Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 января 2018 г. N Ф10-5047/17 по делу N А35-608/2017

г.Калуга

15 января 2018 г.

Дело N А35-608/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 9 января 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2018 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Смирнова В.И.
	Смолко С.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Дорониной Л.А.

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул.50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - Борзенкова Р.Э. доверенность от 15.05.2017 N 40;

от общества с ограниченной ответственностью "Электростроймонтаж" (ОГРН 1064632014260, ИНН 4632061580, ул.Сумская, д.45Б, г.Курск, 305007) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084, ул.Ленина, 69, г.Курск, 305004) - Никитиной О.С. доверенность от 16.10.2017 ;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 22.06.2017 (судья Силакова О.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 (судьи Семенюта Е.А., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А35-608/2017,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными:

- решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление) об отказе в государственной регистрации права собственности на здание площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56), оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 15.11.2016 N 46/001/056/2016-450;

- решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 225 кв. м, кадастровый номер 46:29:102317:5, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56), оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 15.11.2016 N 46/001/056/2016-449;

об обязании заинтересованного лица на основании договора купли-продажи N 16-2016/09/П от 19.09.2016 произвести государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Электростроймонтаж" (далее - ООО "Электростроймонтаж", Общество) на трансформаторную подстанцию литер В (ТП - 3628), площадью 42,6 кв. м, с земельным участком (кадастровый номер 46:29:102317:5), площадью 225 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Электростроймонтаж".

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.06.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании до отложения судебного разбирательства представитель Управления поддержала доводы кассационной жалобы. В судебное заседание после отложения представитель не явился; направленное ходатайство об отложении судебного разбирательства не удовлетворено судом.

Представитель Комитета возражала против доводов кассационной жалобы.

Общество представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей Управления и Общества.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установили суды, в соответствии с Планом (программой) приватизации муниципального имущества города Курска на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов, органом местного самоуправления принято решение о продаже трансформаторной подстанции литер В (ТП-328) с земельным участком (кадастровый номер 46:29:102317:5), расположенной по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56) на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене (пункт 165 Приложения к решению Курского городского собрания от 16.02.2016 N 269-5-ОС).

В целях реализации указанного решения Администрацией города Курска принято постановление от 20.06.2016 N 2001 "О принятии решения об условии приватизации объектов, включенных в план (программу) приватизации имущества города Курска на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов".

Согласно п. 1 постановления и приложения к нему трансформаторная подстанция литер В (ТП-328) с земельным участком (кадастровый номер 46:29:10317:5) подлежала продаже на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене (пункт 165 Приложения к указанному постановлению).

По итогам проведенного аукциона, на котором рассматривались две поступившие заявки, победителем признано ООО "Электростроймонтаж", что отражено в протоколе заседания комиссии об итогах аукциона от 15.09.2016 N 18и/2016.

Между победителем аукциона - ООО "Электростроймонтаж" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска 19.09.2016 был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 16-2016/09/П, согласно которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: здание литер В (ТП - 3628), площадью 42,6 кв. м, с земельным участком (кадастровый номер 46:29:102317:5), площадью 225 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56).

Данное муниципальное имущество передано по Акту приема-передачи к договору купли-продажи от 19.09.2016 N 16-2016/09/П.

28.09.2016 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на трансформаторную подстанцию литер В (ТП - 3628), площадью 42,6 кв. м, а также на земельный участок (кадастровый номер 46:29:102317:5), площадью 225 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Радищева, б/н (около дома N 56), к ООО "Электростроймонтаж".

Управление 11.10.2016 приостановило регистрацию, о чем направило Комитету соответствующие уведомления.

В период приостановления регистрации Управлению представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 28.10.2016.

15.11.2016 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты, о чем вынесены сообщения об отказе в государственной регистрации от 15.11.2016 N 46/001/056/2016-449 и N 46/001/056/2016-450.

Отказ в регистрации мотивирован неверно избранным способом приватизации имущества - аукцион.

Комитет, полагая, что отказ Управления Росреестра в регистрации права не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Принимая решение и постановление, суды исходили из наличия в представленном дополнительном соглашении инвестиционных и эксплуатационных обязательств, принятых сетевой компанией - ОАО "Курская сетевая компания" в соответствии с постановлением Администрации Курской области от 31.07.2014 N 482-па, Программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования "Город Курск" в отношении имущества, которое с указанным обременением перешло к покупателю, полагая изложенное соблюдением норм законодательства о приватизации такого имущества, а следовательно, неправомерностью отказа в регистрации перехода прав к покупателю.

Ссылку Росреестра на неверно избранный способ реализации имущества (аукцион вместо конкурса) суды сочли основанном на неверном толковании действующего законодательства.

Однако судом не учтено следующее.

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (статья 16 Закона N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен частью 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

В силу абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае:

если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу пункта 1 статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) объекты электросетевого хозяйства, источники тепловой энергии, тепловые сети, централизованные системы горячего водоснабжения и отдельные объекты таких систем могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по строительству, реконструкции и (или) модернизации (инвестиционные обязательства), обязательствами по эксплуатации (эксплуатационные обязательства).

