Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 августа 2017 г. N Ф10-2466/17 по делу N А35-3803/2016

г. Калуга

4 августа 2017 г.

Дело N А35-3803/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 августа 2017 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Лукашенковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Белая птица - Курск" (ОГРН 1154614000012, ИНН 4604006115, в районе урочища Катюшин сад, Солдатский с/совет, Горшеченский р-н, Курская область, 306800) - Лихобабенко И.В. (дов. от 10.10.2016),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 9102012065, ул.50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - Барковой Л.И. (дов. от 17.02.2017),

от Муниципального образования "Ленинский сельсовет" Касторенского района Курской области (п.Ленинский, Касторенский район, Курская область, 306700) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 (судьи Протасов А.И., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Белая птица - Курск" на решение Арбитражного суда Курской области от 25.10.2016 (судья Григоржевич Е.М.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 (судьи Протасов А.И., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-3803/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Белая птица-Курск" (далее-общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - управление Росреестра по Курской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.10.2015, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 20.02.2016 N 46/009/010/2015-1089.

Дело рассматривалось с участием муниципального образования "Ленинский сельсовет" Касторенского района Курской области (далее - сельсовет, МО "Ленинский сельсовет").

Решением суда от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.04.2017, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление судов, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами неверно применены нормы материального права.

В кассационной жалобе Управление просит изменить мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции, исключив выводы о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения части 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Администрация Ленинского сельсовета в отзыве на жалобы согласилось с доводами, приведенными Управлением Росреестра по Курской области.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобах и возражениях на них, заслушав объяснения представителей Общества и Управления, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, решением Касторенского районного суда Курской области от 28.02.2013 по делу N 2-36-2013 признано право муниципальной собственности муниципального образования "Ленинский сельсовет" Касторенского района Курской области на земельную долю мерою 158,6 га, расположенную на земельном участке размером 9080800 кв.м., кадастровый номер 46:08:110000:9, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства в границах Ленинского сельсовета Касторенского района Курской области (л.д. 69-73, т.3).

Право общей долевой собственности на 158,6 га в земельном участке с кадастровым номером 46:08:110000:9 (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства) площадью 4947000 кв.м, расположенном Курская область, Касторенский район, Ленинский сельсовет, зарегистрировано за МО "Ленинский сельсовет" 30.11.2013 на основании указанного решения суда.

10.07.2015 Управлением Росреестра по Курской области за МО "Ленинский сельсовет" зарегистрировано право общей долевой собственности 158600/413380 на земельный участок с кадастровым номером 46:08:000000:451 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства) площадью 4133800 кв.м., расположенный Курская область, Касторенский район, Ленинский сельсовет на основания решения Касторенского районного суда Курской области от 28.02.2013, протокола от 03.03.2015 общего собрания участников долевой собственности в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:08:110000:9, соглашения от 02.06.2015 участников долевой собственности о выделе земельного участка в счет долей в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:08:110000:9.

Данной регистрацией подтверждено право общей долевой собственности сельсовета на выделенный из земельного участка с кадастровым номером 46:08:110000:9 земельный участок с кадастровым номером 46:08:000000:451, доля в праве составила 158600/413380.

01.10.2015 между Администрацией Ленинского сельсовета Касторенского района Курской области, гражданами Анискиной Е.Г., Блинковой Н.Н., Будковым В.И., Литвиновой Л.В., Воронцовой Т.П., Голованёвым В.В., Гранкиной Н.Ю., Дураковым П.И., Дураковой А.И., Зубахиной А.А., Ишутиной Г.Г., Кабановой Л.В., Кабановым Ю.М., Кузнецовым А.А., Кузнецовой Н.М., Кулецких З.Н., Кулевым С.В., Побединской О.Н., Прониной Н.Н., Сорокиной Е.Д., Сорокиной О.В., Шатской Т.И., Шишкиной Л.И., Шишкиным Н.Н., Шульгиным В.Г., Чернятиной Е.В., Черных Л.Н., Яшиным А.Г., Яшиной Ю.В. (далее - Арендодатели) и ООО "Белая птица - Курск" (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:08:000000:451, общей площадью 4133800 кв.м., для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: Курская область, Касторенский район, Ленинский сельсовет, принадлежащего на праве общей долевой собственности арендодателям.

ООО "Белая птица-Курск" 30.12.2015 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 46:08:000000:451 площадью 4133800 кв.м, расположенного Курская обл., Касторенский р-н, Ленинский с/с.

В качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации представлен договор аренды от 01.10.2015, а также представлены акт приема-передачи от 01.10.2015, протокол N 1 общего собрания участников Общества от 20.01.2015, учредительные документы общества и доказательства платы за совершение регистрационных действий.

Управление 20.02.2016 приняло решение, изложенное в сообщении от 20.02.2016 N 46/009/010/2015-1089, об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании п.п.1, 2 ст.19, абзаца 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о госрегистрации).

В качестве основания для отказа указано, что распоряжение земельной долей администрации Ленинского сельсовета противоречит положениям статьи 10 Закона N 101-ФЗ (земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов только сельскохозяйственной организации или КФХ, использующим такой земельный участок, при наличии доказательств такого использования, до момента регистрации права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли), а также не представлено решение общего собрания участников ООО "Белая птица-Курск" о приобретении в аренду данного земельного участка, как предписывает Устав Общества.

Посчитав отказ Управления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, не усмотрев нарушений Управлением Росреестра по Курской области закона и прав и законных интересов общества.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона N 122-ФЗ. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В пункте 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от оснований отказа, изложенных в решении регистрирующего органа.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ)

Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Порядок распоряжения земельной долей, земельным участком, находящимся в муниципальной собственности и выделенным в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности регулируется нормами Закона N 101-ФЗ и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что решением Касторенского районного суда Курской области от 28.02.2013 (дело N 2-36-2013) признано право муниципальной собственности МО "Ленинский сельсовет" на земельную долю мерою 158,6 га, расположенную на земельном участке размером 9080800 кв.м. кадастровый номер 4608:110000:9, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства в границах Ленинского сельсовета Касторенского района Курской области.

Право общей долевой собственности на указанную долю в земельном участке с кадастровым номером 4608:110000:9 за МО "Ленинский сельсовет" было зарегистрировано Управлением Росреестра по Курской области 30.11.2013 (номер государственной регистрации 46-46-09/006/2013-994).

Пунктом 1 статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, регулирующей особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Если такая продажа не состоялась, то орган местного самоуправления обязан выделить такую долю в участок в течение года со дня возникновения права муниципальной собственности на нее (абзац третий пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ) с учетом пункта 8 статьи 13 Закона.

Таким образом, Законом N 101-ФЗ установлено право органа местного самоуправления в течение шести месяцев с момента регистрации права на доли распорядиться долей, но не предусматривает возможность дальнейшего обладания правом собственности на доли, которые относились к категории невостребованных земельных долей.

К числу основных последствий невозможности реализации земельной доли третьему лицу закон предусматривает необходимость выдела данной доли в качестве обособленного земельного участка, составляющего муниципальную собственность.

Выделенные в счет муниципальных долей участки подпадают под действие пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которым земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

В рассматриваемом деле судами установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, МО "Ленинский сельсовет", зарегистрировав право общей долевой собственности на доли в земельном участке с кадастровым номером 4608:110000:9, на основании решения суда о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, проигнорировав обязательную процедуру, установленную частью 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ, без выделения обособленного земельного участка в счет своих долей, совместно с другими сособственниками выделило земельный участок с кадастровым номером 46:08:000000:451.

В нарушение требований части 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ в выделенном земельном участке Ленинский сельсовет сохранил долю в праве общей долевой собственности, тогда как совокупность положений статьей 10 и 12 Закона N 101-ФЗ предоставляет право органу местного самоуправления распоряжаться только земельными долями, которые относятся к категории невостребованных, и (или) земельным участком, выделенным в счет таких долей.

Иных способов распоряжения земельными долями Закон N 101-ФЗ для органов местного самоуправления не предусматривает.

В отсутствие соблюдения сторонами законной процедуры предоставления в аренду земельного участка и порядка его формирования правовых оснований для подтверждения законности и установления соответствия данной сделки интересам муниципального образования не имеется.

Доводы общества не могут влиять на иную оценку выводов судов, поскольку действия МО "Ленинский сельсовет" направлены в обход установленной статьями 10 и 12 Закона N 101-ФЗ процедуры предоставления в собственность или аренду как доли, так и обособленного земельного участка, сформированного за счет невостребованных земельных долей, право муниципальной собственности на который (которые) признано в судебном порядке, и очевидно преследуемая цель обращения общества в суд является получение спорного земельного участка в аренду минуя публичные процедуры, предусмотренные положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителей жалоб не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.10.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 по делу N А35-3803/2016 оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Белая птица - Курск" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 16.05.2017 N 5793 государственную пошлину в сумме 1500 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова Т.В.Лукашенкова