Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 июня 2017 г. N Ф10-2564/17 по делу N А35-7047/2016

г.Калуга

20 июня 2017 г.

Дело N А35-7047/2016

Резолютивная часть постановления изготовлена 20.06.2017.

Постановление изготовлено в полном объёме 20.06.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Леоновой Л.В. Циплякова В.В.
от истца Общества с ограниченной ответственностью "Содействие" от ответчика Комитета по управлению имуществом Курской области от третьего лица Комитета архитектуры и градостроительства города Курска	Потеряйко Л.В. - представитель (дов. б/н от 17.08.2016 до 17.08.2019) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содействие",г.Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7047/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Содействие", г.Курск (ОГРН 1144632004440 ИНН 4632189608) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области, г.Курск (ОГРН 1024600947502 ИНН 4629011325) о возложении на ответчика обязанности в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить дополнительные соглашения о продлении срока действия следующих договоров аренды, сроком на 5 лет: договора аренды земельного участка N 2067-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N 46:29:102224:66 площадью 12579 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011; договора аренды земельного участка N 2068-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N 46:29:102224:67 площадью 12384 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011; договора аренды земельного участка N 2069-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N46:29:102224:68 площадью 6998 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011; договора аренды земельного участка N2070-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N46:29:102224:69 площадью 12336 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011; договора аренды земельного участка N2071-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N46:29:102224:70 площадью 13149 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011; договора аренды земельного участка N2073-09ю от 15.05.2009 с кадастровым N46:29:102224:62 площадью 4621 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 (судья Песнина Н.А.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Ушакова И.В., Алферова Е.Е., Щербатых Е.Ю.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Содействие" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании протокола о результатах аукциона от 20.07.2007 N 1 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО "УК Континент" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 613-07ю от 23.07.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:102224:18, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, г.Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 186 635 кв.м.

Пунктом 2.1. договора N 613-07ю от 23.07.2007 установлен срок аренды с 20.07.2007 по 20.07.2012.

Из положений п.п.8.9, 8.10, 8.12 договора следует, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов.

Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - 1 год с момента подписания протокола о результатах проведения торгов. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно.

Максимальные сроки строительства (очередность строительства): I-я очередь - 18 000 кв.м. - 2008 год; II-я очередь - 26 000 кв.м. - 2009 год; III-я очередь - 26 000 кв.м. - 2010 год; IV-я очередь - 35 000 кв.м. - 2011 год.

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного жительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.

01.08.2007 Департамент архитектуры и градостроительства города Курска выдал ООО "УК Континент" разрешение на строительство N ru 46302000-592 комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания (1-я очередь строительства), в соответствии с которым разрешается выполнение подготовительных работ (установка ограждения и профлиста согласно утвержденного стройгенплана). Срок действия разрешения - до 01.10.2007, продлен до 01.06.2008.

14.03.2008 Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "УК Континент" выданы разрешения на строительство N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР-2 с инженерными сетями 1-й очереди строительства 9-ти этажного жилого дома (разрешено выполнять все виды работ) и N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР-2 с инженерными сетями.

01.09.2008 ООО "УК Континент" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, площадью застройки 61,2 кв.м., степенью готовности - 3%, инвентарный N 38:401:002:000344020, лит.А, расположенный по адресу: Курская обл., г.Курск, Юго-Западный микрорайон N 2 (свидетельство N 46 АД 092315).

17.11.2007 и 24.04.2008 ООО "УК Континент" получены письма Курского филиала ОАО "Центртелеком" от 16.11.2007 N 14-16/56 и от 14.03.2008 N 07-10-034, содержащие технические условия на телефонизацию и подключение к городской радиосети.

16.11.2007 в адрес ООО "УК Континент" филиалом ОАО "КМЗ" в г.Курске представлены технические условия на диспетчеризацию и автоматизацию лифтов комплексной многоэтажной застройки.

В феврале и апреле 2008 года комитетом природных ресурсов города Курска обществу были выданы разрешения на снос зеленых насаждений; 11.03.2008 и 03.04.2008 между ООО "УК Континент" и ИП Беляковой О.И. заключены договоры на выполнение инвентаризации зеленых насаждений; 12.03.2008 и 18.04.2008 между ООО "УК Континент" и комитетом природных ресурсов города Курска заключены договоры на возмещение восстановительной стоимости зеленых насаждений и целевое использование денежных средств; 23.05.2008 ООО "УК Континент" получены результаты фоновых концентраций загрязняющих веществ.

ООО "УК Континент" были представлены технические условия на присоединение к сетям водопровода и канализации (письмо МУП "Водоканал города Курска" от 11.02.2008 N 05-17/482), технические условия на присоединение к тепловым сетям (письмо от 18.02.2008 N ЮД-785/594), а также письма ресурсоснабжающих организаций по вопросу возможности подключения к сетям.

