Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 мая 2017 г. N Ф10-1367/17 по делу N А09-1505/2016

город Калуга

11 мая 2017 г.

Дело N А09-1505/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03.05.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Гладышевой Е.В. Циплякова В.В.
При участии в судебном заседании
от истца: общество с ограниченной ответственностью "Брянсктрубопроводстрой" от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Биттех" от третьего лица: ГУП "Брянскоблтехинвентаризация"	представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянсктрубопроводстрой", на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу N А09-1505/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Брянсктрубопроводстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Биттех" (далее - ответчик) с учетом уточнения требований в порядке ст.49 АПК РФ о взыскании с ответчика 237 103 руб. 86 коп., в том числе 203 965 руб. 80 коп. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 138 руб. 06 коп.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено - ГУП "Брянскоблтехинвентаризация".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2016 (судья Матулов Б.Н.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 (судьи Тучкова О.Г., Дайнеко М.М., Тимашкова Е.Н.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 26.04.2017 в судебном заседании объявлен перерыв до 10 час. 30 мин. "03" мая 2017.

03.05.2017 в 10 час.30 мин. судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебное заседание суда округа 03.05.2017 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в суд округа не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Брянсктрубопроводстрой" на праве собственности принадлежит ремонтно-механическая мастерская-2 (РММ-2), находящаяся на территории производственной базы ООО "Брянсктрубопроводстрой", по адресу: г. Брянск, Фокинский район, ул. Уральская, 109 (п. 1.2 договора), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2004 32 АБ N 076790 (п. 1.1 договора).

На основании постановления Брянской городской администрации от 19.10.2006 N 3774-П ООО "Брянсктрубопроводстрой" был предоставлен земельный участок, площадью 1 452 кв. м для использования ремонтно-механической мастерской-2, сроком на 49 лет.

Между ООО "Брянсктрубопроводстрой" и Брянской городской администрацией был заключен договор аренды от 28.02.2007 N 37935 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадь участка: 1 452 кв. м, расположенный по адресу: г.Брянск, Фокинский район, ул. Уральская, 109, участок ч. 12, кадастровый номер 32:28:04:29:07:0057:00. Данный земельный участок на основании акта приема-передачи был передан ООО "Брянсктрубопроводстрой" 28.02.2007.

ООО "Брянсктрубопроводстрой" и ООО "Битнас" заключили договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.08.2007 N 2, по условиям которого истец обязался передать в собственность ООО "Битнас" здание (нежилое) ремонтно-механических мастерских (РММ-2), а покупатель обязался принять объект и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в договоре. До момента полной оплаты стоимости задания, предусмотренной в п. 3.1 договора, покупатель имеет право использовать здание по его назначению.

Во исполнение обязанности по оплате предмета сделки купли-продажи ООО "Битнас" частично исполнена обязанность по оплате.

По договору уступки прав (цессии) от 01.02.2010 N 2, заключенного между ООО "Битнас" и ООО "Биттех", ООО "Битнас" уступило все права и обязанности покупателя ответчику по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.08.2007 N 2 в полном объеме.

Между ООО "Брянсктрубопроводстрой" и ООО "Биттех" был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 01.02.2010 N 2-02/10 КП, согласно условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика здание (нежилое) ремонтно-механических мастерских-2 (РММ-2), а ответчик обязался принять его и уплатить за него денежную сумму (цену) указанную в договоре. Во исполнение обязанности по оплате предмета сделки купли-продажи ООО "Биттех" также исполнялась обязанность по оплате. Все вышеназванные договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно данным официального сайта ФНС России 12.08.2011 ООО "Битнас" (ОГРН 1053211028276) прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Транс-Авто" (ОГРН 1083254013688), которое в свою очередь 18.04.2013 прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения по делу N А56-37275/2011.

ООО "Брянсктрубопроводстрой" (продавец) и ООО "Биттех" (покупатель) повторно заключили договор купли-продажи от 16.04.2012 N 2 КП-04/12, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимого имущества: ремонтно-механическую мастерскую - 2 (РММ-2), назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 526,6 кв. м, инвентарный номер 2054/04, литер Б, кадастровый (или условный) номер 15-01/28-74-357, существующие ограничения (обременения права не зарегистрировано, о чем в ЕГРП 12.02.2004 сделана запись регистрации N 32-1/28-2/2204-173.

Отчуждаемый объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, общей площадью 1 452 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 29:07:0057, категория - земли населенных пунктов, назначение - для использования ремонтно-механической мастерской - 2, используемом продавцом на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.02.2007 N 37935, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 02.05.2007 за N 32-32-01/008/2007-775.

Права на аренду земельного участка будут переданы покупателю на основании договора уступки права аренды после полной выплаты суммы согласно п. 3.1 договора (п. 1.3 договора).

