗАО "Продвижение" (арендатором) был заключен договор N 1769/з аренды земельного участка, площадью 1 171 кв.м, с кадастровым номером 57:25:0010401:193, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: строительные площадки, местоположение: Орловская область, г. Орёл, ул.Матросова, 3, сроком по 13.04.2017.

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:193 поставлен на кадастровый учёт 27.03.2014.

Договор аренды от 14.04.2014 N 1769/з зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:193 является тем же самым земельным участок, что и ранее предоставляемый ЗАО "Продвижение" земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010401:21.

18.09.2014 Управлением государственного имущества Орловской области в адрес ЗАО "Продвижение" было направлено предупреждение N 5287/зи о прекращении договора аренды земельного участка N 7225 от 22.07.2005.

29.10.2015 в адрес ЗАО "Продвижение" направлено соглашение о расторжении договор аренды N 1769/з от 14.04.2014.

Ссылаясь на то, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 22.07.2005 N 7225 с кадастровым номером 57:25:0010401:18 является недействительной, ЗАО "Продвижение" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь положениями п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", нормами гражданского законодательства об аренде и порядке заключения и расторжения сделок, а также ст. 30 Земельного кодекса РФ суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

При этом, кассационная коллегия считает, что суды проанализировав все заключенные между сторонами договора и дополнительные соглашения к ним, заключенные после июля 2005 г. правомерно, со ссылкой на положения п.2 ст. 621 ГК РФ, признали договор аренды N 7225 от 22.07.2005 возобновленным на неопределенный срок.

В таком случае, согласно п.2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ ( в редакции, действовавшей на момент отказа от договора) и разъяснений, содержащихся в п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора, в связи с чем не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

В данном случае, как следует из материалов настоящего дела, уведомление в адрес истца о расторжении договора аренды N 7225 от 22.07.2005 г. было направлено 27.08.2014.

Данный отказ арендодателя о прекращение арендных отношений является законным.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в период с 2005 по 2014 годы истец предпринимал меры к строительству на спорном земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010401:18, торгово-офисного здания.

Как правомерно отмечено судебными инстанциями, у истца отсутствовали препятствия в использовании земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0010401:21 в период действия договора N 821/з от 25.07.2008 и 57:25:0010401:18 в период действия договора N 7552 от 22.07.2005 с учетом их разрешенного использования, как до так и после их объединения.

Кроме того, истцом не представлено доказательств невозможности регистрации в разумный срок всех последующих договоров и дополнительных соглашений, заключенных после 22.07.2005 г.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что со стороны ответчика имело место злоупотреблении правом, являются несостоятельными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по делу А48-2420/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Леонова Л.В.