Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 июня 2017 г. N Ф10-2404/17 по делу N А84-1360/2016

город Калуга

19 июня 2017 г.

Дело N А84-1360/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.06.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Бутченко Ю.В. Циплякова В.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Маркиной М.П.
При участии в судебном заседании
от истца: общество с ограниченной ответственностью "Центр Юг" от ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Интеллектинвестсервис"	директор - Пронин А.П., на основании протокола N 01 от 21.09.2014, паспорт; Миронова М.А., представитель по доверенности от 05.04.2017, сроком на 1 год; Остапенко В.А., представитель по доверенности N 08 от 10.01.2017, сроком до 31.12.2017; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу N А84-1360/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр Юг" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о понуждении заключить с ООО "Центр Юг" договор купли-продажи недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений подвала (N Ш-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4.

Истцом подано заявление об изменении оснований иска, согласно которому общество просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях, с учетом установленной, в рамках рассмотрения дела цены продажи и определить порядок оплаты по договору в рассрочку в соответствии с условиями предложенного истцом проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.10.2016 (судья Ражков Р.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (судьи Сикорская Н.И., Остапова Е.А., Проценко А.И.), исковые требования удовлетворены частично, суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить договор купли-продажи недвижимого имущества встроенных нежилых помещений подвала (N III-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4, на условиях указанных в договоре купли-продажи нежилого помещения; в удовлетворении остальной части иска отказано. С Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взысканы расходы по оплате государственной пошлины - 6000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы - 26 180 рублей.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержала, по указанным в ней основаниям.

Представитель истца и директор общества возражали против доводов кассационной жалобы, полагали судебные акты законными и обоснованными.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанного лица, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель) и ООО "Центр Юг" (Арендатор) заключен нотариально удостоверенный договор аренды N 22-11 от 19.04.2011 года.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения подвала (N Ш-8, N Ш-9) общей площадью 36,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 4 (далее - Объект аренды).

Объект аренды принадлежит территориальной общине города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, которое выдано Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 11.06.2010 и зарегистрировано в коммунальном предприятии "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета 24.06.2010 (номер извлечения - 26517961, регистрационный номер - 30669148, номер записи - 3569).

Договор аренды действует с момента его подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации сроком до 09.02.2016 (пункт 7.1 Договора аренды).

Регистрация Договора аренды в Государственном реестре сделок осуществлена 19.04.2011, о чем свидетельствует соответствующее извлечение серии ТД N 955261.

Актом приема-передачи арендованного имущества от 19.04.2011 Арендодатель передал Арендатору Объект аренды.

Заявитель, ссылаясь на положения Закона N 159 -ФЗ, обратился в Севимущество с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта аренды.

Письмом от 25.06.2015 N 02-02/3589 Севимущество уведомило заявителя о том, что реализация преимущественного права на приобретение Объекта аренды в соответствии с Законом N 159-ФЗ невозможна.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 02.11.2015 по делу N А84-1730/2015 удовлетворено заявление ООО "Центр Юг" к Главному управлению имущественных и земельных отношений и Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущество и обязательстве совершить определенные действия.

Признано незаконным решение Главного управления имущественных и земельных отношений об отказе ООО "Центр Юг" в реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя, являющийся правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений, было обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Центр Юг" и совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направленные на заключение с ООО "Центр Юг" договора купли-продажи встроенных нежилых помещений подвала (N III-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4. Решение суда допущено к немедленному исполнению.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 и решение Арбитражного суда г. Севастополя от 02.11.2015 оставлено без изменений.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.12.2015 открыто исполнительное производство по исполнению решения Арбитражного суда города Севастополя от 02.11.2015 по делу N А84-1730/2015. Копия постановления об открытии исполнительного производства вручена ответчику 21.12.2015 вх. N 10046 от 21.12.2015.

ООО "Центр Юг" 26.02.2016 направило Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя предложение заключить договор купли- продажи с приложенным проектом договора купли-продажи встроенных нежилых помещений подвала (N III-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4., подписанным ООО "Центр Юг". Указанное предложение было получено ответчиком вх. N 05-вх/4686/2016 от 01.03.2016.

В установленный законом срок Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не было направлено в адрес ООО "Центр Юг" извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Во исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя от 02.11.2015 по делу N А84-1730/2015 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя издано распоряжение от 01.08.2016 N 2405-РДИ "Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности города Севастополя, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" - принято решение осуществить приватизацию недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений подвала (N Ш-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4, путем заключения с ООО "Центр Юг" договора купли-продажи указанного имущества.

Пунктом 2 указанного распоряжения установлена цена продажи объекта в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости Объекта от 19.04.2016 г. N Н- 92/16070401 и составляет 2 321 121 руб., без учета налога на добавленную стоимость.

Согласно предоставленного истцом отчёта о рыночной стоимости спорного имущества N 10/08/01 от 12.08.2016, выполненного Ковальской Л.И., стоимость спорного имущества по состоянию на 19.04.2016 г. составляет 1 488 000 руб., с учетом налога на добавленную стоимость.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя представлен проект договора купли-продажи спорного имущества, согласно п. 2.1. которого цена продажи установлена в размере 2 321 121 руб., без учета налога на добавленную стоимость.

