Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2016 г. N Ф10-3824/16 по делу N А35-9149/2015

Требование: о признании незаконными действий в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г.Калуга

24 октября 2016 г.

Дело N А35-9149/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2016 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Бессоновой Е.В.
	Степиной Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Дорониной Л.А.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Чуйкова Сергея Николаевича (ОГРНИП 304463206400202, ИНН 463001447861, ул.Бурцевка, д.17, г.Курск, 305008) - Григорьевой В.А. доверенность от 04.10.2015, Потуркина А.А. доверенность от 04.10.2015;

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ул.Ленина, д.69, г.Курск, 305004) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чуйкова Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А35-9149/2015,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Чуйков Сергей Николаевич (далее - ИП Чуйков С.Н., предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет), выраженного в письме N 4154/007-01-14 от 10.07.2015, в виде отказа в предоставлении ИП Чуйкову С.Н. преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 289 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д. 3а (3-5-7 лит. А), кадастровый номер объекта: 46:29:102268:85, находящегося в муниципальной собственности г. Курска, как не соответствующих ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Чуйкова С.Н. посредством совершения последовательности юридически значимых действий в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, заявитель просит отменить решение и постановление судов, удовлетворив требования ИП Чуйкова С.Н. в полном объеме. Предприниматель считает, что судами не применена ст.432 ГК РФ; он, как субъект обладающий преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, соответствует требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008). Фактическое владение и пользование арендуемым помещением в отсутствие государственной регистрации договора аренды такого помещения свидетельствует о соблюдении непрерывности пользования арендуемым помещением, что является одним из условий предоставления преимущественного права на его выкуп.

Представители ИП Чуйкова С.Н. в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет возражает против доводов предпринимателя, просит решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание Комитет представителя не направил, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившегося лица.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителей предпринимателя, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Чуйков Сергей Николаевич зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.03.2004 за ОГРНИП 304463206400202, ИНН 463001447861.

Между Комитетом и ИП Чуйковым С.Н. в период с 23.04.2007 были заключены ряд договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска.

По истечении срока действия договора N 3503 от 15.04.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Чуйковым С.Н. 15.04.2012 заключен договор N 3503 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д. 3-5-7, лит. А общей площадью 291,20 кв. м., сроком действия до 15.04.2015, помещение передано арендатору.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.08.2014 к договору N 3503 аренды, заключенным на основании постановления Администрации г. Курска от 06.11.2013 N 3858, в п. п. 1 п. 1 внесены изменения: под производственную деятельность арендатору передается здание муниципального нежилого фонда города Курска (далее - Объект), расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д. 3а, общей площадью 289,0 кв. м.

Изменения были внесены также в пп. 4.1 п. 4 договора о размере арендной платы.

Дополнительным соглашением от 01.04.2015 к договору аренды N 3503 изменен срок его действия: с 15.04.2012 по 01.04.2018 и внесены изменения в пп. 4.1 п. 4 договора о размере арендной платы.

11.06.2015 ИП Чуйков С.Н. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д. 3а, общей площадью 289,0 кв. м.

Письмом от 10.07.2015 за N 4154/07-01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал заявителю в приобретении арендуемого имущества, в связи с отсутствием договорных отношений на момент обращения Предпринимателя с заявлением ввиду незаключенности договора аренды N 3503 от 15.04.2012, что, по мнению Комитета, свидетельствует об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп помещения.

Не согласившись с отказом, ИП Чуйков С.Н. обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно руководствовались следующим.

Положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Условия возмездного приобретения арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, в частности, определены статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в частности, оно возникает при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Руководствуясь положениями 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с 01.06.2016, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

До 01.06.2016 указанная норма действовала в иной редакции: "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом".

В рассматриваемом случае договор аренды N 3503 от 15.04.2012 помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 289,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д. 3а, сроком действия с 15.04.2012 по 15.04.2015 заключен на срок более года, и в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Суды не установили препятствий для регистрации указанного договора, при том, что пунктом 3.3.1 договора обязанность обращения за регистрацией договора была возложена на арендатора.

Суды обоснованно указали, что ссылка заявителя на положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 основана на неверном толковании норм права, так как изложенные в нем разъяснения не имеют отношения к вопросам, касающимся приобретения арендованного имущества в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ, а содержат правовые позиции, применимые к рассмотрению гражданско-правовых споров между сторонами договора аренды в отсутствие его регистрации, и третьими лицами и касаются оплаты за пользование имуществом.

Исходя из сформированных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме N 134 от 05.11.2009 правовых подходов и практики применения Закона N 159-ФЗ, являющегося специальной нормой по отношению к общим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде, суд пришел к выводу о том, что настоящие правоотношения возникли из иных, публично-правовых правоотношений между уполномоченным органом и субъектом малого предпринимательства по реализации мер государственной поддержки малого бизнеса, и в данном случае юридически значимым обстоятельством является наличие или отсутствие полноценных договорных отношений, с которыми связано преимущественное право выкупа имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Государственная регистрация договора в этих отношениях отражает публичный интерес, уполномоченный орган действует от лица публичного собственника, поэтому вопрос выкупа арендованного имущества не носит частно-правовой характер, и ссылка на пункт 3 статьи 433 ГК РФ в новой редакции к данному делу не имеет отношения.

Довод заявителя о том, что в спорный период одновременно действовало несколько договоров аренды, и в случае незаключенности последующего договора аренды, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, недвижимое имущество арендовалось Чуйковым по договору от 15.04.2011 N 3503, который в силу действующего законодательства считается продленным на неопределенный срок, является ошибочным.

Если по истечении срока действия договора аренды, по тому же предмету заключается новый договор, то действие ранее заключенного прекращается и положения о его возобновлении на неопределенный срок применению не подлежат.

Таким образом, предприниматель преимущественным правом выкупа спорного недвижимого имущества на дату обращения не обладал, указанное являлось достаточным основанием для отказа в приобретении недвижимого имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу N А35-9149/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

Е.В. Бессонова Л.В. Степина