Согласно пункту 3 статьи 30.1 Закона N 178-ФЗ условием эксплуатационных обязательств в отношении указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества является обязанность поставлять потребителям и абонентам товары, оказывать услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и обеспечивать возможность получения потребителями и абонентами соответствующих товаров, услуг, за исключением случаев, если прекращение или приостановление предоставления потребителям товаров, услуг предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 30.1 Закона N 178-ФЗ эксплуатационные обязательства в отношении указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества должны включать в себя максимальный период прекращения поставок потребителям и абонентам соответствующих товаров, оказания услуг и допустимый объем непредоставления соответствующих товаров, услуг, превышение которых является существенным нарушением эксплуатационного обязательства собственником и (или) законным владельцем указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.1 Закона N 178-ФЗ содержание инвестиционного обязательства в отношении указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества должно соответствовать требованиям, предъявляемым к содержанию инвестиционных программ и утвержденным нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере электроэнергетики, в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения, а также включать в себя предельные сроки исполнения инвестиционного обязательства, превышение которых является существенным нарушением инвестиционного обязательства собственником и (или) законным владельцем указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества.

В соответствии с пунктом статьи 32 Закона N 178-ФЗ обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ определено, что условия инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств, оформленные в соответствии с настоящей статьей, подлежат включению в состав решения об условиях приватизации государственного и муниципального имущества и в качестве существенных условий включению в договор купли-продажи объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем, если приватизация указанных объектов и (или) систем осуществляется посредством их продажи.

В силу пункта 12 статьи 30.1 Закона N 178-ФЗ в случае существенного нарушения инвестиционного обязательства и (или) эксплуатационного обязательства собственником и (или) законным владельцем указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа имущества, которое указано в пункте 1 настоящей статьи и стоимость которого определяется по результатам проведения оценки такого имущества в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", за вычетом убытков, причиненных потребителям вследствие существенного нарушения инвестиционного обязательства и (или) эксплуатационного обязательства.

Согласно пункту 13 инвестиционные обязательства и (или) эксплуатационные обязательства в отношении указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества сохраняются в случае перехода права собственности на него к другому лицу.

Совокупность названных норм закона свидетельствует, что допускается отчуждение объектов электросетевого хозяйства при условии их обременения инвестиционными и эксплуатационными обязательствами.

Субъект указанных обязательств Законом N 178-ФЗ определен следующим образом - собственник вещи и (или) ее законный владелец.

Покупатель, как лицо, несущее бремя содержания вещи, находится в ограничениях, которые налагает указанное обременение, и не устраняется из числа субъектов, несущих эти обязательства.

В случае, если покупатель не является субъектом электроэнергетики, он обеспечивает исполнение обязательств, требующих участие специализированных субъектов, посредством заключения соответствующих договоров с этими субъектами, которые, как законные владельцы указанной вещи, будут нести указанные обязательства совместно с собственником или самостоятельно.

В связи с изложенным в договоре купли-продажи для исполнения положений статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 недостаточно указания на обременения имущества обязательствами иного лица, необходимо возложение их на покупателя, который должен определить, каким образом их исполнить.

Представленный на регистрацию переход прав договор и дополнительное соглашение таких условий не содержали.

Кроме того, в силу вышеприведенных положений пункта 2 статьи 32 Закона N 178-ФЗ следует, что эксплуатационные и инвестиционные обязательства в договоре могут фигурировать лишь при изначальном включении их в условия торгов.

Из материалов дела следует, что спорный договор купли-продажи был заключен 19.09.2016, а изменения в решение о приватизации - ранее принятое постановление от 20.06.2016 N 2001 - в части обременения имущества эксплуатационными и инвестиционными обязательствами состоялось 27.10.2016 (пункт 2 постановления Администрации города Курска N 3442), соответственно, покупатель приобрел имущество на торгах без обременений, а следовательно, договор купли-продажи с дополнительным соглашением, где в качестве условий договора стали фигурировать и обременения, не соответствует проведенной процедуре.

Более того, судами не учтено следующее.

Статья 13 Закона N 178-ФЗ предусматривает в качестве способа приватизации муниципального имущества как конкурс, так и аукцион.

В силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из пункта 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Поскольку условием приобретения объектов электросетевого хозяйства является принятие покупателем инвестиционных и эксплуатационных обязательств, а также обязательств по сохранению назначения объектов, то есть выполнение определенных условий в отношении этого имущества, аукцион не мог быть избран как способ приватизации (процедура реализации) имущества.

Достижению названных целей, как правильно указано Управлением Росреестра, соответствует только конкурс.

В соответствии с пунктом 8 статьи 447 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Поскольку договор заключается на торгах (статья 447 ГК РФ), подписание сторонами документа по результатам торгов, не соответствующего названным положениям, не будет соответствовать по форме и содержанию Закону N 178-ФЗ, чем создаются препятствия для регистрации перехода прав к покупателю в силу абзаца 4 и 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

В связи с изложенным у суда отсутствовали основания признать действия Управление незаконными.

Судебные акты, не соответствующие названным нормам материального права, подлежат отмене, с принятием нового акта об отказе в удовлетворении заявленных требований с отнесением в силу статьи 110 АПК РФ судебных расходов по уплате государственной пошлины на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 22.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А35-608/2017 отменить.

В удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

В.И. Смирнов С.И. Смолко