Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 ноября 2003 г. N КГ-А40/9277-03 Договор купли-продажи недвижимости, заключенный генеральным директором АО, не может быть признан недействительным, поскольку заключение данного договора не повлекло изменения приоритетных направлений деятельности АО и цена данного договора соответствовала цене, определенной советом директоров АО, следовательно, генеральный директор не превысил свои полномочия при заключении договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 ноября 2003 г. N КГ-А40/9277-03
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Авиационный Научно-Технический Комплекс им. А.Н. Туполева" обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дженинг Риэлти Менеджмент", третьему лицу без самостоятельных требований на предмет спора Министерству имущественных отношений Российской Федерации о признании договора купли-продажи недвижимости от 2905.2002 г. недействительным, применении последствия недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу административные здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 53, стр. 6 и стр. 7.

Арбитражный суд г. Москвы от 14.07.2003 г. по делу N А40-16826/03-85-191 принял решение о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, обязал ответчика возвратить истцу здания.

Апелляционная инстанция постановлением от 1.10.2003 г. оставила судебное решение без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Дженинг Риэлти Менеджмент" ставит вопрос об отмене судебных актов как принятых, по его мнению, с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, передаче дела на новое рассмотрение.

Представитель заявителя поддержал требования по изложенным в жалобе доводам, просил принять новый судебный акт об отказе в иске.

Представители ОАО "АНТК им. А.Н. Туполева", Минимущества России с требованиями заявителя не согласились, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных решений.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев кассационную жалобу в пределах, определенных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене.

В обоснование требования о признании договора купли-продажи административных зданий недействительным, истец сослался на следующие обстоятельства.

На заседании Совета директоров общества 18.04.2002 принято решение о продаже объектов недвижимости по цене не ниже 69.000.000 руб. с нарушением действующего законодательства.

ОАО АНТК им. А.Н. Туполева создано в соответствии с Указом Президента РФ N 721 от 1.07.1992 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений, государственных предприятий в акционерные общества", на основании распоряжения Правительства РФ N 2170р от 26.11.92 г. распоряжением от 9.12.92 N 1061-р с использованием в отношении указанного акционерного общества специального права Российской Федерации на участие в его управлении - "Золотой акции". В связи с чем, считает истец, на совершение сделки по отчуждению имущества со стороны государства должно быть получено либо одобрение либо применено "вето" на принятие решения обществом.

В силу ст. 38 ФЗ "Об акционерных обществах" представитель Российской Федерации должен быть проинформирован о дате заседания совета директоров общества при решении вопроса об отчуждении имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах"

Совет директоров общества принял решение о продаже зданий без извещения представителя государства.

При отчуждении объектов не проводилась независимая оценка их рыночной стоимости как предусмотрено ст. 77 ФЗ "Об акционерных обществах".

Истец также указывает на то, что имущество было реализовано обществом по цене ниже той, какую установил совет директоров общества, так как на стоимость 69 млн. руб. должен быть начислен налог на добавленную стоимость.

Кроме того, считает истец договор не соответствует ст. 550 ГК РФ, поскольку он оформлен в виде двух соглашений.

Вторым договором является договор от 29.05.2002 г., который заключен в связи с договором купли-продажи, в нем установлены имущественные обязательства продавца по передаче строительной документации, объектов инфраструктуры здания.

На основании изложенного и ст.ст. 168, 174 ГК РФ, ст.ст. 78, 79 ФЗ "Об акционерных обществах" истец просил удовлетворить заявленные требования.

Арбитражный суд первой инстанции признал договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным по ст. 174 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи недвижимости от 29.05.02, согласно которому истец продает ответчику два административных здания.

По другому договору от 29.05.02 г. между теми же лицами в связи с заключением договора купли-продажи зданий истец принимает обязательства по обеспечению демонтажа вентиляционных сооружений, в течение 6 месяцев по вводу в эксплуатацию расположенный в стр. 6 КТП-2 и продаже покупателю,, обеспечению строений 6 и 7 водоснабжением и т.д.

Названные договоры, указал суд, регулируют одну сделку - куплю-продажу зданий. Возложение на истца обязательств влияет на стоимость сделки. Согласно справке о стоимости работ при исполнении обязательств по договору от 29.09.02 истцом понесены расходы в сумме 1250010 рублей.

Суд указал на то, что определение приоритетных направлений деятельности общества относится к исключительной компетенции совета директоров общества.

Приоритетное направление деятельности филиала истца его Московского экспериментального завода определено как производство деталей и агрегатов образцов авиационной техники разработки ОАО "АНТК им. А.Н. Туполева".

Первая инстанция арбитражного суда сослалась также на то, что на определенную советом директоров цену продаваемого имущества должен быть начислен налог на добавленную стоимость, поэтому стоимость имущества должна составлять не ниже 82.800.000 руб.

