Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 сентября 2017 г. N Ф10-3826/17 по делу N А84-4685/2016

г. Калуга

27 сентября 2017 г.

Дело N А84-4685/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 21 сентября 2017.

В полном объеме постановление изготовлено 27 сентября 2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи судей

Бессоновой Е.В. Смирнова В.И. Якимова А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой В.Ю.

при участии в заседании представителей:

от Общества с ограниченной ответственностью "Ниверон" (ул. Генерала Коломийца, 9, кв. 115, г. Севастополь, 299040): Пивненко Н.В. по доверенности от 17.11.2016,

от Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011): Карнишаускене В.А. по доверенности от 07.07.2017,

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011): не явились, извещены надлежаще,

от Правительства Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011): не явились, извещены надлежаще,

от Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011): не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ниверон" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.03.2017 (судья Архипенко А.М.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 (судьи Горошко Н.П., Евдокимов И.В., Омельченко В.А.) по делу N А84-4685/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ниверон" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании незаконным сообщения Севреестра от 01.11.2016 N 91/001/056/2016-1037 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, кадастровый номер 91:01:058002:1010, а также о возложении на государственный орган обязанности зарегистрировать за заявителем право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.03.2017 в удовлетворении заявленных требований Общества отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 решение суда области оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

До судебного заседания от Правительства Севастополя поступили письменные возражения, в которых просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобы.

Представитель Севреестра поддержала позицию, изложенную в ранее направленном отзыве, просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, оставив в силе состоявшиеся по делу судебные акты.

В связи с неявкой в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами двух инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что решение и постановление отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как установлено судами 04.11.2005 между Службой автомобильных дорог в г. Севастополе (застройщик) и частным предприятием "Ниверон" (инвестор) заключен договор N 46 о долевом строительстве (далее - Договор от 04.11.2005), предметом которого является совместное участие сторон в подготовке и организации строительства придорожного комплекса (кафе и мотель) с охраняемой автомобильной стоянкой и оборудования его пунктом обслуживания автомобилей на 20 машин, в соответствии с пунктом 5 Порядка устройства на дорогах общего пользования охраняемых стоянок автомобильного транспорта и их оборудования объектами сервиса, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 18.08.1994 N 567.

Согласно пункту 1.2 Договора от 04.11.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2009) размещение Объекта в соответствии со Схемой размещения объектов сервиса на магистральных и территориальных автомобильных дорогах, которые находятся на балансе застройщика, производится на магистральной автомобильной дороге государственного значения "Ялта - Севастополь" Н-19, км 46 + 700, слева.

В подпункте 2.2.11 пункта 2.2 Договора от 04.11.2005 (в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2006 и от 01.10.2007) предусмотрено, что общий срок выполнения работ инвестором не должен превышать четырех лет с момента заключения данного договора. Срок действия Договора - до выполнения сторонами своих обязательств (пункт 4.1 Договора).

18.08.2009 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе выдано Службе автомобильных дорог г. Севастополя и частному предприятию "Ниверон" разрешение N 388 на выполнение строительных работ в соответствии с проектом "Строительство придорожного комплекса на автодороге Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева" (шифр проекта - ТСП 02/08), утвержденным приказом частного предприятия "Ниверон" от 06.08.2008 N 1.

Далее 17.06.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе в порядке переоформления разрешения от 18.08.2009 N 388 выдано Государственному предприятию "Севастопольское управление автомобильных дорог" и частному предприятию "Ниверон" разрешение N СТ 12411006780 на выполнение строительных работ в соответствии с проектом "Строительство придорожного комплекса на автодороге Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева", утвержденным приказом частного предприятия "Ниверон" от 06.08.2009 N 1 и в отношении которого получено положительное комплексное заключение государственной экспертизы от 31.05.2010 N 01-00402-06-10.

Впоследствии в 2012 году частным предприятием "Таврида Стройпроект" по заказу частного предприятия "Ниверон" разработана новая проектная документация на объект капитального строительства "Придорожный комплекс на автодороге Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева. Корректировка проекта" (шифр проекта - ТСП 02/08К). Фактически были скорректированы ряд технических показателей. В результате площадь застройки - 766,63 кв. м; этажность - 2 + цокольный; общая площадь - 1620,45 кв. м.

В порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", частное предприятие "Ниверон" привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации с изменением своей организационно-правовой формы на "общество с ограниченной ответственностью", о чем 12.12.2014 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

30.12.2015 Севреестром оформлен и выдан заявителю кадастровый паспорт N 91/12/15-160127 на объект незавершенного строительства площадью 1620,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева (кадастровый номер 91:01:058002:1010).

18.05.2016 ООО "Ниверон" обратилось в Севреестр с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 1620,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева (кадастровый номер 91:01:058002:1010), представив пакет документов.

На основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) (в редакции, действующей на момент совершения регистрационных действий) сообщением от 01.11.2016 N 91/001/056/2016-1037 Севреестр отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1620,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, слева (кадастровый номер 91:01:058002:1010).

Считая отказ в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км. 46 + 700, кадастровый номер 91:01:058002:1010, степень готовности объекта 90%, общая площадь 1620,2 кв. м, оформленный сообщением N 91/001/060/2016-1037 от 01.11.2016 незаконным и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца на реализацию права собственности, ООО "Ниверон" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из следующего.

