Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 июля 2017 г. N Ф10-2256/17 по делу N А09-9524/2016

г. Калуга

20 июля 2017 г.

Дело N А09-9524/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.07.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Гладышевой Е.В. Солодовой Л.В. Циплякова В.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Пыркиной О.Н.

при участии в заседании:

от истца: Общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" от ответчика: Брянская городская администрация

представитель - Супрун А.А. по доверенности N 2 от 21.06.2016 сроком действия на 3 года представитель - Копичева И.В. по доверенности N 1/062412И от 27.12.2016 сроком действия до 31.12.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу N А09-9524/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" (далее - ООО "ГРИДИ") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации (далее - Администрация) о признании недействительной сделкой односторонний отказ Брянской городской администрации от исполнения договора аренды от 15.06.2007 N 314, применении последствий недействительности указанной сделки, признании договора аренды от 15.06.2007 N 314 действующим, о понуждении Брянской городской администрации заключить с ООО "ГРИДИ" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.06.2007 N 314 о продлении срока действия договора на срок 3 года в течение 10 дней с момента принятия судом решения (с учетом уточнения).

В части требований ООО "ГРИДИ" на случай неисполнения Брянской городской администрацией в установленный срок решения суда о взыскании с Брянской городской администрации в пользу ООО "ГРИДИ" 100 000 руб. за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда, обращения решения суда в соответствии со статьей 182 АПК РФ к немедленному исполнению, истец заявил отказ от иска.

Судом отказ от иска в данной части принят в соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "ГРИДИ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, с учетом дополнений к ней, на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, просил суд ее удовлетворить.

К дополнениям на кассационную жалобу заявителем представлены дополнительные документы, которые отсутствуют в материалах дела.

Руководствуясь статьями 159, 286, частью 2 статьи 287 АПК РФ, суд отказывает в приобщении дополнительных доказательств, ввиду отсутствия полномочий суда кассационной инстанции в приобщении дополнительных доказательств, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и возвращает их заявителю.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы и дополнений к ней, поддержал доводы, изложенные в отзыве на нее, просил суд оставить ее без удовлетворения.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно договору об уступке права от 12.12.2014 ООО "ГРИДИ" является арендатором по договору аренды земельного участка от 15.06.2007 N 314 площадью 3058 кв. м, кадастровый номер 32:28:0032015:28, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Калинина б/н, участок 16.

ООО "ГРИДИ" 20.01.2015 обратилось с заявлением к собственнику земельного участка Управление имущественных отношений Брянской области о продлении договора аренды с ООО "ГРИДИ". Ответа на данное заявление не последовало.

ООО "ГРИДИ" 07.03.2016 обратилось к Брянской городской администрации с заявлением о заключении нового договора аренды на указанный земельный участок.

В адрес ООО "ГРИДИ" поступил отказ Брянской городской администрации от 06.05.2016 N 2/29-3914.

Брянской городской администрацией в адрес ООО "ГРИДИ" направлено уведомление от 27.06.2016 N 2/29-12044, которое получено обществом 04.07.2016, о прекращении указанного договора аренды по основаниям предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и возврате земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что поскольку 20.01.2015 ООО "ГРИДИ" направило заявление в Управление имущественных отношений Брянской области о продлении договора аренды, учитывая обращение от 07.03.2016 к ответчику с заявлением о заключении нового договора на указанный выше земельный участок, односторонний отказ от договора аренды со стороны ответчика нельзя признать добросовестным, ООО "ГРИДИ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованный судебный акт, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Процедура предоставления земельных участков, в том числе для целей строительства, урегулирована положениями главы V Земельного кодекса РФ.

В частности по смыслу пунктов 1, 2 статьи 30.1, статьи 38.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства по общему правилу осуществляется на аукционах, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

В дополнениях к кассационной жалобе истец ссылается на законность заключения договора аренды от 15.06.2007 N 314 без проведения торгов, полагая, что в связи с этим возможно продление договора аренды по основаниям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.

Договор аренды заключен 15.06.2007, при этом ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих либо опровергающих соблюдение приведенных условий.

Однако в настоящем случае, независимо от правовой оценки договора аренды от 15.06.2007 на момент его заключения, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

При заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (в рассматриваемом случае требованиям ЗК РФ).

То есть применению подлежат нормы материального права, действующие в период заключения договора на новый срок.

Как в момент заключения договора аренды от 15.06.2007, так и в период последующего срока договора аренды, статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ допускалось предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства или для их комплексного освоения в целях жилищного строительства исключительно на торгах в форме аукциона.

Договор аренды от 15.06.2007 заключен после вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, при этом продление по нему уже осуществлялось по обоюдному соглашению сторон, оснований считать его продленным по основаниям статьи 621 ГК РФ в силу приведенных положений закона и разъяснений, при наличии отказа арендодателя в продления договора по истечении срока его действия, при отсутствии на земельном участке каких-либо незавершенных строительством объектов жилищного строительства, не имеется.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Истец является правопреемником прежних арендаторов, которыми переуступалось право аренды по рассматриваемому договору аренды, в связи с чем риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет истец, которому был известен как предусмотренный срок строительства, так и степень освоения участка, на дату приобретения права аренды.

Согласно нормам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в их истолковании, приведенном в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, статья 35 ЗК РФ предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке.

Ссылаясь на разъяснения пункта 52 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд исходил из того, что земельный участок предоставлен для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов. Однако на момент направления уведомления Брянской городской администрацией от 27.06.2016 N 2/29-12044 и по состоянию на 29.09.2016 на земельном участке кадастровый номер 32:28:0032015:28 отсутствуют объекты капитального строительства (жилой дом, здание), либо объекты незавершенного строительства, что подтверждается представленными суду сведениями ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области.

Представленные суду сведения о проведенных подготовительных работах, частичном возведении объектов, не являющихся и не относящихся к объектам капитального жилищного строительства, не подтверждают обстоятельства нахождения объектов капитального строительства, в соответствии с целями, для которых предоставлен земельный участок в аренду.

В связи с изложенным, достаточные основания считать отказ ответчика в продлении срока аренды в отношении спорного земельного участка, выраженный в письме от 27.06.2016 N 2/29-12044, недействительной сделкой отсутствуют, поскольку он не противоречит законодательству, действовавшему в период существования спорных правоотношений, учитывая, что арендатором не представлены арендодателю документы (свидетельство о праве собственности) на объекты, предполагаемые к размещению на земельном участке, а продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, на котором отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Без проведения уполномоченным органом торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства, в отсутствие доказательств того, что общество частично возвело на названных участках объекты жилищного строительства, отсутствуют основания для удовлетворения иска по заявленным предмету и основаниям.

Ко всему прочему, даже если исходить из возможности продления договора по статье 621 ГК РФ, то в таком случае арендодатель обосновывает свое право одностороннего отказа от него в связи с ненадлежащим освоением земельного участка арендатором с 2007 года, обстоятельства, связанные с поздней выдачей разрешения на строительство, не являются достаточными, с учетом совокупности иных обстоятельств, длительного срока договора аренды, для вывода о недействительности обжалуемого отказа в продлении договора аренды.

Иным доводам заявителя судом дана правовая оценка, доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу N А09-9524/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

Л.В.Солодова В.В.Ципляков