Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 марта 2017 г. N Ф10-1009/17 по делу N А08-4871/2015

г. Калуга

31 марта 2017 г.

Дело N А08-4871/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.03.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Нарусова М.М. Леоновой Л.В.

при участии в заседании:

от истца по первоначальному требованию: Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) от ответчика по первоначальному требованию: общество с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) от третьего лица: Департамент финансов и бюджетной политики Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области

не явились, извещены надлежащим образом представители - Абраменко О.В. по доверенности от 15.03.2017 сроком действия на 1 год, Приходько И.Д. по доверенности от 05.10.2015 сроком действия на 3 года, директор ООО - Слесарев В.И. (выписка из ЕГРЮЛ) не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу N А08-4871/2015,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (далее - ООО "Газстрой-Сити") о взыскании 1 084 195 руб. 33 коп., в том числе 853 776 руб. 21 коп. основного долга за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016 по договору долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 (с учетом уточнения).

ООО "Газстрой-Сити" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области со встречным исковым заявлением о признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 N 75-1/13 незаключенным и взыскании с ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в пользу ООО "Газстрой-Сити" 602 655 руб. 56 коп. неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и бюджетной политики Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 в удовлетворении исковых требований ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отказано. Исковые требования ООО "Газстрой-Сити" удовлетворены. Договор долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 регистрационный номер 75-1/13 признан незаключенным. С ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области за счет бюджета муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области в пользу ООО "Газстрой-Сити" взыскано 602 655 руб. 56 коп. неосновательного обогащения, 15 053 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, всего 617 708 руб. 56 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 отменено. Взыскано с ООО "Газстрой-Сити" в пользу ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области 1 084 195 руб. 33 коп., в том числе 853 776 руб. 21 коп. основного долга за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016, 80 000 руб. в возмещение расходов по проведение судебной экспертизы. Взыскано с ООО "Газстрой-Сити" в доход федерального бюджета 26 841 руб. 95 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Газстрой-Сити" отказано.

ООО "Газстрой-Сити" обратилось в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили суд ее удовлетворить.

Представители истца по первоначальному исковому требованию и третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 05.09.2013 ДИЗО администрации Старооскольского городского округа (арендодатель) передал по акту приема-передачи ООО "Газстрой-Сити" (арендатор) на срок с 05.09.2013 по 05.09.2018 земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, площадью 9470,0 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу Белгородская область, г.Старый Оскол, проспект Алексея Угарова, 7, для строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1 арендная плата земельного участка составляет 50 222 руб. 13 коп. в месяц.

Во исполнение обязательства по оплате аренды, ответчиком ООО "Газстрой-Сити" выплачено 602 655 руб. 56 коп.

Ссылаясь на задолженность ООО "Газстрой-Сити" по договору за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 в размере 853 776 руб. 21 коп. основного долга и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016, ДИЗО обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Обращаясь со встречным исковым заявлением, ООО "Газстрой-Сити" не оспаривая заявленную сумму, считает иск не обоснованным, просило признать договор долгосрочной аренды земельного участка, регистрационный номер 75-1/13 от 05.098.2013 незаключенным, а перечисленную по договору сумму арендных платежей взыскать с арендодателя как неосновательное обогащение.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику земельного участка, свободного от каких-либо обременений, для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений статьи 650, части 2 статьи 651 ГК РФ следует, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из положений части 3 статьи 433, части 2 статьи 609, части 2 статьи 651 ГК РФ, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также на положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 4, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" суд указал, что ввиду согласованного срока действия аренды более 1 года, договор долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 подлежал обязательной государственной регистрации. Вместе с тем, доказательств государственной регистрации данного договора в установленном порядке в материалы дела в суде апелляционной инстанции не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Исходя из этих разъяснений, стороны могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды при наличии доказательств исполнения договоров аренды вне зависимости от осуществления государственной регистрации договора и соответственно, требовать исполнения взятых на себя обязательств, только в случае если арендодатель является собственником имущества.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок передан арендатору на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 сроком по 05.09.2018 включительно, т.е. стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка. В договоре указан кадастровый номер земельного участка (31:06:0110004:77), площадь (9470,0 кв.м), целевое назначение, в дело представлен кадастровый паспорт указанного земельного участка.

