Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 марта 2017 г. N Ф10-650/17 по делу N А14-13092/2015

г.Калуга

06 марта 2017 г.

Дело N А14-13092/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Гладышевой Е.В.
	Бутченко Ю.В.
при участии в заседании:
от истца Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод"	Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.07.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 по делу N А14-13092/2015,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод", г.Воронеж (ОГРН 1083668032106 ИНН 3662136810) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012 за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 875 319,93 руб. и пени за период с 27.01.2014 по 15.06.2015 в размере 161 512,52 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.06.2016 (судья Мироненко И.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 (судьи Сухова И.Б., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) заявленные исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012 за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 434 096,68 руб. и пени за период с 27.01.2014 по 15.06.2015 в размере 82 607,06 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 64 171 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, пр-т Труда 48, кадастровый N 36:34:0209018:60, фактически занимаемый производственными помещениями.

21.02.2012 участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Настоящий договор заключен сторонами до 22.11.2059.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.05.2012 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В силу п.3.2 договора размер ежегодной арендной платы за землю составляет 5 082 497,21 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.08.2013 по делу N А14-4252/2013 в отношении земельного участка с кадастровым N 36:34:0209018:60, площадью 64 171 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, пр-т Труда 48, установлена кадастровая стоимость равная рыночной стоимости 115 315 290 руб.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата в год определена истцом в размере 2 303 792,75 руб.

Согласно п.3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Полагая, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.06.2015 составила 875 219,93 руб., 16.06.2015 истец направил ответчику уведомление-предупреждение N 208-п/15 с предложением погасить имеющуюся задолженность, пени и проценты за пользование чужими денежными средствами в течении 5 календарных дней с момента его получения.

Ссылаясь на неисполнение последним своих обязательств по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По акту приема-передачи от 21.02.2012 спорный земельный участок передан арендатору, после чего в отношении спорного земельного участка установлен сервитут.

Согласно соглашению N 34-С от 07.06.2012 об установлении частного сервитута в отношении земельного участка общей площадью 64 171 кв.м. с кадастровым N 36:34:0209018:60, предоставленного в аренду ООО "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" на основании договора аренды земельного участка от 06.02.2012 N 1908-12/гз, устанавливается сервитут - право пользования земельным участком площадью 3 714 кв.м., расположенным по адресу: г.Воронеж, пр-т Труда 48 в целях беспрепятственного прохода через участок в пользу ООО промышленно-финансовая компания "Воронежский станкозавод-холдинг", "ООО "ТехПром", ООО "Темп", ЗАО "Аква-Свар", гр. Иконниковой Т.К., Забродина А.А., ООО "Вираж".

Частный сервитут зарегистрирован 27.08.2012, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 274 ГК РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В соответствии со ст.613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В связи с изложенным, учитывая, что доказательств извещения арендатора об установлении в отношении спорного участка сервитута в материалы дела представлено не было, к участию в деле, судебным актом по которому был установлен сервитут, арендатор также не привлекался, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы.

Исковые требования по взысканию арендной платы по договору аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012 за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 434 096,68 руб. и пени за период с 27.01.2014 по 15.06.2015 в размере 82 607,06 руб. ответчик признал, частичное признание требований было принято судом области.

При этом судебные инстанции, принимая во внимание положения ст.613 ГК РФ и представленный в материалы дела расчет, согласно которому за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 задолженность по арендной плате, уменьшенная на плату за установленный сервитут, составила 434 096,68 руб., пени за период с 27.01.2014 по 15.06.2015 рассчитаны в сумме 82 607,06 руб., пришли к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 434 096,68 руб. и пени за период с 27.01.2014 по 15.06.2015 в размере 82 607,06 руб.

Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов обеих инстанций об уменьшении размера арендной платы, в связи с тем, что истец не уведомил ответчика о принятом обременении вышеуказанного земельного участка, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 14.12.2010 между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" был заключен договор аренды земельного участка N 1529-10/гз, по условиям которого общество получает в пользование земельный участок, расположенный по адресу: г.Воронеж, пр-т Труда 48, площадью 91 041 кв.м., с кадастровым N 36:34:0209018:45, разрешенное использование - производственные помещения. На данном земельном участке располагались объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

После чего, ответчик продал ряд объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке третьим лицам, что послужило основанием для его раздела и образования ряда новых земельных участков.

На основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области N 1946-з от 29.12.2011 договор аренды N N 1529-10/гз от 14.12.2010 прекратил свое действие, а с ООО "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" 31.01.2012 был заключен новый договор аренды земельного участка N 1908-12/гз, прошедший государственную регистрацию в ЕГРП - 18.05.2012.

В дальнейшем для обеспечения беспрепятственного проезда к вновь образованным земельным участка 07.06.2012 между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО ПКФ "ВСЗ-ХОЛДИНГ", ООО " ТехПром", ЗАО "Аква-Свар", Иконниковой Т.К., Забродиным А.А., ООО "Вираж" было заключено соглашение об установлении частного сервитута N 34-С на земельный участок, расположенный по адресу: г.Воронеж, пр-т Труда 48, с кадастровым N 36:34:0209018:60, предоставленный ООО "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" в аренду.

Следовательно, на момент заключения и регистрации договора аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012 он не был обременен правами третьих лиц.

В связи с изложенным, учитывая, что данное соглашение об установлении частного сервитута было заключено лишь - 07.06.2012, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для применения положений ст.613 ГК РФ, поскольку указанная норма предусматривает право арендатора требовать уменьшения арендной платы только в том случае, если он не был уведомлен арендодателем о наличии прав третьих лиц на дату заключения договора.

Обременение земельного участка сервитутом после заключения договора аренды дает арендатору возможность для обращения к контрагенту с требованием о внесении изменений в условия договора в части размера арендной платы в порядке, предусмотренном положениями ст.451 ГК РФ.

Более того, судами не дана правовая оценка тому факту, что при продаже объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Производственное объединение "Воронежский станкоинструментальный завод" третьим лицам, расположенных на земельном участке с кадастровым N 36:34:0209018:45, ответчик должен был знать о необходимости проезда третьих лиц к вновь образованным земельным участкам и данным объектам недвижимости, который возможен только через земельный участок, который является предметом договора аренды земельного участка N 1908-12/гз от 31.01.2012.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 09.07.2016 и постановление апелляционной инстанции от 23.11.2016 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует дать надлежащую правовую оценку доказательствам, представленным в материалы дела, исходя из чего принять законное и обоснованное решение по делу.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1-2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.07.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 по делу N А14-13092/2015 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Е.В. Гладышева Ю.В. Бутченко