Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2017 г. N Ф10-3960/17 по делу N А14-16627/2016

г.Калуга

24 октября 2017 г.

Дело N А14-16627/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017.

Полный текст постановления изготовлен 24.10.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Лукашенковой Т.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Ника" (ОГРН 1023600936886, ИНН 3616007182, ул.Ленина, д.313 В, с.Новая Усмань, Новоусманский район, Воронежская область, 396310) - Сергеева С.В. (дов. от 27.01.2017),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, ул.Донбасская, д.2, г.Воронеж, 394026) - Дубковой О.В. (дов. от 28.12.2016),

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2017 (судья Симонова И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д., Донцов П.В.) по делу N А14-16627/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ника" (далее -общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 03.10.2016 N 36/001/024/2016-2383 и возложении обязанности на Управление Росреестра по Воронежской области произвести государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 36:16:0000000:4394.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент, уполномоченный орган).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании представителей Управления Росреестра и общества, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Судами установлено, подтверждено материалами дела, 17.08.2016 Чепурнова Н.Н. (продавец) и ООО "Ника" (покупатель) обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права (права) собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:16:0000000:4394 из земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 37000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с.Хреновое.

На государственную регистрацию представлены договор купли-продажи земельного участка от 12.08.2016, извещение о намерении продать земельный участок от 13.01.2016, ответ Департамента о рассмотрении извещения о продаже земельных участков от 05.02.2016, извещение о намерении продать земельный участок от 02.03.2016, отказ администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области от 16.03.2016 об отказе от права преимущественной покупки земельного участка, извещение о намерении продать земельный участок от 04.07.2016, ответ Департамента от 25.07.2016 о рассмотрении извещения о продаже земельных участков.

Сообщением Управления Росреестра от 03.10.2016 N 36/001/024/2016-2383 обществу и Чепурновой Н.Н. отказано в государственной регистрации перехода права (права) собственности на спорный земельный участок на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал на нарушение продавцом земельного участка статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N101-ФЗ) и статьи 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", поскольку из представленного на государственную регистрацию ответа Департамента от 25.07.2016 о рассмотрении извещения о продаже земельных участков не следует, было ли принято решение о покупке спорного земельного участка в собственность Воронежской области, либо об отказе от покупки.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Воронежской области, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра является незаконным, противоречит положениям Закона N 122-ФЗ и нарушает права заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ и пункту 1 статьи 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона 101-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В силу пункта 5 Порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Воронежской области при реализации Воронежской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 06.04.2011 N 264, Департамент осуществляет проверку соответствия Извещения требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в течение 3 календарных дней с даты поступления в уполномоченный орган.

Если Извещение не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Департамент направляет продавцу уведомление об устранении несоответствий в течение 5 календарных дней с даты поступления в уполномоченный орган.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении цены.

Извещениями от 13.01.2016 и от 04.07.2016 продавец земельного участка в порядке пункта 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ уведомил Правительство Воронежской области о намерении продать спорный земельный участок. В извещениях определены цена, размер, местоположение земельного участка, а также указано, что согласие на приобретение или отказ от приобретения уполномоченный орган вправе направить в течение 30 дней с момента получения извещения.

По результатам рассмотрения предложения уполномоченный орган направил в адрес заявителя письмо от 25.07.2016, в котором предложил продавцу земельного участка еще раз направить в адрес Департамента извещение с предложением о покупке Воронежской областью спорного земельного участка с реальной рыночной ценой.

Рыночная стоимость земельного участка определяется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Однако, действующее законодательство не содержит императивной нормы, предусматривающей продажу объекта недвижимости, принадлежащего лицу на праве собственности исключительно по рыночной цене. Кроме того, при совершении сделки, в соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности в РФ, не требуется проведение обязательной оценки земельного участка.

Суды обоснованно пришли к выводу о том, что Чепурнова Н.Н. выполнила все условия соблюдения правила преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, дважды уведомив Правительство Воронежской области о намерении продать спорный земельный участок с указанием размера, местоположения земельного участка, а также срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, в том числе, указана цена земельного участка - 20 000 рублей.

Согласно п. 2.1. Договора купли-продажи от 12.08.2016, спорный земельный участок продан по указанной в извещении цене.

Таким образом, намерения нарушить интересы государства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения у продавца земельного участка и общества не имелось.

Поскольку тридцатидневный срок со дня получения уполномоченным органом извещения до даты заключения договора купли-продажи продавцом земельного участка соблюден, у Департамента была возможность воспользоваться предоставленным ему преимущественным правом покупки, которую он не реализовал, при этом в установленный п.3 ст.8 Закона N 101-ФЗ срок не уведомил продавца об отказе от покупки, либо о намерении приобрести спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствий у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 36:16:0000000:4394.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Абзацем 4 п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Учитывая, что решение Управления об отказе в государственной регистрации права противоречит закону, нарушает права и законные интересы общества, суд правомерно удовлетворил заявленные требования и признал незаконным решение регистрирующего органа.

Доводы Управления Росреестра по Воронежской области об отсутствии в данном случае предусмотренной статьями 198, 201 АПК РФ совокупности условий, необходимых для признания незаконным решения от 03.10.2016 N 36/001/024/2016-2383, противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неверном применении норм права.

Ссылка заявителя жалобы на принятый по другому делу судебный акт (дело А14-2541/2016) отклоняется коллегией судей округа, поскольку в рамках применения положений Закона N 101-ФЗ по указанному делу был рассмотрен иной спор с фактическим обстоятельствами не тождественными обстоятельствам настоящего дела.

Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А14-16627/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Т.В. Лукашенкова С.И. Смолко