Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2003 г. N КГ-А40/4185-03 При новом рассмотрении дела о признании недействительным акта регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, признании недействительным договора купли-продажи указанного объекта и признании недействительным акта государственной регистрации оспариваемого договора суду необходимо исследовать вопрос о том, с какого момента объект незавершенного строительства может быть предметом гражданского оборота (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 июля 2003 г. N КГ-А40/4185-03
(извлечение)

Москомзем обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Москомрегистрации, ООО "Армида-строй" и ООО "Группа Мост" о признании недействительным акта регистрации от 11.07.2001 г N 77-01/09-007/2001-1425 права собственности ООО "Группа Мост" на незавершенный строительством объект по адресу г. Москва, ул. Остоженка д. 34, стр 1, признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ООО "Группа Мост" и ООО "Армида-строй" договора купли-продажи от 17.07.2001 г. указанного выше объекта, и признании недействительным акта государственной регистрации от 20.08.2001 г. N 77-01/30-1894/2001-7739 оспариваемого договора и права второго ответчика на вышеуказанный объект.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиками не были представлены необходимые для государственной регистрации документы, фактически незавершенного строительством объекта не существует, при заключении договора не достигнуто соглашение о его предмете, незавершенный строительством объект у продавца отсутствовал, договор купли-продажи является притворной сделкой, так как прикрывает собой продажу земельного участка, в связи с чем город несет убытки.

Решением от 30.01.2003 г. по делу N А40-40858/02-17-257 в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что объект незавершенного строительства юридически существует, поскольку имеется выделенный в установленном порядке земельный участок под строительство объекта и выполнен определенный объем работ, связанных с оформлением технической документации по строительству и освоением земельного участка. В регистрирующий орган были представлены, предусмотренные ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, при наличии которых у Москомрегистрации не было законных оснований для отказа в государственной регистрации.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2003 г. решение от 30.01.2003 по делу N А40-40858/02-17-257 отменено, исковые требования удовлетворены полностью в связи с тем, что ответчики не представили доказательств наличия незавершенного строительством объекта, а Москомрегистрацией зарегистрировано право собственности на несуществующий объект.

В кассационной жалобе на постановление апелляционной инстанции от 24.04.03 г. по делу N А40-40858/02-17-257 ООО "Армида-строй" просит его отменить, и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела и вынесении постановления, апелляционной инстанцией были нарушены нормы процессуального права: судебный акт об удовлетворении исковых требований вынесен по иску лица, которое в силу своей специальной правоспособности, не наделено правом предъявления таких исков, и права которого ни актами регистрации права, ни договором купли-продажи не нарушены. Заявитель жалобы также ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы и ООО "Группа Мост" в заседании суда кассационной инстанции доводы и жалобы поддержали.

Представители Москомзема и третьего лица против доводов кассационной жалобы возражали, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применениями норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления апелляционной инстанции, Федеральный Арбитражный суд Московского округа считает, что вышеуказанные судебные акты подлежат отмене в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, с передачей дела на новое рассмотрение.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства существует юридически и, следовательно, может быть предметом гражданского оборота.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, напротив, исходила из того, что доказательства фактического наличия объекта незавершенного строительства в материалах дела отсутствуют.

При этом ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не обосновали свои выводы указанием на нормативно обоснованные критерии, руководствуясь которыми, суд первой инстанции исходил из приоритета юридического существования объекта незавершенного строительства, а апелляционная инстанция основывала свои выводы на отсутствии доказательств фактического наличия такого объекта.

Указывая в постановлении на то, что фактически объект незавершенного строительства отсутствует, при том, что в материалах дела содержаться документы, свидетельствующие о выполнении работ, связанных со строительством, апелляционная инстанция не указала на какой стадии строительства, по ее мнению, должен находиться объект для признания его незавершенным строительством и какими нормами права это установлено.

Основываясь на определении недвижимых вещей, данном в статье 130 ГК РФ апелляционная инстанция не указала мотивы по которым были отвергнуты выводы суда первой инстанции, основанные на положениях части 2 статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая устанавливает возможность регистрации еще не созданного объекта недвижимости на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В материалах дела отсутствуют документы, позволяющие сделать обоснованный вывод о достоверности либо недостоверности сведений, указанных в описании объекта незавершенного строительства, в частности, сведений о выполнении работ по устройству фундамента.

По мнению кассационной инстанции, для разрешения вопросов о том, какие работы фактически выполнены на спорном объекте, при условии что данные обстоятельства не могут быть с достоверностью установлены на основании представленных документов, необходимы специальные познания.

Нельзя признать достаточно обоснованными и противоречащие друг другу выводы суда, как первой, так и апелляционной инстанции о полномочиях Московского земельного комитета на предъявление такого иска.

При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

При новом рассмотрении, суду следует учесть изложенное, устранить вышеуказанные нарушения, правильно определить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по данному спору, а также состав доказательств, которыми в соответствии с законом подтверждаются эти обстоятельства, дать надлежащую оценку всем представленным в деле и дополнительно собранным доказательствам и в соответствии с законом разрешить спор по существу.

Резолютивная часть настоящего постановления объявлена в судебном заседании 02.07.2003 г.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 30 января 2003 г. и постановление от 24.04.2203 г. апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-4058/02-17-257 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.