В силу положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. При этом абзацем четвертым пункта 1 этой данной статьи предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В государственной регистрации прав также может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В обоснование наличия у заявителя прав на спорный объект незавершенного строительства общество ссылается на возникновение у него права собственности на основании договора о долевом строительстве от 04.11.2005. При этом подготовка и организация строительства производится на земельном участке, предоставленном Застройщику на праве постоянного пользования, за счет финансовых средств Инвестора с последующим распределением сторонами долей в порядке и на условиях настоящего договора (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 1.5. договора достижение общей цели настоящего договора производится без объединения вкладов участников. Одновременно пунктами 2.1.6. Договора закреплена обязанность Застройщика после ввода объекта в эксплуатацию принять безвозмездно на баланс в качестве своей доли охраняемую автомобильную стоянку ориентировочной площадью 1500 кв. м, переходно-скоростные полосы, въезды-выезды на объект с включением данных объектов в состав искусственного сооружения магистральная автомобильная дорога государственного значения "Симферополь - Ялта - Севастополь", а пунктом 2.2.6 закреплена обязанность Инвестора принять в собственность в качестве своей доли кафе и мотель, пункт обслуживания автотранспорта на 20 машин.

Принимая во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, суд округа воздерживается от их самостоятельной правовой оценки в части наличия (отсутствия) права на выполнение строительных работ в соответствии с вновь разработанной проектной документацией и соответствующих выводов судов первой и апелляционной инстанции в данной части, поскольку подобные основания к отказу в государственной регистрации не приводились регистрирующим органом.

Оценивая доводы кассатора относительно существа и характера сложившихся между сторонами договора о долевом строительстве от 04.11.2005 правоотношений, суд округа учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу п. 6 указанного Постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 ГК РФ.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума N 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанции, верно применяя совокупность приведенных положений, обоснованно квалифицировали спорный договор, как смешанный, содержащий элементы договора строительного подряда, совестной деятельности и инвестиционной деятельности.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств ввода в эксплуатацию объекта, являющегося предметом договора от 04.11.2005, а также доказательств передачи его заявителю как лицу, получившему права инвестора по данному договору, суды верно заключили, что общество не приобретает обязательственных прав на объект недвижимости, в том числе доли в праве на него, ввиду чего не вправе требовать государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности.

Заявляя довод о неправомерном применении судами вышеприведенного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, а также положений законодательства Российской Федерации, заявитель кассационной жалобы не привел и положений действующего законодательства Украины, позволяющего регистрацию объекта незавершенного строительства участником договора о долевом строительстве. При этом заявитель, вопреки приведенному им же в кассационной жалобе анализу, предлагает квалифицировать указанный договор со ссылкой на положения ст. 1132 ГК Украины, как договор простого товарищества. Однако, в силу прямого указания в договоре (пункт 1.5) достижение общей цели данной сделки производится без объединения вкладов.

Также судами правомерно учтено, что в соответствии с частью 2 статьи 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требует получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктами 3 и 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство.

При этом права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат обязательной государственной регистрации (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно представленному государственному акту на право постоянного пользования от 14.01.1999, земельный участок на котором расположен объект незавершенного строительства ранее был предоставлен в постоянное пользование Государственному предприятию "Севастопольское управление автомобильных дорог". В настоящее время указанное предприятие прекратило свою деятельность, а земельный участок, переданный ему в пользование, является государственной собственностью города федерального значения Севастополя в силу закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью город Севастополя".

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что согласно техническому плану и кадастровому паспорту N 91/12/15-160127 на объект незавершенного строительства площадью 1620,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46+700, слева (кадастровый номер 91:01:058002:1010), данный объект недвижимости располагается в пределах земельного участка площадью 227901 кв. м с кадастровым номером 91:01:000000:14 - автомобильная дорога Ялта - Гончарное (А-297).

При этом относительно земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, материалами дела подтверждается, что в едином государственном реестре прав недвижимости отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - земельный участок общая площадь 227901 кв. м кадастровый номер 91:01:000000:14 расположенный по адресу: г. Севастополь, Автомобильная дорога Ялта - Гончарное (А-297). То есть его правообладатель не произвел действий по надлежащему оформлению прав на спорный земельный участок в установленном законом порядке. При этом доказательств совершения действий (побуждению к совершению действий со стороны собственника), а также соблюдения положений Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" по переоформлению прав на земельный участок не предоставлено и со стороны общества.

Кроме того, суды верно обратили внимание на следующее. В силу статьи 24.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

В данном случае судами учтено, что подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору о долевом строительстве, обществом не представлен. При этом, по мнению суда округа, заявитель по настоящему делу не лишен возможности защиты нарушенного права иными установленными законом способами (учитывая возникновение в спорных правоотношениях нового собственника земельного участка).

На основании изложенного, суды верно пришли к выводу, что Управление, принимая отказ в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, автодорога Ялта - Севастополь, Н-19, км 46 + 700, кадастровый номер 91:01:058002:1010, действовал в пределах полномочий, и в соответствии с действующим законодательством.

В связи с этим, требование о возложении на регистрирующий орган обязанности провести регистрацию права собственности за обществом на указанный объект незавершенного строительства, также не подлежало удовлетворению.

Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически повторяют ранее изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций, и нашли свое отражение в судебных актах.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов судов двух инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.03.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 по делу N А84-4685/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Бессонова

Судьи

В.И. Смирнов А.А. Якимов