Наличие разногласий относительно порядка выкупа спорного имущества, включая цену его продажи, послужило основанием для обращения ООО "Центр Юг" в суд с настоящим спором.

Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

Как верно указано судами, спор между сторонами возник в связи с реализацией истцом его права на приобретение в собственность муниципального имущества в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- ФЗ N 159 -ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что право истца на приобретение помещений установлено решением Арбитражного суда города Севастополя от 02.11.2015 по делу N А84-1730/2015, вступившим в законную силу и не оспаривается сторонами.

При этом, Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя, являющийся правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений был обязан в силу ч.1 ст.16 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Центр Юг" и совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 ФЗ N 159 -ФЗ.

Кроме того, как установлено судами, проект договора купли-продажи, направленный Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, продавцом - Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя подписан не был.

Исходя из совокупного анализа статей 421, 432, 434, 435, 550 Гражданского кодекса РФ суды верно указали, что уполномоченный орган должен направить в адрес субъекта малого и среднего предпринимательства проект договора, который должен быть подписан оферентом, при этом, в силу закона для Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя заключение договора с ООО "Центр Юг" является обязательным.

Поскольку направленный Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проект договора купли-продажи не подписан продавцом, то суды обоснованно не рассматривали указанный проект договора в качестве предлагаемых условий заключения договора купли-продажи спорного помещения с истцом.

При таких обстоятельствах, в соответствии с п.1 ст. 445, п.2 ст.455 Гражданского кодекса РФ и учитывая, что для Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя заключение договора с ООО "Центр Юг" является обязательным, судами правомерно удовлетворены требования истца о заключении Договора в десятидневный срок со дня принятия соответствующего решения.

При этом, судами правомерно не принят во внимание довод заявителя о том, что Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя были выполнены все действия, направленные на исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя от 02.11.2015 по делу N А84-1730/2015, как не подтвержденные материалами дела.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта аренды судом назначена экспертиза, согласно заключению судебной экспертизы N 843/1-3 рыночная стоимость недвижимого имущества встроенных нежилых помещений подвала (N III-8, N III-9), общей площадью 36,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4, на дату оценки 19.04.2016 составляет 1 559 262 руб.

Из заключения эксперта N 843/1-3 следует, что для приведения помещений в состояние, пригодное для эксплуатации, необходимо произвести ремонт потолка и стен, а также провести реконструкцию, в том числе: перепланировка и реконструкция (устройство отдельного дверного проема с выходом на улицу); устройство санузла; замена дверей; устройство системы вентиляции; монтаж подвесных потолков; ремонт потолка и стен, укладка нового напольного покрытия; монтаж электроприборов.

Вместе с тем, в отчёте N Н-92/16070401 указано на то, что все коммуникации, необходимые для обеспечения коммерческой деятельности имеются, а в итоговом заключении о стоимости в отчёте указано, что объект оценки представляет собой нежилое помещение общей площадью 36,9 кв.м. (N III-9, N III-9), расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, д. 4. Техническое состояние объекта без отделки - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования. Функциональное назначение - размещение парикмахерской. Текущее состояние - не используется.

Таким образом, с учетом заключения судебной экспертизы N 843/1-3, норм и положений СанПиН 2.1.2.2631-10, судебные инстанции пришли к верному выводу, что отчёт N Н-92/16070401 о соответствии помещения предъявляемым требованиям не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку спорное помещение противоречит требованиям, предъявляемым СанПиН 2.1.2.2631-10 к парикмахерским.

В соответствии с положениями п.1,2 Информационного письма Президиума ВАС от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу ст.13 ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из совокупного анализа ч.1 ст.3, ч.3 ст.14 ФЗ N 159-ФЗ, положений Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.445, ст.446 Гражданского кодекса РФ, судебные инстанции верно указали, что при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в рамках рассмотрения настоящего дела.

С учетом вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций, оценив заключение судебной экспертизы N 843/1-3, признали его мотивированным и обоснованным доказательством и правомерно пришли к выводу, что рыночная стоимость недвижимого имущества и выкупная цена недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений подвала (N III-8, Ш-9), общей площадью 36,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом 4, в договоре купли-продажи должна быть установлена в размере 1 559 262 руб.

Ссылка заявителя на представленный истцом отчёт о рыночной стоимости спорного имущества N 10/08/01 от 12.08.2016, согласно которого стоимость спорного имущества по состоянию составляет 1 488 000 руб., судами отклоняется, поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества, которая установлена в размере 1 559 262 руб., истцом не оспаривается, а решение суда первой инстанции, по мнению истца, является законным и обоснованным.

Кроме того, поскольку истцом выбран период рассрочки, меньший чем предусмотрено законом - 3 года и это не противоречит ст. 9 ГК РФ и ст. 5 Закона N 159-ФЗ, а указанный способ оплаты указан в проекте договора купли-продажи ООО "Центр Юг", то суды обоснованно указали, что истец вправе рассчитывать на рассрочку платежа на три года и период рассрочки выбран истцом в проекте договора.

Судебные инстанции, ссылаясь на позицию, указанную в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5878/2016 по делу N А84-1169/2016, правомерно не приняли во внимание довод заявителя о неправильном распределении судами судебных расходов, поскольку государственные органы не освобождены от несения расходов по государственной пошлине в соответствии с ч. 1 ст.110 АПК РФ, которой предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу N А84-1360/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко В.В. Ципляков