31.03.2008 между ООО "УК Континент" и ОАО "Курскэнерго" заключен договор N Ц-780/18-ОТП/2008 об осуществлении технологического присоединения энергетических установок, расположенных по адресу: г.Курск, Юго-Западный микрорайон N 2. Согласно письму от 04.08.2011 N МРСК-Кр/10-01/5527 данный договор заключен в целях электроснабжения 1-ой очереди планируемой комплексной жилой застройки, и по состоянию на дату составления письма осуществлено технологическое присоединение ТП-10/0,4 кВа для строительной площадки. 28.06.2013 подписан акт об осуществлении технологического присоединения.

По вопросу энергоснабжения в адрес ООО "УК Континент" комитетом жилищно-коммунального хозяйства и ТЭК Курской области 17.05.2013 были также направлены пояснения о том, что долгосрочная инвестиционная программа филиала ОАО "МРСК Центра"-"Курскэнерго" на 2013-2018 годы сформирована и утверждена, в связи с чем включение мероприятий по технологическому присоединению объектов комплексной застройки ЮгоЗападного микрорайона N 2 г.Курска в данную программу не представляется возможным.

ООО "УК Континент" представило в адрес арендодателя утвержденную в установленном порядке документацию по планировке и межеванию территории, а также кадастровые паспорта вновь образованных земельных участков. В материалах дела имеются договор на выполнение проектных работ, постановление Администрации города Курска Курской области от 30.10.2008 N 1947 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка в Центральном округе, Юго-Западный микрорайон N 2", градостроительный план земельного участка с кадастровым N 46:29:102224:0018, а также постановление Администрации города Курска Курской области от 29.01.2009 N 79 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории Юго-западного микрорайона N 2 города Курска", положительное заключение государственной экспертизы N 46-1-40987-08, утвержденное 24.11.2008.

После проведения землеустроительных работ в границах земельного участка площадью 186 635 кв.м. образовано 18 вновь сформированных земельных участков.

Соглашением о расторжении договора от 15.05.2009 договор аренды N 613-07ю от 23.07.2007 расторгнут сторонами с 29.01.2009.

15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО "УК Континент" (арендатор) были заключены договоры аренды N N 2055-09ю, 2057-09ю, 2058-09ю, 2059-09ю, 2060-09ю, 2061-09ю, 2062-09ю, 2063-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2072-09ю, 2073-09ю земельных участков с кадастровыми N N 46:29:102224:54, 46:29:102224:55, 46:29:102224:56, 46:29:102224:57, 46:29:102224:58, 46:29:102224:59, 46:29:102224:60, 46:29:102224:61, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:66, 46:29:102224:67, 46:29:102224:68, 46:29:102224:69, 46:29:102224:70, 46:29:102224:71, 46:29:102224:62.

Согласно п.2.1 вышеуказанных договоров срок аренды участков установлен с 29.01.2009 по 20.07.2012, а по договору N 2069-09ю от 15.05.2009 - до 20.01.2012.

15.06.2009 данные договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в установленном законом порядке.

Пунктами 8.9 и 8.11 вышеуказанных договоров предусмотрено, что максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - 1 год с момента подписания настоящего договора.

Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.

15.05.2009 земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи, претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемых участков не имелось.

В ответ на письмо Комитета по управлению имуществом Курской области от 25.03.2010 N 10.1пр-01-20/2571 по вопросу использования земельных участков в Юго-Западном микрорайоне N 2 города Курска, предоставленных для комплексной застройки, ООО "УК Континент" письмом от 31.03.2010 N 07 пояснило, что несоблюдение сроков строительства вызвано обстоятельствами, за которые общество не отвечает, а именно: отсутствует технологическая возможность строительства жилых домов и внутриквартальных сетей без проектирования и строительства магистральных сетей к микрорайону, а также подтвердило свое намерение осуществить комплексную жилую застройку микрорайона после выполнения обязательств сетевыми организациями.

08.09.2011 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" подписаны соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части увеличения срока аренды до 20.07.2016.

05.02.2014 обществом получены технические условия на водоотведение поверхностных (дождевых), дренажных, промывных, водоотливных сточных вод из строительных котлованов и траншей.

20.11.2014 между ООО "УК Континент" (арендатор) и ООО "Содействие" заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды N N 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2073-09ю земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Курска от 15.05.2009, соглашениям о внесении изменений в договоры от 15.05.2009 аренды земельных участков от 08.09.2011, по условиям которых арендатор уступает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды от 15.05.2009.

05.02.2015 договоры от 20.11.2014 зарегистрированы в установленном порядке.

10.02.2015 земельные участки с кадастровыми N N 46:29:102224:66, 46:29:102224:67, 46:29:102224:68, 46:29:102224:69, 46:29:102224:70, 46:29:102224:62 были переданы ООО "Содействие" по актам приема-передачи.

Письмами от 21.11.2014 ООО "УК Континент" известило Комитет по управлению имуществом Курской области об уступке прав и обязанностей по договорам аренды от 15.05.2009.

30.01.2015 между ООО "УК Континент", ООО "Содействие" и ООО "Магнат" заключено трехстороннее соглашение о передаче прав на проектную документацию для комплексной застройки в границах микрорайона N 2 Юго-Западного жилого района - II г.Курска.

09.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Содействие" заключены соглашения о замене стороны в договорах N N 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 207309ю с ООО "УК Континент" на ООО "Содействие".

15.04.2016 ООО "Содействие" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о продлении арендных отношений путем заключения с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2067-09ю, 206809ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2073-09ю в части продления срока аренды на 5 лет, поскольку технические параметры, указанные в протоколе о результатах аукциона от 20.07.2007 N 1 не соответствуют фактическим возможностям подключения объектов строительства к коммунальным сетям, освоение арендованных земельных участков не окончено вследствие отсутствия городской инфраструктуры по подключению объектов к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения.

Комитет по управлению имуществом Курской области письмом от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786 отказал обществу в продлении срока договоров аренды, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

17.06.2016 ООО "Содействие" направило Комитету претензию с просьбой о продлении арендных отношений путем заключения с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2073-09ю в части продления срока аренды на 5 лет.

Письмом от 15.07.2016 Комитет по управлению имуществом Курской области повторно отказал в продлении спорных договоров по основаниям, изложенным ранее в письме от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786.

Ссылаясь на то, что возникший спор не был урегулирован в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст.35, ч.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ.

Пунктом 4 ч.2 ст.46 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и осуществление жилищного и иного строительства в установленные договорами сроки истцом выполнено не было.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Содействие" сослалось на наличие обстоятельств, препятствующих использованию в течение сроков действия договоров земельных участков по прямому назначению и их освоению, поскольку отсутствует возможность подключения в отведенные сроки к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.

При этом обществом указано, что в 2007 году в конкурсной документации и в протоколе о результатах аукциона застройщику было декларировано о наличии технических возможностей подключения будущих объектов строительства к коммунальным сетям. Вместе с тем на стадии проектирования первоначальный арендатор обнаружил несоответствие между положениями аукционной документации и техническими возможностями отдельных коммунальных сетей.

В подтверждение представлены соответствующие ответы организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение стоящихся объектов.

Однако, судебные инстанции обоснованно отклонили указанные доводы истца, поскольку ООО "УК Континент", являясь победителем торгов в форме аукциона, заключив договор аренды земельного участка в целях комплексного освоения многоэтажной жилой застройки и приняв земельный участок по акту приема-передачи, подтвердило свою осведомленность относительно состояния земельного участка, а также объема работ, необходимого для его освоения.

Так, в протоколе от 20.07.2007 о результатах торгов в форме аукциона были предусмотрены определенные условия для освоения земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе реконструкция н/с N 9 для обеспечения подачи дополнительного расхода, строительство районной канализационной насосной станции, реконструкция ГНС канализации в урочище "Моква" в части замены насосов и реконструкции систем электроснабжения, разработка схемы теплоснабжения ЮЗЖР-II.

Таким образом, учитывая, что ООО "Содействие", приобретая право аренды на спорные земельные участки на основании договоров об уступке права аренды, приняло на себя все обязательства по вышеуказанным договорам аренды от 15.05.2009, судами верно отмечено, что общество, зная об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и объектов жилья, а также затрудняющих строительство, возникших у первоначального арендатора, могло и должно было оценить реальную возможность выполнения условий договоров в соответствующие сроки.

Принимая во внимание положения п.1 ст.2 ГК РФ, учитывая, что экономические и производственные процессы могут являться равными объективными обстоятельствами всех хозяйствующих субъектов, поэтому относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности, а коммерческая организация, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должна проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения, вступая в арендные правоотношения, арендатор должен был соизмерять принимаемые обязательства и наличие реальной возможности их выполнения.

Между тем, истец как новый арендатор за разрешением на строительство не обращался, иных действий с целью исполнения в установленные сроки условий договоров не предпринимал.

Более того, как следует материалов дела, 01.08.2007 ООО "УК Континент" было выдано разрешение на строительство N ru46302000-592 сроком действия до 01.10.2007, которым разрешено выполнение подготовительных работ; 14.03.2008 выданы разрешения на строительство N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010, которым разрешено строительство комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР-2 с инженерными сетями и N N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009, которым было разрешено выполнение всех видов работ по строительству жилого дома (1-я очередь).

Пунктом 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ.

Однако, доказательств осуществления строительства объектов на спорных земельных участках в материалах дела не имеется.

Кроме того, судами обеих инстанции верной указано на то, что арендатор реализовал свое право на продление срока действия договоров - указанный срок был увеличен до 20.07.2016 подписанными между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" соглашениями от 08.09.2011.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорные земельные участки с учетом первоначального предоставления общего земельного участка для целей жилищного строительства фактически не освоены в течение 9 лет и доказательств реальной возможности освоения спорных земельных участков в установленные законом сроки материалы дела не содержат, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку договоры аренды от 15.05.2009 с учетом указанных соглашений прекратили свое действие с истечением их срока и оснований для их продления не имеется.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7047/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков