Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2017 г. N Ф10-1211/16 по делу N А54-1385/2015

г.Калуга

1 марта 2017 г.

Дело N А54-1385/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2017.

Полный текст постановления изготовлен 01.03.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (ОГРН 1026201264550, ИНН 6231002581, ул. Почтовая, д.61, г.Рязань, 390000) - Артемова В.А. (генеральный директор, протокол от 04.01.2017 N 1),

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул.Введенская, д.107, г.Рязань, 390046) - Шейкиной Ю.В. (дов. от 26.12.2016 N 05/3-15-28),

от Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ул.Радищева, д.28, г.Рязань, 390000) -Шейкиной Ю.В. (дов. от 16.12.2016 N 03/1/1-44-101),

от Рязанской городской Думы (ОГРН 1026201265540, ул.Радищева, д.28, г.Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2016 (судья Соломатина О.В.) по делу N А54-1385/2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) в удовлетворении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, изложенного в письме от 22.01.2015 N 02/4-13-308-исх; о возложении обязанности на Рязанскую городскую Думу принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права общества на приобретение, о возложении на управление обязанности заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, о возложении на администрацию города Рязани обязанности в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения направить в адрес общества проект соответствующего договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2015 заявленные требования удовлетворены частично, признан незаконным отказ управления от 22.01.2015 N 02/4-13-308-исх в реализации преимущественного права ООО "Антарес-1" на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21. На управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Антарес-1", вызванные отказом от 22.01.2015 N 02/4-13-308-исх, путем совершения действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по реализации преимущественного права ООО "Антарес-1" на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. Соборная, д. 21. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.05.2016 указанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

По результатам нового рассмотрения спора решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2016 заявленные Обществом требования удовлетворены.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 в удовлетворении ходатайства управления о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы отказано, жалоба возвращена ее подателю.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение суда от 13.09.2016 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Антарес-1", поскольку решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, так как судом не исследованы обстоятельства соответствия общества требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Кроме того, управление считает необоснованными выводы судов о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в отзыве на жалобу, выступлениях представителей общества и управления, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами, следует из материалов дела, 15.01.2001 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "Антарес-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 511201, согласно которому во временное пользование арендатору передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21 для использование под зал игровых автоматов, площадью 51,5 кв. метров.

Срок аренды установлен с 15.01.2001 по 13.01.2002.

Согласно п.6.6 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с соглашением сторон от 01.03.2002 срок действия договора установлен с 01.03.2002 по 25.02.2003, а пункт 6.6. договора изложен в новой редакции: "Если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок".

По соглашению сторон 23.08.2005 площадь арендуемого помещения была изменена до 71,0 кв. метров. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 23.08.2005, Арендодатель передал, а Арендатор дополнительно принял нежилое помещение общей площадью 19,7 кв. метров.

Сторонами заключено соглашение 20.03.2007 о внесении изменений в договор аренды от 15.01.2001 N 511201, согласно которому общая площадь арендуемого помещения составила 91,5 кв. метров. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 20.03.2007 Арендодатель передал, а Арендатор дополнительно принял нежилое помещение общей площадью 20,5 кв. метров.

14.03.2008 дополнительным соглашением к договору уточнен предмет договора, пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временной владение и пользование нежилое помещение Н3 лит. А (поз. 1-4 на поэтажном плане подвала от 10.01.2008) и нежилое помещение Н4 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане подвала от 10.01.2008), далее объект, расположенный по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 21, под магазин одежды)". Общая площадь помещения - 91,5 кв. метров.

Право собственности муниципального образования - город Рязань на нежилое помещение Н4 общей площадью 20,5 кв. метров зарегистрировано 07.04.2008, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 62-МГ 618131.

На основании договора купли-продажи муниципального имущества от 22.07.2013 N 20/1-13-58 помещение Н3 лит.А площадью 71,0 кв.м. перешло в собственность общества и действие договора аренды от 15.01.2001 N 511201 в отношении указанного помещения прекратилось.

22.10.2013 Управление направило в адрес общества соглашение о внесении изменений в договор аренды от 15.01.2001 N 511201, в котором предлагалось внести изменения в п.1.1 (предмет договора аренды), а именно: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н4 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане подвала от 10.01.2008) общей площадью 20,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 21, под магазин одежды" и в п. 4.1 об установлении арендной платы.

Не соглашаясь с вновь установленным размером арендной платы, общество отказалось подписывать данное соглашение.

Письмом от 29.11.2013 N 01-68/10326 Управление повторно предложило подписать обществу соглашение от 22.10.2013 и указало, что в случае невыполнения указанных требований, Управление будет вынуждено обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд Рязанской области.

18.12.2014 Управление направило арендатору уведомление (письмо исх.N 02/4-13-8419-исх) об отказе от продления договора аренды от 15.01.2001 N 0511201, указав о прекращении срока его действия 17.01.2015. ООО "Антарес-1" предложено освободить арендуемое помещение в срок до 18.01.2015. Письмо получено обществом 22.12.2014.

13.01.2015 ООО "Антарес-1" обратилось в управление с заявлениями о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения Н4 лит. А, общей площадью 20,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21.

Управление 22.01.2015 по результатам рассмотрения заявления письмом N 02/4-13-308-исх возвратила ООО "Антарес-1" заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что срок действия договора прекратился 17.01.2015, в связи с чем, реализация преимущественного права выкупа помещения в соответствии с Законом N159-ФЗ не представляется возможным.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.

Условия для реализации преимущественного права приведены в статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением о выкупе спорного помещения), а именно: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Признавая не соответствующим положениям Закона N 159-ФЗ отказ Управления в реализации ООО "Антарес-1" преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 20,5 кв.м (Н.4, литА), расположенного по адресу г.Рязань, ул.Соборная, д.21, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общество соответствует условиям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, факт законного владения (пользования) обществом на праве аренды спорным недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, а договор аренды от 01.03.2002 N 0511201 считается заключенным на неопределенный срок и его расторжение возможно только при соблюдении порядка и сроков, указанных в части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Управления об утрате обществом статуса арендатора спорного нежилого помещения на момент обращения с заявлением о реализации права на приобретение данного помещения был предметом рассмотрения суда и он обоснованно отклонен, учитывая, что судом округа в постановлении от 06.05.2016 по настоящему делу поддержан вывод суда первой инстанции о продлении действия договора аренды испрашиваемого нежилого помещения после 05.02.2009 на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая названные правовые положения, утверждение администрации о расторжении договора аренды с обществом с 17.01.2015 является неверным и, как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды мог считаться расторгнутым только 22.03.2015.

Вместе с тем расторжение договора и последовавшее добровольное освобождение 17.04.2015 спорного нежилого помещения не имеет правового значения для настоящего спора, так как заявитель направил в администрацию заявление 13.01.2015, а, получив отказ, оспорил его в судебном порядке, обратившись 19.03.2015 в арбитражный суд.

С учетом изложенного, судом правомерно удовлетворены требования ООО "Антарес-1".

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка. При этом выводы, изложенные в оспариваемом судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам и действующему законодательству Российской Федерации.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе не нашли своего подтверждения с учетом доказательств, имеющихся в деле и фактически направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2016 и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2016 по делу N А54-1385/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко