Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 января 2017 г. N Ф10-5690/16 по делу N А68-3677/2016

г.Калуга

18 января 2017 г.

Дело N А68-3677/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.01.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Ключниковой Н.В. Лукашенковой Т.В.

при участии в заседании:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (г.Ростов-на-Дону, пер.Доломановский, 70д, ОГРН 1146164001807, ИНН 6164317329) - Астапов П.А. (дов. от 31.12.2016 N Д-358/17),

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г.Тула, ул. Сойфера, 20а, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065) - Черкашина О.Н. (дов. от 30.12.2016 N 02/1-37/83),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2016 (судья Большаков Д.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Е.В., Тучкова О.Г.) по делу N А68-3677/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (далее - ООО "Газэнергосеть розница", общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - управление Росреестра, управление), выраженных в сообщениях от 03.03.2016 N N 71-71/001-71/001/152/2015-854, 71-71/001-71/001/152/2015-877 и 71-71/001-71/001/152/2015-881, об отказе в государственной регистрации прав.

Решением суда от 05.09.2016 требования общества удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит состоявшиеся судебные решения отменить, в удовлетворении заявления общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на жалобе общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель управления поддержала доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представитель общества поддержал доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей управления и общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 29.03.2005 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тульской области (далее - управление Росимущества, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Новоком" (далее - ООО "Новоком", арендатор) был заключен договор N 71/08-04-003/0-05 аренды на земельный участок с кадастровым номером 71:05:601004:0014, общей площадью 950 кв. м, расположенный вдоль федеральной автомобильной дороги М-4 "Дон", имеющий адресные ориентиры: Тульская область, Веневский район, с/о Васильевский, 161 км + 550 м автомагистрали М-4 "Дон-1" (справа), и земельный участок с кадастровым номером 71:05:601004:0010, общей площадью 250 кв. м, расположенный вдоль федеральной автомобильной дороги М-4 "Дон", имеющий адресные ориентиры: Тульская область, Веневский район, с/о Васильевский, 161 км + 550 м автомагистрали М-4 "Дон-1" (слева) - т.1, л.д.27.

В силу пункта 1.2 договора участки предоставлены для эксплуатации стационарной АЗС с магазином.

Срок аренды установлен по 31.03.2015- пункт 2.1 договора.

Договор прошел государственную регистрацию 18.10.2005.

На основании соглашения от 08.12.2011 N КА-148/2011 ООО "Новоком" передало права и обязанности по договору аренды от 29.03.2005 N 71/08-04-003/0-05 обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-АЗС" (далее - ООО "Капитал-АЗС").

Соглашение от 08.12.2011 N КА-148/2011 прошло государственную регистрацию 30.12.2011.

1 июля 2005 г. между управлением Росимущества (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Норси-Транс" (далее - ЗАО "Норси-Транс", арендатор) был заключен договор N 71/08-04-008/0-05 аренды на земельный участок с кадастровым номером 71:23:601002:0002, общей площадью 5 155 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Тульская область, Ясногорский район, Тайдаковская сельская администрация 151 км + 100 м (справа) автодороги Москва - Харьков (т.1, л.д.17).

В силу пункта 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации стационарной АЗС.

Договор заключен сроком на 49 лет - пункт 2.1 договора.

Договор прошел государственную регистрацию 07.09.2005.

На основании договора от 27.09.2012 N Эд-2/2012 ЗАО "Норси-Транс" передало права и обязанности по договору аренды от 01.07.2005 N 71/08-04-008/0-05 обществу с ограниченной ответственностью "Эдванс" (далее - ООО "Эдванс").

Договор от 27.09.2012 N Эд-2/2012 прошел государственную регистрацию 15.10.2012.

ООО "Эдванс" и ООО "Капитал-АЗС" 09.09.2015 прекратили свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО "Газэнергосеть розница".

13 октября 2015 г. ООО "Газэнергосеть розница" обратилось в управление Росреестра с заявлениями о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 71:23:601002:0002, 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010, приложив к заявлениям документы, подтверждающие факт реорганизации ООО "Эдванс" и ООО "Капитал-АЗС" путем присоединения к обществу и передачу обществу как правопреемнику имущества, прав и обязанностей реорганизованных организаций (т.1, л.д.69).

Управление дважды (23.10.2015 и 04.02.2016) приостанавливало регистрацию, о чем уведомлениями сообщало обществу. В уведомлениях управление ссылалось на то, что не представлено соглашение сторон договоров аренды о внесении изменений в договоры аренды (т.2, л.д.13, 14, 21, 22, 29, 30).

Решениями управления, изложенными в сообщениях от 03.03.2016 N N 71/001/152/2015-854, 71/001/152/2015-877, 71/001/152/2015-881, обществу отказано в государственной регистрации со ссылкой на то, что изменения в договор аренды вносятся путем заключения сторонами договора дополнительного соглашения, а дополнительное соглашение не представлено; кроме того, договор аренды от 25.03.2005 N 71/08-04-003/0-05 земельных участков с кадастровыми номерами 71:05:601004:0014 и 71:05:601004:0010 прекратил свое действие 31.03.2015.

Не согласившись с отказом управления в регистрации прав, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в соответствии со статьей 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица, то есть, переходит право аренды, а поэтому заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется; в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 29.03.2005 возобновлен на неопределенный сро; так как договор аренды от 29.03.2005 был зарегистрирован, то и вносимые в него изменения должны быть зарегистрированы.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они вынесены с нарушением норм материального права.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в редакции, действовавшей на дату подачи заявлений на регистрацию и на дату рассмотрения спора, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) следует, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право аренды и не переход права аренды, а договор аренды.

Поэтому выводы судов о том, что регистрации подлежит переход права аренды, противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное - пункт 1 статьи 452 ГК РФ.

Так как договор аренды заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию, то и соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и зарегистрировано.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Обращаясь в управление Росреестра с заявлениями о регистрации прав, общество просило зарегистрировать изменения в договоры аренды земельных участков в части арендатора, заменив его на ООО "Газэнергосеть розница". При этом общество не представило соглашения об изменении договоров аренды, что свидетельствует об отсутствии доказательств внесения таких изменений в договоры по соглашению сторон.

Тот факт, что в силу статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица не свидетельствует о том, что регистрация перешедших по договорам аренды прав и обязанностей к обществу должна быть произведена в нарушение пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества пояснил, что общество обращалось в управление Росимущества (арендодатель по договорам аренды земельных участков) с заявлением о подписании соглашений к договорам аренды, но управлением Росимущества в подписании соглашений было отказано со ссылкой на то, что управление Росимущества спорными земельными участками уже не распоряжается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора могло быть заявлено стороной договора в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Указанным в пункте 2 статьи 452 ГК РФ правом общество не воспользовалось.

Ни управление Росреестра, ни суд не вправе вносить изменения в договоры, стороной которых они не являются (суд - за исключением, если заявлено и рассматривается требование об изменении договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Так как общество не представило соглашения к договорам аренды об изменении условий договоров, то управление Росреестра по праву отказало ему в регистрации изменений в договор аренды.

Кроме того, срок договора аренды земельных участков от 29.03.2005 N 71/08-04-003/0-05 истек 31.03.2015. Соглашение о продлении срока договора также не представлено.

Поэтому решение от 05.09.2016 и постановление от 14.11.2016 следует отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.

Руководствуясь п.2 ч.1 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 по делу N А68-3677/2016 отменить, в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий судья

С.И. Смолко

Судьи

Н.В. Ключникова Т.В. Лукашенкова