Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 ноября 2004 г. N КГ-А40/10324-04 Удовлетворяя кассационную жалобу по делу о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений, суд исходил из того, что изменение размера арендных платежей соглашением сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 ноября 2004 г. N КГ-А40/10324-04
(извлечение)

Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск Московской Федерации профсоюзов о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений от 26.07.96 N 0405/96 в части увеличения размера арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.04 иск удовлетворен.

По жалобе ответчика решение проверено в порядке апелляции Девятым арбитражным апелляционным судом и постановлением от 16.08.04 оставлено в силе.

Полагая решение и постановление незаконными, ЗАО "МНВК" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит их отменить, в иске отказать.

Как видно из материалов дела, ЗАО "МНВК" по договору от 26.07.96 N 0405/96, заключенному с Департаментом имущества г. Москвы, арендует 3.344,2 кв.м. нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д. 15, стр. 1. Нежилые помещения являлись муниципальной собственностью.

В порядке приватизации по решению Правительства г. Москвы нежилые помещения были переданы 25.03.03 в собственность КСЖ "Битца", а 30.05.03 проданы новому собственнику в лице ЗАО "Московская Федерация профсоюзов".

Свидетельство истцу на право собственности было выдано 06.11.03.

До перехода права собственности к ЗАО "Московская Федерация профсоюзов" к договору аренды было заключено дополнительное соглашение от 24.06.03, которым ставка арендной платы была увеличена до 1.672.100 руб. 04 коп. в год.

Новый собственник письмом от 26.12.03 N 790 предложил арендатору на основании п. 3.1 договора аренды подписать дополнительное соглашение, которым заменить наименование арендодателя на нового собственника в лице Московской Федерации профсоюзов и увеличить размер арендной платы до 50.163.000 руб. в год.

В связи с отказом арендатора подписать соглашение, новый собственник нежилых помещений обратился с иском по настоящему делу о принудительном внесении изменений в договор.

Уточняя свои требования (л.д. 57 т. 1), истец указал о том, что предложенный им расчет ставки арендных платежей составлен с применением методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.10.03 N 861-ПП.

Как правильно указал в своей кассационной жалобе ответчик, данное постановление применяется при определении размеров ставки арендных платежей при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.

По спорному договору собственником нежилых помещений являлась Московская Федерация профсоюзов. Следовательно, этот подзаконный акт, без соглашения об этом сторон, не мог применяться при расчете ставки арендных платежей по данному делу.

Оспаривая иск, арендатор также обоснованно ссылался на то, что требования арендодателя в части изменения ставки арендных платежей по существу противоречат ст. 614 ГК РФ.

Указанная норма (п. 3) содержит условие о том, что изменение размера арендных платежей соглашением сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Договор от 26.07.96 N 0-405/96 иного условия изменения размера арендных платежей, в отношении периодичности этого действия, не содержит.

В данном случае последнее изменение ставки арендных платежей по договору от 26.07.96 N 0-405/96 имело место посредством подписания дополнительного соглашения к нему 24-го июня 2003 года. Прежний арендодатель и арендатор этим соглашением установили размер арендных платежей на 2003 года в размере - 1.672.100 руб. 04 коп. в год.

Ссылка истца на то, что дополнительное соглашение от 24.06.03 имело действие на отношения прежнего арендодателя и арендатора в период с 01.01.03 по 31.12.03 и что он имел право требовать изменения условия договора с наступлением 2004 года не соответствует диспозиции ст. 614 ГК РФ, определяющей периодичность изменений размера арендных платежей по дате соглашения сторон, а не срока действия этого условия.

Следовательно, согласно ст. 614 ГК РФ, вопрос об изменении ставки арендных платежей мог быть поставлен новым собственником помещений не ранее 24-го июня 2004 года.

Кроме того, указанная норма не ставит императивное указание закона о периодичности внесения изменений в размер арендных платежей в зависимость от судьбы имущества и перемен в лице собственника (арендодателя).

С учетом изложенного, ФАС МО полагает, что решение и постановление суда об удовлетворении иска в части изменения ставки арендных платежей приняты с нарушением действующего законодательства и подлежат в этой части отмене.

Что касается первого пункта проекта истца о замене наименования арендодателя, то требования в этой части соответствуют ст. 608 ГК РФ, устанавливающей, что арендодателем по договору является собственник имущества, либо его полномочный представитель.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.04 по делу N А40-8825/04-13-43 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.04 N 09АП-90/04ГК изменить.

Внести изменение в договор аренды от 26.07.96 N 0-405/96 в редакции п. 1 проекта дополнительного соглашения Московской Федерации профсоюзов в отношении наименования арендодателя.

В части п. 2 проекта дополнительного соглашения о размере ставки арендных платежей решение и постановление отменить, в иске отказать.

Взыскать с Московской Федерации профсоюзов в пользу ЗАО "Московская Независимая Вещательная Корпорация" 1.500 руб. расходов по уплате госпошлины.