Поскольку сделка заключена на условиях значительно отличающихся от тех, которые были одобрены советом директоров общества, генеральный директор общества превысил полномочия. Ответчику было известно о том, что сделка заключена на иных условиях, чем определенных советом директоров общества.

Арбитражный суд первой инстанции признал необоснованными ссылку истца на необходимость участия представителя Российской Федерации в решении вопроса об отчуждении имущества истца.

Суд нашел также несостоятельным довод истца об обязательном привлечении независимого оценщика для установления цены продаваемых строений.

Апелляционная инстанция арбитражного суда исходила из недействительности договора как не соответствующего требованиям ст. 550 ГК РФ, так как в нарушение данной нормы продажа строений была оформлена двумя сделками - договором купли-продажи недвижимости от 29.05.2002 и договором от 29.05.2002 г.

На основании ст. 167 ГК РФ судом применены последствия недействительности сделки путем обязания ООО "Дженинг Риэлти Менеджмент" возвратить ОАО "АНТК им. А.Н. Туполева" административное здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, дом 53, строения 6, 7.

Кассационная инстанция считает, что выводы, содержащиеся в решениях арбитражного суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в части применения последствий недействительности сделки при вынесении решения суд не применил Закон, подлежащий применению.

В объяснении по иску (л.д. 105-108, т. 1) истец ссылается на ст. 65 ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 29 Устава ОАО "АНТК им. А.Н. Туполева", в которых предусмотрено, что определение приоритетных направлений деятельности общества относится к исключительной компетенции совета директоров. Данное утверждение истца и суда бесспорно, поскольку основано на законе и не противоречащем в этой части уставу.

Однако на заседании совета директоров, состоявшемся 18.04.2002 г., не определялось приоритетное направление деятельности общества.

Генеральный директор общества, заключая сделку купли-продажи недвижимости от 29.05.2002 г, также не определял приоритетное направление деятельности общества.

Арбитражный суд не указал на доказательства по делу, которые подтверждают, что заключение договора купли-продажи повлекло изменение приоритетных направлений деятельности общества.

Нельзя согласиться с позицией арбитражного суда первой инстанции относительно заключения договора на условиях, отличающихся от тех, которые были одобрены советом директоров общества.

На заседании совета директоров, состоявшемся 18.04.2002 г., было принято решение разрешить генеральному директору ОАО "АНТК им. А.Н. Туполева" продажу зданий Московского экспериментального завода по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 53, строение 6, строение 7 для погашения задолженности общества по заработной плате в пользу физических лиц, взыскания в доход государства на общую сумму не менее 69.127.000 рублей.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости от 29.05.2002 г. сумма сделки составляет 69.127.00 руб., включая 11521166 руб. 67 коп. налога на добавленную стоимость.

Между истцом и ответчиком не возникло спорных правоотношений по поводу цены сделки, включен или не включен в стоимость продаваемого имущества налог на добавленную стоимость. Отсутствуют между ними отношения и в области налогового законодательства. В связи с чем в предмет иска не входило доказывание того факта включен ли был налог на добавленную стоимость в цену сделки, когда совет директоров устанавливал цену продаваемого имущества.

Из протокола заседания совета директоров от 18.04.2002 г. следует, что имущество должно быть продано по цене не менее 69.127.000 рублей.

По определенной советом директоров цене была заключена оспариваемая сделка.

В связи с чем выводы суда о том, что полномочия исполнительного органа на заключении договора купли-продажи были ограничены не соответствуют представленным в деле доказательствам.

Согласно ст. 174 ГК РФ "если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Апелляционная инстанция арбитражного суда признала сделку недействительной на основании ст. 550 ГК РФ, положение которой предусматривает заключение договора продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В рассматриваемом деле между сторонами заключен один договор купли-продажи недвижимости в письменной форме с изложением в ней условий, предусмотренных в ст.ст. 554, 555 ГК РФ.

Согласно п. 1.3 здания передаются покупателю со всей неотъемлемой инфраструктурой.

Арбитражный суд второй инстанции не указал на каком основании следует считать договор от 29.05.2003 г. (без названия) другим договором купли-продажи спорного имущества.

Арбитражным судом, установившим несоответствие сделки нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, не применены общие положения о последствиях недействительности сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Однако вопрос о применении двусторонней реституции арбитражным судом не рассматривался.

Учитывая, что выводы, содержащиеся в обжалуемых решения, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция арбитражного суда исходя из положения п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет решение с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует проверить соответствие сделки закону, установить имеющие значение для дела обстоятельства принять соответствующее решение.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа, постановил:

решение от 14 июля 2003 года и постановление от 1 октября 2003 года по делу N А40-16826/03-85-191 Арбитражного суда г. Москвы отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.