Таким образом, проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий оспариваемого договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании, что свидетельствуют об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Из положений частей 1, 4 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Суды указали, что поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Пунктом 1 статьи 611, абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как установлено судами, ответчик заключил договор аренды спорного земельного участка и принял на себя права и обязанности, оговоренные в нем. Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено. Договор ответчиком не оспорен.

Свои правомочия, предоставленные абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612, ст. 620 ГК РФ, ответчик не реализовал.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

То есть норма данной статьи исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей.

В качестве недостатков, создающих препятствие в пользовании объектом аренды, ответчик указывает не несоответствие принятого в аренду земельного участка границам предварительно согласованного земельного участка, а также на невозможность использовать земельный участок по целевому назначению, так как по его территории проходит высоковольтная линия электропередач 10 кВт, что делает невозможным использовать данный земельный участок для размещения АГНКС (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования ООО "Газстрой-сити".

Исходя из условий договора аренды земельного участка от 05.09.2013, при передаче земельного участка собственником определен вид использования названного земельного участка: для строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

Из кадастрового паспорта данного земельного участка от 05.06.2015 следует, что видом разрешенного использования также является строительство АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

На листе 2 "План (чертеж, схема) границ земельного участка" имеются сведения о местоположении в границах земельного участка. Сведения об обременениях отсутствуют.

Следовательно, как указал суд, действуя добросовестно и разумно, арендатор на момент подписания договора должен был осмотреть земельный участок, должен был обратить внимание арендодателя на то, с чем связано изменение площади (предварительно согласовано 8500 кв.м, по договору предоставлено 9470 кв.м) и границ арендуемого земельного участка, установить наличие или отсутствие недостатков, препятствующих его эксплуатации в соответствии разрешенным использованием.

Из акта приема-передачи от 05.09.2013 следует, что арендатор принял земельный участок без каких-либо замечаний по состоянию земельного участка. Коль скоро ООО "Газстрой-сити" приняло на себя риск принятия земельного участка без замечаний в отсутствие надлежащего осмотра, то общество несет риск негативных последствий такого принятия.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что указанные ответчиком недостатки не могут считаться скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду.

Кроме этого, судом учтены результаты проведенной по делу судебной экспертизы N 4-31016-АР19 от 01.11.2016, согласно выводам которой использовать земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77 площадью 9470 кв.м, для строительства АГНСК и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования, при наличии на данном участке линии электропередач - возможно. Площадь земельного участка с кадастровым номером 31:06:0110004:77, на которой отсутствуют какие-либо ограничения (взрыво- и пожароопасная зона и охранная зона ЛЭП 10кВ), составляющая 7186 кв.м, достаточна для строительства АГНКС и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

Оценив указанное заключение по правилам статей 71, 82 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признал его отвечающим требованиям относимости, допустимости и не вызывающим сомнений в его достоверности. Достаточных оснований для переоценки выводов суда в этой части суд округа не усматривает.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеизложенными нормами действующего законодательства, ссылаясь на положения статьи 329, 331 ГК РФ, суд пришел к выводу о правомерности требований ДИЗО администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.09.2013 в указанном размере за период с 01.11.2013 по 21.03.2016, а также пени в указанном размер за период с 11.11.2013 по 17.03.2016.

При этом суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Газстрой-сити" о признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 незаключенным, в связи с чем отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

В то же время, следует отметить, что ООО "Газстрой-сити" не лишен права осуществлять защиту своих прав как арендатор действующего договора аренды в ином установленном порядке.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по делу N А08-4871/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова