Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 июля 2017 г. N Ф10-2570/17 по делу N А35-7046/2016

г. Калуга

12 июля 2017 г.

Дело N А35-7046/2016

Резолютивная часть постановления вынесена 10.07.2017.

Постановление в полном объёме изготовлено 12.07.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова
судей	И.В. Сорокиной
	Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от ООО "Магнат": от Комитета по управлению имуществом Курской области: от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска:	не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнат", г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А35-7046/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Магнат" (ИНН 4632189492, ОГРН 1144632004330, далее - ООО "Магнат", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (ИНН 4629011325, ОГРН 10246009475012, далее - комитет, ответчик) об обязании ответчика в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельных участков от 15.05.2009 N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю сроком на 5 лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 (судья В.А. Захарова), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 (судьи Е.Ю. Щербатых, И.В. Ушакова, И.Б. Сухова) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Магнат" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что бывший арендатор не мог быть осведомлен о состоянии арендуемых объектов с даты подписания акта приема - передачи, поскольку с начала освоения земельного участка арендатор смог узнать об объеме работ, необходимых для приведения имущества в то состояние, которое было декларировано арендодателем при заключении договора аренды. По мнению заявителя жалобы, судами не принято во внимание, что переданное в аренду имущество не соответствовало условиям конкурсной документации и договора в целом. Так же суды не оценили исполнение ответчиком своих встречных обязательств по договору при наличии препятствий в освоении земельных участков. Заявитель жалобы ссылается на то, что законодательством оставлено на усмотрение сторон определение срока арендных отношений, неоднократное продление арендных отношений законом разрешено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды в соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 и части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, статей 30.2, 38.2, 42, 45 и 46 (в редакции до 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 20.07.2007 N 1 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.07.2007 N 613-07ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:18, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 186 635 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 20.07.2007 по 20.07.2012.

ООО "УК Континент" 01.08.2007 Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска выдано разрешение на строительство N ru 46302000-592 комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно - бытового и коммунального обслуживания (1-я очередь строительства), в соответствии с которым разрешается выполнение подготовительных работ (установка ограждения и профлиста согласно утвержденному стройгенплану). Срок действия разрешения - до 01.10.2007 (продлен до 01.06.2008).

Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "УК Континент" 14.03.2008 выданы разрешения на строительство N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N2 ЮЗЖР - 2 с инженерными сетями 1-й очереди строительства 9-ти этажного жилого дома (разрешено выполнять все виды работ) и N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР -2 с инженерными сетями.

В феврале и апреле 2008 года ООО "УК Континент" Комитетом природных ресурсов города Курска выданы разрешения на снос зеленых насаждений; 11.03.2008 и 03.04.2008 ООО "УК Континент" заключены договоры на выполнение инвентаризации зеленых насаждений; 12.03.2008 и 18.04.2008 между ООО "УК Континент" и Комитетом природных ресурсов города Курска заключены договоры на возмещение восстановительной стоимости зеленых насаждений и целевое использование денежных средств; 23.05.2008 ООО "УК Континент" получено заключение об определении фоновых концентраций загрязняющих веществ.

В ответ на обращения в МУП "Водоканал города Курска" от 29.04.2016 и ПАО "Квадра - генерирующая компания" филиал ПАО "Квадра" - "Курская генерация", осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение строящихся объектов, ООО "УК Континент" проинформировано, что такое подключение возможно не ранее 2018 года и в период с 2017 по 2019 годы соответственно.

Между ООО "УК Континент" и ОАО "Курскэнерго" 31.03.2008 заключен договор N Ц-780/18-ОТП/2008 об осуществлении технологического присоединения энергетических установок, расположенных по адресу:

г. Курск, Юго-Западный микрорайон N 2; 28.06.2013 подписан акт об осуществлении технологического присоединения.

Из письма комитета жилищно - коммунального хозяйства и ТЭК Курской области следует, что долгосрочная инвестиционная программа филиала ОАО "МРСК Центра" - "Курскэнерго" на 2013-2018 годы сформирована и утверждена, в связи с чем включение мероприятий по технологическому присоединению объектов комплексной застройки Юго-Западного микрорайона N 2 г. Курска в данную программу не представляется возможным.

ООО "УК Континент" в адрес арендодателя была представлена утвержденная в установленном порядке документация по планировке и межеванию территории, а также кадастровые паспорта вновь образованных земельных участков.

После проведения землеустроительных работ в границах земельного участка площадью 186 635 кв. м образовано 18 земельных участков.

Договор аренды от 23.07.2007 N 613-07ю сторонами расторгнут соглашением от 15.05.2009, после чего Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) заключены договоры аренды от 15.05.2009 N N 2055-09ю, 2057-09ю, 2058-09ю, 2059-09ю, 2060-09ю, 2061-09ю, 2062-09ю, 2063-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2072-09ю, 2073-09ю земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:55, 46:29:102224:56, 46:29:102224:57, 46:29:102224:58, 46:29:102224:59, 46:29:102224:60, 46:29:102224:61, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:66, 46:29:102224:67, 46:29:102224:68, 46:29:102224:69, 46:29:102224:70, 46:29:102224:71, 46:29:102224:62, зарегистрированные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 15.06.2009.

Согласно пункту 2.1. вышеуказанных договоров срок аренды участков установлен с 29.01.2009 по 20.07.2012.

Земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 15.05.2009. Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемых участков не имелось.

Вместе с тем, в установленные сроки строительство осуществлено не было, поскольку отсутствовала технологическая возможность строительства жилых домов и внутриквартальных сетей без проектирования и строительства магистральных сетей к микрорайону. Поскольку ООО "УК Континент" подтвердило свое намерение осуществить комплексную жилую застройку микрорайона после выполнения обязательств сетевыми организациями, 08.09.2011 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" были подписаны соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части увеличения срока аренды до 20.07.2016.

Между ООО "УК Континент" (арендатором) и ООО "Магнат" (новым арендатором) 20.11.2014 заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю от 15.05.2009, соглашения о внесении изменений в договоры от 15.05.2009 аренды земельных участков от 08.09.2011.

Земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:58, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:71 переданы ООО "Магнат" по актам приема-передачи земельного участка от 10.02.2015.

Между ООО "УК Континент", ООО "Содействие" и ООО "Магнат" 30.01.2015 заключено трехстороннее соглашение о передаче прав на проектную документацию для комплексной застройки в границах микрорайона N 2 Юго-Западного жилого района - II г. Курска, а между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Магнат" 09.07.2015 заключены соглашения о замене стороны в указанных договорах на ООО "Магнат".

ООО "Магнат" 15.04.2016 обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о продлении арендных отношений путем заключения с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю в части продления срока аренды на 5 лет, поскольку технические параметры, указанные в протоколе о результатах аукциона от 20.07.2007 N1, не соответствуют фактическим возможностям подключения объектов строительства к коммунальным сетям, освоение арендованных земельных участков не окончено вследствие отсутствия городской инфраструктуры по подключению объектов к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения.

Письмом от 28.04.2016, а так же в ответе на претензию от 15.07.2016, ООО "Магнат" сообщено об отказе в продлении срока договоров аренды, ввиду отсутствия правовых оснований для продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Как указывает истец, отказ ответчика от подписания дополнительных соглашений о продлении сроков аренды земельных участков послужил основанием для обращения с указанным иском в суд.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суд указал, что истец воспользовался своим правом на продление сроков договоров аренды, и спорные земельные участки не освоены на протяжении 9 лет, доказательств реальной возможности освоения спорных земельных участков в максимальные сроки истцом не представлено.

Условиями договора аренды от 23.07.2007 N 613-07ю и договоров аренды от 15.05.2009 (пункты 8.9, 8.11) установлено, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - 1 год с момента подписания договоров. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 35, частью 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользование в указанных целях в течение трех лет земельного участка является основанием для прекращения договора аренды, предназначенного для строительства, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судами установлено, что выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и осуществление жилищного и иного строительства в установленные договорами сроки выполнено не было.

ООО "УК Континент" было осведомлено относительно состояния земельного участка, объема работ, необходимого для его освоения, поскольку являясь победителем торгов в форме аукциона, истец заключил договор аренды земельного участка в целях комплексного освоения многоэтажной жилой застройки и принял земельный участок по акту приема-передачи. Протоколом от 20.07.2007 о результатах торгов в форме аукциона были предусмотрены определенные условия для освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации экономические и производственные процессы относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности, а коммерческая организация, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должна проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения.

Таким образом, истец, зная об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также затрудняющих строительство, возникших у первоначального арендатора, мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договоров в соответствующие сроки.

ООО "Магнат", как новый арендатор, за разрешением на строительство не обращалось.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендатор реализовал свое право на продление срока действия договоров соглашениями с Комитетом по управлению имуществом Курской области от 08.07.2011.

Кроме того, спорные земельные участки фактически не освоены в течение 9 лет и доказательств реальной возможности освоения спорных земельных участков в максимальные сроки истцом не представлено. Так же имеются сведения об отсутствии возможности в ближайшее время подключения к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А35-7046/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Ципляков

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова