Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 февраля 2017 г. N Ф10-345/17 по делу N А08-2791/2016

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Калуга

27 февраля 2017 г.

Дело N А08-2791/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.02.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего Судей	Нарусова М.М. Бутченко Ю.В. Леоновой Л.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи	Маркиной М.П.
При участии в судебном заседании
от истца: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области от ответчика: открытое акционерное общество управляющая компания "Белфарма" от третьих лиц: государственное управление "Управление автомобильных дорог общего пользования и транспорта Белгородской области" ФКУ "Управление автомобильной магистрали Москва-Харьков Федерального дорожного агентства" ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" общество с ограниченной ответственностью "Бриз"	Шляхов С.И., представитель по доверенности от 30.12.2016, сроком до 30.12.2017; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу открытого акционерного общества управляющая компания "Белфарма", на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А08-2791/2016,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области (ДИЗО Белгородской области, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском с учетом уточнения требований к открытому акционерному обществу Управляющей компании "БЕЛФАРМА" (ОАО УК "БЕЛФАРМА", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в сумме 2 842 917 руб., пени за период с 15.07.2014 по 31.12.2014 в размере 129 183 руб. 39 коп., пени за период с 29.12.2015 по 17.04.2016 в размере 254 027 руб. 03 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ УПРДОР Москва-Харьков, ООО "Бриз", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 (судья Шульгина А.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Щербатых А.Ю., Ушакова И.В., Сухова И.Б.), исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в размере 2 842 917 руб., 129 183 руб. 39 коп. пени за период с 15.07.2014 по 31.12.2014, 197 181 руб. 71 коп. пени за период с 18.01.2016 по 17.04.2016.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

ОАО УК "Белфарма", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда округа представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва не нее, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением администрации Яковлевского района Белгородской области N 1838-р от 29.11.2012, принятого на основании материалов по результатам работы комиссии по выбору земельного участка и на основании заявления ОАО УК "БЕЛФАРМА", утвержден акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 40 га, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, принадлежащих Белгородской области, на территории Терновского сельского поселения, вдоль трассы "Крым" для строительства фармацевтического завода. Заявителю рекомендовано провести работы по межеванию земельного участка, определенного актом выбора, и поставить его на кадастровый учет, оформить право пользования земельным участком, а также провести иные работы.

Во исполнение распоряжения от 29.11.2012 по заказу истца проведены кадастровые работы по формированию земельных участков.

08.04.2013 на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м.

27.09.2013 между ДИЗО Белгородской области (арендодателем) и ОАО УК "БЕЛФАРМА" (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, согласно условиям которого арендатор принял в аренду на 7 месяцев с 10.06.2013 по 31.12.2013 земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м.

Согласно пункту 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока договора проводить проектно - изыскательские работы по исследованию качественных и других характеристик арендуемых земельных участков (геодезия, геология, радиация и иные виды работ).

ОАО УК "БЕЛФАРМА" обратилось к ДИЗО Белгородской области с заявлением от 28.01.2014 о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Белгородской области, на праве аренды на срок 49 лет для целей строительства завода по производству фармацевтических средств.

Распоряжениями администрации муниципального района "Яковлевский район" N 140-р и N 141-р от 07.02.2014 изменен вид разрешенного использования земельных участков- "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов)".

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области N 23-р от 10.02.2014 по заявлению ОАО УК "БЕЛФАРМА" последнему в аренду сроком на 49 лет предоставлены два земельных участка с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Согласно кадастровым выпискам по состоянию на 12.02.2014 спорные земельные участки имеют разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Между ДИЗО Белгородской области (арендодателем) и ОАО УК "БЕЛФАРМА" (арендатором) заключен договор аренды земельных участков от 12.02.2014, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области для размещения фармацевтического завода.

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора с 12.02.2014 по 11.02.2063.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор вносит арендную плату за пользование участками в размере согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным, равными платами путем перечисления на счет истца.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участков (пункты 3.2, 3.3 договора).

Размер арендной платы изменяется в случае изменения действующего законодательства, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора).

Согласно расчету арендной платы за земельные участки арендная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м составляет 929 395 руб. 62 коп., за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м составляет 596 392 руб.38 коп., а всего 1 525 788 руб.

По акту приема - передачи от 12.02.2014 арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки без возражений и замечаний. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.02.2014.

