Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 августа 2017 г. N Ф10-2661/17 по делу N А09-9459/2016

01 августа 2017 г.

Дело N А09-9459/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.08.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Л.В.Солодовой
	Л.В.Леоновой Ю.В.Бутченко
при участии в заседании:
от истца: ООО "Регионинвест" от ответчиков: Брянская городская администрация Управление имущественных отношений Брянской области от третьих лиц: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации Медведь Людмила Ивановна	Лавренова В.В.- представитель (дов. б/н от 26.06.2017) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионинвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 по делу N А09-9459/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Регионинвест" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации и управлению имущественных отношений Брянской области о расторжении договоров аренды: N 2283 от 16.02.2011 земельного участка площадью 4039 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:48, заключенного с управлением имущественных отношений Брянской области; N 45523 от 16.02.2011 земельного участка площадью 576 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:11; N 45524 от 16.02.2011 земельного участка площадью 352 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:55; N 45525 от 16.02.2011 земельного участка площадью 831 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:57; N 45527 от 16.02.2011 земельного участка площадью 1542 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:56 и N 38349 от 22.02.2011 земельного участка площадью 225 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:47, заключенных между Брянской городской администрацией и обществом ( с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Медведь Людмила Ивановна.

Решением суда от 19.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017, в части расторжения договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 11.12.2013) N 45523 от 16.02.2011 исковые требования оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Регионинвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и заявленные требования удовлетворить.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 16.02.2011 N 16К/11 ООО "Регионинвест" было признано победителем по результатам проведения конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (в целях строительства гостинично-офисного комплекса с жилыми, торговыми помещениями и предприятиями общественного питания).

По итогам конкурса 16.02.2011 между ООО "Регионинвест" и управлением имущественных отношений Брянской области были заключены договоры аренды: N 2283 земельного участка площадью 4039 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:48; N 45523 земельного участка площадью 576 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:11; N 45524 земельного участка площадью 352 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:55; N 45525 земельного участка площадью 831 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:57; N 45527 земельного участка площадью 1542 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:56, для строительства гостинично-офисного комплекса с жилыми, торговыми помещениями и предприятиями общественного питания сроком с 16.02.2011 по 15.08.2022.

Данный вид разрешенного использования указан и в кадастровых паспортах на указанные земельные участки от 22.03.2012 32/201/12-29293, от 22.03.2012 32/201/12-29307, от 27.06.2012 32/201/12-71764 и от 27.04.2011 32/201/11-39189.

В кадастровом паспорте от 22.03.2012 N 32/201/12-29286 установлен вид разрешенного использования "для организации проезда".

22.01.2011 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и обществом был заключен договор аренды N 38349 земельного участка площадью 225 кв.м, кадастровый номер 32:28:031910:47, с разрешенным видом использования - для эксплуатации общественного туалета, сроком действия до 21.08.2022 г.

В кадастровом паспорте на этот земельный участок от 22.03.2012 N 32/201/12-29293 указан вид разрешенного использования - для строительства гостинично-офисного комплекса.

Как следует из п.6 протокола проведения конкурса, одним из условий предъявляемым организатором конкурса к победителю торгов являлось наличие автомобильного паркинга.

В последующем, обязательство арендатора по строительству паркинга было отражено в заключенных договорах аренды.

Как следует из материалов дела, разрешение N RU 32301000-2502 на строительство 1-ой очереди гостинично-офисного комплекса "КПП с гостевой автостоянкой на территории гостинично-офисного комплекса" было получено истцом 03.03.2014.

После получения разрешения, при отсутствии охранного обязательства и каких-либо обременений относительно земельных участков, на которых планировалось размещение парковки, общество приступило к строительным работам согласно имеющемуся проекту.

Спустя десять месяцев после начала строительных работ, 21.07.2015 в направленном в адрес истца предписании, департамент культуры Брянской области потребовал приостановить работы до получения согласования, задания и разрешения на проведение работ на территории объекта культурного наследия в соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а также потребовал обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

В соответствии с указанными требованиями по заданию истца ООО "Артель" 03.12.2015 был выполнен проект по определению границ территории в рамках предполагаемого строительства КПП с гостевой стоянкой с соблюдением мер по сохранности объекта культурного наследия Брянской области "Внутриквартальная церковная площадь" в соответствии с постановлением администрации Брянской области от 02.10.2003 N 442 в составе "Достопримечательного места "Рождественская гора", расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина (площадка мини-рынка ниже ресторана "Дубрава" жилой дом, административные помещения).

