Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 августа 2018 г. N Ф10-2870/18 по делу N А64-7687/2015

г. Калуга

15 августа 2018 г.

Дело N А64-7687/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.08.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Солодовой
судей	Л.В. Леоновой В.В. Циплякова
при участии в заседании:
от истца: ООО "Ромб"	не явился, извещен надлежаще
от ответчика: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова от третьих лиц: Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение культуры "Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия Тамбовской области" Тамбовская городская Дума ИП Хорохорин А.В.	Пачиной Ю.А.- представитель ( дов. N 01-33(15) 744 от 30.03.2018) Климоновой Е.А.- представитель ( дов. б/н от 03.04.2018) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ромб" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2018 по делу N А64-7687/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ромб" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ТОГБУК "Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия и киноматериалов Тамбовской области", Тамбовская городская Дума, ИП Хорохорин Алексей Владимирович.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2018, суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова заключить с ООО "Ромб" договор купли- продажи N 1407 от 25.07.2015 муниципального имущества - нежилого помещения N 18, площадью 247 кв. м, находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: город Тамбов, ул. Интернациональная, д. 10, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.5 договора в следующей редакции: п. 2.1 "Цена Объекта составляет 7 003 040 руб."; п. 2.2 "Оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, срок рассрочки оплаты приобретаемого Объекта составляет 5 лет (шестьдесят месяцев) со дня заключения Договора. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа текущего месяца. Датой уплаты платежа считается дата зачисления платежа в городской бюджет"; п. 2.5 "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта", в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Ромб" просит принятые по делу судебные акты отменить в части отказа об изменении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании постановления мэра г.Тамбова от 30.12.1992 N 796 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (арендодатель) и кооперативом "Локон" (арендатор) 28.06.1994 был заключен договор N 304/3 аренды нежилого помещения общей площадью 247,9 кв. м, расположенного в доме N10 по ул. Интернациональной г.Тамбова (полуподвал), для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, сроком с 01.01.1994 по 01.01.1995.

В дальнейшем, в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 "О внесении изменений в пункт 6 приложения N1 к постановлению мэра г. Тамбова "Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова" сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1. 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в том числе срок аренды продлен до 01.01.2045, арендатор полностью освобожден от арендной платы и ему предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.11.2009 по делу N А64-5186/2009 в признании данного дополнительного соглашения недействительным было отказано. При этом судом установлено, что ООО "Ромб" является правопреемником кооператива "Локон", является субъектом малого предпринимательства и арендует указанное муниципальное имущество более 20 лет.

В настоящее время собственником нежилого помещения N 18, площадью 247 кв. м, расположенного в цокольном этаже по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 10, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, является городской округ - город Тамбов. Здание, в котором расположено арендуемое помещение имеет обременение - является объектом культурного наследия, охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия от 17.10.2013 в пользу Управления культуры и архивного дела Тамбовской области.

05.02.2015 ООО "Ромб" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова с заявлением о выкупе указанного помещения.

28.05.2015 Тамбовской городской Думой было принято решение N 1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора - ООО "Ромб" на приобретение нежилого спорного помещения, по цене 9 000 000 руб., с обременением - объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.

05.06.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в адрес ООО "Ромб" направлен проект договора купли- продажи, в соответствии с которым цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 000 000 руб. (п. 2.1 договора).

02.07.2015 ООО "Ромб" был представлен Комитету протокол разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.1, 5.2 с приложением отчета об оценке объекта от 17.06.2015 и акта экспертного исследования N 894/50 от 30.06.2015, который ответчиком был отклонен.

При согласовании условий договора купли-продажи ООО "Ромб" также просило зачесть в счет выкупной цены объекта недвижимости затраты на капитальный и текущий ремонт помещения по состоянию на 2015, факт выполнения которого был установлен решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-5186/2009.

Выполнение работ на сумму 413 213 245 руб. ( без учета деноминации) подтверждено актом от 09.12.1995, составленным назначенной мэром г.Тамбова комиссией.

