Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2004 г. N КГ-А40/9282-04 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды земельного участка суду необходимо исследовать представленные сторонами доказательствами и установить, изменились или не изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 октября 2004 г. N КГ-А40/9282-04
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.07.04, Нахабинской территориальной поселковой администрации Красногорского района Московской области (далее - администрация) отказано в ее иске к ЗАО "Инвестиционная строительно-производственная компания "Стройсервис" (далее - ЗАО) о расторжении договора аренды земельного участка.

Судебные инстанции исходили при этом из недоказанности оснований иска. Как установил суд, арендатор не нарушает условий договора аренды, в связи с чем арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения.

В кассационной жалобе администрации ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность.

Заявитель указывает, что договор аренды заключался с ЗАО постольку, поскольку ЗАО являлось подрядчиком по договору подряда с ЖСК "Ветеран". Однако договор подряда по иску ЖСК "Ветеран" расторгнут. Следовательно, основание для заключения с ЗАО договора аренды земельного участка отпало.

В судебном заседании представитель администрации поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ЗАО в судебном заседании не участвовал.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу администрации, обсудив доводы ее представителя, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Основания следующие.

Отказывая в расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что факт расторжения договора подряда между ЖСК "Ветеран" и ЗАО не влечет расторжения договора аренды земельного участка между администрацией и ЗАО, т.к. прямой связи между названными договорами не имеется.

Между тем, данный вывод недостаточно обоснован и сделан без надлежащего исследования условий договора и других документов, относящихся к спору.

Предъявляя иск о расторжении договора аренды, администрация по существу ссылалась на правило ст. 451 ГК РФ, согласно которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существу.

Как указывает администрация, при заключении договора аренды земельного участка стороны исходили из того, что ЗАО является подрядчиком по договору подряда с ЖСК "Ветеран" и должно было построить дом на спорном участке. Цель предоставления земли ЗАО в аренду прямо предусмотрена в разделе 1 договора аренды. Однако, в настоящее время договор подряда между ЗАО и ЖСК "Ветеран" расторгнут в судебном порядке.

Следовательно, обстоятельство, из которого исходили при заключении договора аренды, существенно изменилось. Если бы администрация предвидела, что ЗАО не будет строить дом, договор аренды не был бы заключен. Все это является основанием для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Кроме того, ЗАО имеет задолженность по арендной плате, что является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Названные вопросы предметом надлежащего судебного исследования не были. Соответствующие им документы, в том числе раздел 1 договора аренды, надлежащим образом не исследованы.

В связи с этим вывод суда о том, что спорный договор аренды прямо не связан с договором подряда между ЗАО и ЖСК "Ветеран", признается недостаточно обоснованным.

Судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Сторонам следует уточнить основания требований и возражений с возможностью представления дополнительных доказательств.

Суду надлежащим образом следует исследовать представленные сторонами доказательствами и установить, изменились или не изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора; если изменились - существенны ли изменения; имеется ли задолженность по арендной плате; соответственно, следует сделать вывод о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со ст.ст. 451, 619 ГК РФ.

Выводы суда по обстоятельствам, имеющим существенное значение для настоящего дела, должны быть изложены в мотивировочной части решения со ссылкой на доказательства.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 17.05.04 и постановление от 09.07.04 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-5814/04-9-66 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.