Согласно данному проекту, полученному обществом в мае 2016, выполнить строительство гостевой стоянки в границах (размерах) уже определенной территории является невозможным, поскольку границы территории предполагаемого строительства КПП с гостевой стоянкой необходимо уменьшить до границ, определяющих внутриквартальную церковную площадь. Проект 1-ой очереди строительства гостинично- офисного комплекса предусматривал гостевую стоянку на 70 машиномест, а с учетом уменьшения территории застройки с учетом границ, определяющих внутриквартальную церковную площадь, количество машиномест уменьшится на 32. С учетом объемов планируемых площадей застройки всего гостинично-офисного комплекса уменьшение парковочных мест является недопустимым, так как это будет противоречить установленным градостроительным нормативам (СП 42.13330.2011)".

Таким образом, проектная организация пришла к выводу о невозможности строительства гостинично-офисного комплекса на территории вышеуказанных земельных участках в соответствии с требованиями градостроительных нормативов при условии соблюдения требований к обеспечению сохранности объекта культурного наследия. В свою очередь, это означает невозможность достижения целей строительства на предоставленных в аренду земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:031910:47,32:28:031910:48, 32:28:031910:11, 32:28:031910:55, 32:28:031910:57 и 32:28:031910:56, утвержденных протоколом от 16.02.2011 N 16К/11 о результатах конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, ограниченных улицами Луначарского, Горького, Калинина, Фокина в Советском районе г. Брянска, для строительства гостинично-офисного комплекса с жилыми, торговыми помещениями и предприятиями общественного питания.

Согласно указанному положению права и обязанности, связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, осуществляет администрация.

В период действия договоров от 16.02.2011 N N 45523 45524, 45525 и 45527, полномочия по распоряжению арендуемыми по ним земельными участками с кадастровыми номерами 32:28:031910:11, площадью 576 кв.м; 32:28:031910:55, площадью 352 кв.м; 32:28:031910:57, площадью 831 кв.м и 32:28:031910:56, площадью 1542 м2, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 N 168 положением перешли к администрации города Брянска.

Соответственно 25.05.2016 и 08.06.2016 ООО "Регионинвест" обратилось в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и в управление имущественных отношений Брянской области с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков от 16.02.2011: N 2283 с кадастровым номером 32:28:031910:48; N 45523 с кадастровым номером 32:28:031910:11; N 45524 с кадастровым номером 32:28:031910:55; N 45525 с кадастровым номером 32:28:031910:57; N 45527 с кадастровым номером 32:28:031910:56 и от 22.02.2011 N 38349 с кадастровым номером 32628:031910:47.

Письмо с аналогичными требованиями обществом 17.06.2016 было направлено и в администрацию города Брянска.

Поскольку в добровольном порядке указанные договоры ответчиками не расторгнуты, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции руководствовались следующим.

Положения пп.1 и 3 ст. 450 ГК РФ позволяют признать соглашение о расторжении договора достигнутым, если в нем предусмотрены случаи одностороннего отказа от исполнения (без обращения в суд) и одна из сторон воспользовалась данным правом, направив второй стороне письменное уведомление об отказе от исполнения договора.

Если стороны не пришли к соглашению, то любая из них вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора. При этом согласно п.1 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а в отсутствие такового - в течение 30 дней.

В рассматриваемом случае, 25.05.2016 ООО "Регионинвест" (арендатор) обратилось к управлению имущественных отношений Брянской области с требованием о расторжении вышеуказанных договоров аренды.

В отношении договора аренды от 16.02.2011 N 2283 ответчиком был направлен подписанный проект соглашения от 06.06.2016 о его расторжении без указания правовых оснований.

На повторную просьбу ООО "Регионинвест" расторгнуть договор в связи с невозможностью целевого использования земельного участка, определенного протоколом от 16.02.2011 N 16К/11 в соответствии с п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 2 ст. 620 ГК РФ, управление имущественных отношений Брянской области письмом от 23.06.2016 отказалось от подписания соглашения о расторжении договора на таких условиях и настаивало на его расторжении на условиях соглашения от 06.06.2016 г.

По поводу остальных договоров аренды Управление сообщило, что с 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена перешло к органу местного самоуправления.

17.06.2016 ООО "Регионинвест" было направлено требование о расторжении договоров аренды земельных участков от 16.02.2011: N N 45523, 45524, 45525, 45527 и N 38349 от 22.02.2011 в адрес Брянской городской администрации.

При этом в соглашениях о расторжении договоров аренды, направленных в адрес общества, также не было указано, что они расторгаются в связи с невозможностью их использования по целевому назначению.

В отношении договора аренды от 16.02.2011 N 45523 земельного участка площадью 576 кв.м с кадастровым номером 32:28:031910:11 администрация указала, что поскольку его соарендатором является Л.И. Медведь, вопрос о возможности его расторжения может быть рассмотрен только после обращения всех арендаторов земельного участка.

Таким образом, как правомерно указано в судебных актах, ответчики фактически предлагали ООО "Регионинвест" подписать оферту на новых условиях, которую последний отказался акцептовать, т.е. вопрос о расторжении договоров аренды в досудебном порядке урегулирован между сторонами не был.

Возможность по требованию арендатора досрочно расторгнуть договор аренды предусмотрена положениями ст. 620 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по решению суда договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной. При этом существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, спорные договоры аренды земельных участков заключены по результатам проведения конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (в целях строительства гостинично-офисного комплекса с жилыми, торговыми помещениями и предприятиями общественного питания), победителем которого признано ООО "Регионинвест".

Как следует из материалов дела, ответчики полностью исполнили свои обязательства перед истцом, связанные с передачей в аренду земельных участков по спорным договорам. Каких-либо возражений в указанной части истцом не заявлено.

Все обязательные условия заключения договоров указаны в извещении о проведении конкурса.

В соответствии с п.6 протокола N 16К/11 от 16.02.2011 по результатам проведения конкурса по заключению договоров аренды земельных участков, арендатор обязан согласовать проектную документацию с комитетом по охране и сохранению историко-культурного наследия Брянской области (ул. Фокина, 31), так как часть земельного участка располагается в зоне охраны объектов культурного наследия, а также выделить из земельного участка с кадастровым номером 32:28:031910:47 часть земельного участка площадью 88 кв. м, находящегося в муниципальной собственности г. Брянска, для последующей безвозмездной передачи прав на него Брянскому Епархиальному управлению, не позднее 2 месяцев со дня подписания договоров аренды земельных участков.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:031910:48, являющегося предметом договора N 2283 от 16.02.2011 был изменен по заявлению самого истца с "для строительства предприятия общественного питания" на "отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 3000 кв. м гостиницы, общежития, дома приема гостей".

Из вышеуказанного следует, что на момент проведения конкурса и заключения договора аренды статус объекта культурного наследия был установлен постановлением администрации Брянской области от 02.10.2003 N 442 "Об отнесении объектов культурного наследия Брянской области, обладающих историко-архитектурной и археологической ценностью, к памятникам истории и культуры регионального значения".

Управление имущественных отношений Брянской области, издав приказ от 29.10.2010 N 3668 об объявлении конкурса, уведомило претендентов о наличии особенностей предоставления участка в аренду (договор от 16.02.2011 N 2283) в силу нахождения такого участка в перечне отдельных земельных участков, занятых памятниками, ансамблями истории и культуры, площадями, набережными, скверами и бульварами в черте г. Брянска, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов.

Таким образом, став победителем конкурса и подписав протокол конкурса и спорный договор аренды, истец принял все оговоренные и прописанные в них условия, в связи с особенностью спорного земельного участка.

Согласно положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае ООО "Регионинвест" было известно об особенностях освоения земельных участков как на стадии подачи заявки на участие в конкурсе, так и при заключении спорных договоров аренды земельных участков.

Как правомерно указал суд, на протяжении более чем пяти лет общество не заявляло о невозможности использования земельного участка и о его недостатках, не требовало их устранения или возмещения затрат путем зачета арендной платы.

С учетом всех обстоятельств дела, судебные инстанции не нашли оснований для расторжения спорных договоров по основаниям п.2 ст. 451 ГК РФ, обстоятельства, препятствующие дальнейшему использованию спорного участка отсутствуют.

Заключения ООО "Арка" и ООО "Артель" указывают на необходимость проектируемых объектов строительства с учетом границ, определяющих внутриквартальную церковную площадь, при этом выводов о невозможности изменения объемов строительства в целом данные заключения не содержат.

При этом судами отмечено, что ни площадь объектов строительства, ни количество машиномест не относятся к обязательным условиям конкурса, в связи с чем вполне допустима корректировка проектируемых объектов в целях соблюдения законодательства об охране объектов, имеющих культурное наследие, и дальнейшее осуществление строительства объектов меньшей площади.

В составе проектной документации арендатор должен был предусмотреть автомобильный паркинг, что следует из п.6 протокола о проведении конкурса и п. 4.4.3 договора аренды, однако, количество парковочных мест не оговорено.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды N 2283 земельного участка площадью 4039 кв.м, с кадастровым номером 32:28:031910:48; N 45524 земельного участка площадью 352 кв.м, с кадастровым номером 32:28:031910:55; N 45525 земельного участка площадью 831 кв.м, с кадастровым номером 32:28:031910:57; N 45527 земельного участка площадью 1542 кв.м, с кадастровым номером 32:28:031910:56 и N 38349 земельного участка площадью 225 кв.м, с кадастровым номером 32:28:031910:47.

При этом судом обоснованно, в соответствии с требованиями п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ, оставлено без рассмотрения требование о расторжении договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 11.12.13) N 45523 от 16.02.2011 земельного участка площадью 576 м2 с кадастровым номером 32:28:031910:11, поскольку на момент обращения в суд не была известна правовая позиция Медведь Л.И., которая является соарендатором данного земельного участка, т.е. истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч.1 ст. 287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 по делу N А09-9459/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В.Солодова

Судьи

Л.В.Леонова Ю.В.Бутченко