Ссылаясь на то, что ответчик, по мнению истца, свои обязательства по компенсации денежных средств, по внесению арендных платежей и, как следствие, возникшего неосновательного обогащения не исполнил, что привело к образованию задолженности в размере 203 965 руб. 80 коп. за период с 06.10.2013 по 01.08.2016, ООО "Брянсктрубопроводстрой" обратилось в арбитражный суд с иском.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из правомерности отказа регистрирующего органа на основании установления уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия факта самовольной реконструкции объекта купли продажи за счет разницы в данных о площади объекта, указав, что разрешение уполномоченного органа на реконструкцию объекта капитального строительства не выдавалось и приемка его в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ не производилась, в связи с чем, вышеназванный объект самовольного строительства, права на которые не зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, до соответствующей государственной регистрации не может быть объектом гражданского оборота в части отчуждения собственником третьим лицам.

Кассационная коллегия считает выводы судов первой и апелляционной инстанций недостаточно обоснованными, сделанными без надлежащей оценки выводов истца, а также исследования нормативно-правовой базы при вынесении судебных актов по спорным правоотношениям ввиду следующего.

Судебные инстанции, руководствуясь ст.ст.218, 219, п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" верно квалифицировали спорное недвижимое имущество как самовольную постройку и пришли к выводу, что на произведенную реконструкцию ремонтно-механической мастерской-2 (РММ-2) по улице Уральской, 109, распространяются положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

Между тем, судебными инстанциями не учтено, что договор купли-продажи от 16.04.2012 N 2 КП-04/12, заключенный между ООО "Брянсктрубопроводстрой" (продавец) и ООО "Биттех" (покупатель) фактически был исполнен, что подтверждается актом передачи недвижимости от 16.04.2012 9 (т.2, л.д.11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (постановление от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным и действительным при условии соблюдения простой письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 и статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Государственной регистрации подлежит не договор, а переход права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи объекта купли-продажи и фактического пользования указанным объектом ООО "Биттех" подтверждается подписанными между сторонами актами приема-передачи имущества (т.1, л.д. 13,133) перепиской сторон (т.1, л.д.134-141) и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 16.04.2012 N 2 КП-04/12 исполнен, имущество передано покупателю, который им владеет, пользуется и несет бремя по его содержанию.

Кроме того, факт пользования и владения спорным участком подтверждается перепиской между ООО "Брянсктрубопроводстрой" и ООО "Биттех" по вопросу энергоснабжения (т.1, л.д.140, т.2, л.д. 13).

В абзацах 2 и 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на расположенное на спорных земельных участках недвижимое имущество не опровергает фактов эксплуатации ответчиком этого имущества и пользования участками под ним.

Наличие между сторонами неразрешенного спора по поводу регистрации перехода права собственности на проданное по договору имущество не влияет на результат рассмотрения настоящего дела, предметом которого является взыскание с фактического пользователя землей соответствующей платы.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, с учетом указанной нормы и конкретных обстоятельств по настоящему делу, представление доказательств о невозможности использования спорного участка в иных целях, с учетом положений п.1.4. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 37935 от 28.02.2007 следует возложить на ответчика.

Необходимо отметить, что стороны договора обратились в Управление Росреестра по Брянской области в целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ремонтно-механическую мастерскую-2 (РММ-2), но сообщением от 06.03.2014 N 01/090/2013-113 Управлением Росреестра по Брянской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, указанный ненормативный правовой акт сторонами спора обжалован не был, стороны мер к расторжению договора купли-продажи от 16.04.2012 N 2КП-04/12, а также мер к возврату всего полученного по сделке не предпринимали и не преследовали цель вернуть стороны в первоначальное положение.

Согласно положений статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и разъяснения пунктов 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель объекта недвижимости одновременно с переходом права собственности приобретает не только право использования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, но и право пользования участком, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, к покупателю недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объектов недвижимости.

Кроме того, судами не дана оценка тем обстоятельствам, что 07.08.2009 между ООО "Брянсктрубопроводстрой" и ООО "Битнас" (правопредшественник ООО "Биттех") заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа N 2 от 07.08.2007, согласно условиям которого обязалось выплачивать плату за аренду земельного участка, уплачиваемую истцом по договору аренды N 37935 от 28.02.2007.

При этом, согласно платежному поручению N 73 от 15.10.2013 (т.1, л.д.38) ответчик оплатил имевшуюся ранее задолженность по аренде за земельный участок, тем самым подтвердив свои обязательства по внесению арендных платежей за землю по указанному соглашению.

С учетом изложенного, суду следует дать оценку доводу истца о том, что ранее ответчик выплатил задолженность по внесению арендных платежей за землю, то есть фактически нес бремя расходов по содержанию земельным участком.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 не могут быть признаны законными и обоснованными, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Согласно п.3 ч.1 ст.287 АПК РФ, суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела, исходя из предмета и оснований исковых требований, суду следует разрешить вопрос о том, предпринимали ли стороны меры к расторжению договора, дать оценку фактическому несению расходов истца на оплату арендной платы, а также установить фактическое использование спорного земельного участка третьими лицами.

При этом в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ необходимо правильно распределить бремя доказывания изложенных обстоятельств с учетом позиции сторон.

При новом рассмотрении дела суду следует установить все имеющие значение для дела обстоятельства и дать надлежащую правовую оценку доводам истца, на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1-2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу N А09-1505/2016 - отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Е.В. Гладышева В.В. Ципляков