Дополнительным соглашением от 29.12.2015 стороны внесли в договор аренды изменения, а именно: предметом договора являются земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м, и с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 05.08.2015.

Также стороны внесли изменения, касающиеся размера арендной платы, а именно: арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным, равными платежами. Размер арендной платы подлежит перерасчету при изменении кадастровой стоимости земельных участков. Арендная плата в год, начиная с 01.01.2015, за земельный с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м составляет 1 199 474 руб. 33 коп., за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м составляет 769 701 руб. 67 коп.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 29.12.2015 арендатор взял на себя обязательства по погашению в срок до 25.01.2016 задолженности по арендной плате в сумме 1 987 512 руб. 39 коп., в том числе 129 183 руб. 39 коп. пени, согласно подписанному сторонами акту сверки расчетов за период с 12.02.2014 по 29.12.2015, составленному с учетом перерасчета арендной платы с 01.01.2015. Дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРП 29.01.2016.

В адрес ответчика 18.04.2016 направлена претензия с требованием уплаты задолженности. Ответчик претензию истца оставил без рассмотрения и удовлетворения.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

Ссылаясь на ст.309, ст.310, п.1 ст.424, п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ, ч.4 ст.22, ст.65 Земельного кодекса РФ, п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебные инстанции верно указали, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, где арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом, и обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Судами установлено, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика, но свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в сумме 2 842 917 руб. ответчик не исполнил.

Вместе с тем, возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что в течение двух лет не имел возможности использовать спорные земельные участки ввиду их наложения на придорожную полосу автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-2 "Крым", имеющую особый режим использования, а также на необходимость исправления кадастровой ошибки, допущенной при постановке земельных участков на кадастровый учет.

Из п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ, п.8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 следует, что нарушение обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Между тем, судами установлено, что предоставление спорных земельных участков Департаментом осуществлялось на основании заявления ответчика, акт выбора земельного участка от 23.11.2012 для строительства фармацевтического завода был подготовлен также по инициативе общества и в его интересах.

Кроме того, работы по межеванию земельных участков и их постановка на кадастровый учет с определенными границами и конфигурацией осуществлялись по заказу ответчика, а при принятии по акту приема - передачи земельных участков возражений относительно их границ или назначения со стороны ответчика (арендатора) не поступило.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно указали, что заключая договор аренды, самостоятельно подготавливая и согласовывая всю проектную документацию относительно строительства фармацевтического завода на указанных земельный участках, ответчик не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями о земельных участках, в том числе сведениями, содержащимися в генплане Терновского сельского поселения и в правилах землепользования и застройки территории.

Доводы заявителя о невозможности использования спорных земельных участков судами правомерно отклонены, поскольку изменения в генплан Терновского сельского поселения и в правила землепользования и застройки вносились по заявлению ответчика и в его интересах.

Кроме того, суды указали, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность Департамента как арендодателя, собственника земельных участков по внесению изменений в генплан, правила землепользования и застройки в связи с возможным уточнением границ земельных участков, а на дату заключения договора аренды разрешенное использование земельных участков было изменено.

С учетом изложенного, суды обоснованно указали на отсутствие доказательств того, что спорные земельные участки были переданы с недостатками, полностью препятствующими их использованию по целевому назначению, а на момент заключения договора аренды земельных участков от 12.02.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2015 к нему, подписанного после уточнения границ земельных участков, сторонами был согласован предмет договора аренды, определен вид разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, судами установлено, что до заключения спорного договора аренды от 12.02.2014, между истцом и ответчиком 27.09.2013 был заключен договор аренды этих же земельных участков сроком на 11 месяцев, а ответчик не обращался к истцу с предложением о расторжении договора аренды.

29.12.2015 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, которым арендатор признал наличие задолженности по арендной плате за период с 12.02.2014 по 29.12.2015 в сумме 1 987 512 руб. 39 коп., в том числе неустойку в сумме 129 183 руб. 39 коп., подлежащую уплате до 25.01.2016.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2 842 917 руб.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по договору аренды, а условия договора не содержат оснований освобождения арендатора от уплаты неустойки, суды в соответствии со ст.12, п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5.2 договора, обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 129 183 руб. 39 коп. за период с 15.07.2014 по 31.12.2014 и 197 181 руб. 71 коп. за период с 18.01.2016 по 17.04.2016.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А08-2791/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко Л.В. Леонова