Согласно акта экспертного исследования N 894/50 от 30.06.2015, составленным по заказу ООО "Ромб" АНО "Тамбовский центр судебных экспертиз", стоимость ремонта в базовых ценах с пересчетом в текущие цены 2 квартала 2015 года, с учетом представленных смет и актов о приемке выполненных работ, определена в размере 7 385 460 руб. без НДС.

Письмом от 03.04.2015 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова разъяснил истцу право и порядок зачета стоимости неотделимых улучшений объектов муниципального нежилого фонда в счет оплаты по договору купли-продажи.

15.06.2015 ООО "Ромб" обратилось к ответчику с заявлением о направлении комиссии для подтверждения фактически выполненных работ по восстановлению арендованного ветхого помещения согласно представленным сметам, на которое 25.06.2015 и 27.08.2015 был направлен ответ о временной невозможности формирования комиссии по приемке отремонтированных (реконструированных) объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности, находящихся в аренде, а впоследствии повторно разъяснено о необходимости подтверждения произведенных затрат путем представления следующих документов: проектно-сметной документации (рабочего проекта), актов выполненных работ и актов на скрытые работы, расчета стоимости материалов, копий счетов-фактур на материалы, платежных документов, подтверждающих оплату за выполненные работы и приобретение материалов.

В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя об изменении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, руководствуясь при этом следующим.

Так, согласно положениям ст. 217 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в ст. 4 вышеуказанного Закона.

Таким образом, являясь арендаторами спорного имущества, ООО "Ромб" имеет право его выкупить в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения относительно цены выкупаемого имущества.

При этом, рыночная стоимость помещения, определенная в отчете эксперта N 421/50 от 05.05.2006 составляет 7 003 040 руб. без учета НДС.

Согласившись с указанной оценкой истец, между тем, считает необходимым вычесть из указанной суммы затраты в размере 5 353 125 руб., составляющие стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в результате чего, по его мнению, цена объекта при его выкупе должна составлять 1 649 915 руб.

Отклоняя доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что по условиям договора аренды нежилого помещения N 304/3 от 28.06.1994 истец принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (п.2.3.4 договора) и содержать арендуемое помещение в полной сохранности (п. 2.3.2 договора).

На основании постановления мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.06.1994 N 304/3, согласно которому исключен пункт 3.1 договора, предусматривающий обязанность арендатора вносить арендную плату в денежном выражении.

В соответствии с подп. 5 п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена сторонами в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Оценив условия дополнительного соглашения, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, а в виде возложения на арендатора обязанности осуществлять капитальный и текущий ремонт помещения.

Договор аренды не может являться правовым основанием для пользования бесплатно муниципальным имуществом более 20 лет, при этом арендная плата может быть установлена в том числе в виде несения затрат на содержание в исправном состоянии арендованного имущества и на производство капитального ремонта с зачетом этих затрат в стоимость арендной платы.

Согласно расчету ответчика сумма подлежащей уплате арендной платы за период с 01.01.1996 по 25.10.2017 превышает размер неотделимых улучшений, о зачете которых в выкупную цену заявлено истцом.

В силу ч. 6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с условиями пункта 2.3.3 договора аренды от 28.06.1994 N 304/3 арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя.

Доказательства осуществления всех неотделимых улучшений на указанную истцом сумму с получением предварительного согласия на их осуществление со стороны арендодателя истцом не представлены.

В акте приема-сдачи отремонтированных, сконструированных и модернизированных объектов от 09.12.1995 указано о том, что ремонт производился в период с 1988 года по 1989 год, что свидетельствует о затратах общества в определенной части до заключения договора аренды.

Акт экспертного заключения N 1086/50 от 05.07.2017 о размере произведенных истцом затрат, составленного по заказу истца, основан только на сметных расчетах, исследование проводилось без учета износа улучшений.

Таким образом, оценив и исследовав в порядке ст.71 АПК РФ представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для возмещения арендатору расходов, которые уже возмещены.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу ст.286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2018 по делу N А64-7687/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков