Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 января 2018 г. N Ф10-5825/17 по делу N А84-3602/2016

город Калуга

18 января 2018 г.

Дело N А84-3602/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.01.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Бутченко Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Леоновой Л.В. Саранчиной И.В.
при участии в судебном заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: ООО "Восход" от третьего лица: Изейдинова Усние Геннадьевна	Каюмовой Н.Н. - представитель (дов. N 1385 от 26.12.2017) не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу N А84-3602/2016

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН 1149204018248) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.08.2014 по 22.09.2015 в размере 502 997 руб. 05 коп, из которых: 472 917 руб. 19 коп. составляет сумма основного долга, 13 033 руб. 01 коп. пеня и 17 046 руб. 93 коп. составляет 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств ( с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.05.2017 заявленные требования удовлетворены частично в размере 472 917 руб. 19 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.05.2017.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 18.04.2012 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1243 га, находящегося по адресу:

г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, сроком на 25 лет.

В этот же день земельный участок был передан арендатору по акту приема- передачи.

В соответствии с п. 14.1 договора он вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации, которая была осуществлена 12.09.2012.

Согласно п. 2.2 договора на арендуемом земельном участке, в соответствии с кадастровым планом размещено капитальное строение на площади 0,0502 га, под проездами, проходами и площадками - 0,0741 га.

Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере 8% от нормативной денежной оценки земельного участка (п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2014) и составляет 120 834,52 грн.

За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины (п. 4.11 договора).

При этом, в силу п. 5.5 договора право на аренду земельного участка не может быть отчуждено арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.

В соответствии с п. 7.1 договора после прекращения его действия, арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду. Указанная обязанность арендатора изложена и в пп. "и" п. 9.2.2 договора.

Как следует из пп. "к" п. 9.2.2 договора, в случае перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества к другому лицу, арендатор обязан в 30-дневный срок предоставить арендодателю копию договора купли-продажи и в кратчайший срок принять меры к оформлению перехода права пользования земельным участок приобретателю объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

По договору купли-продажи от 25.06.2013 расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект ( кафе-магазин) был продан ООО "Восход" (продавец) Изейдиновой Усние Геннадьевной (покупатель).

Право собственности ООО "Восход" на отчуждаемый объект недвижимости признано решением Хозяйственного суда города Севастополя от 15.06.2006 (дело N 20-12/097) и зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.06.2013 под N 1417425.

На XIV сессии Севастопольского городского Совета N 6746 от 28.01.2014 было принято решение о прекращении договора аренды земельного участка от 18.04.2012, заключенного с ООО "Восход" и передаче данного земельного участка в аренду сроком на 25 лет предпринимателю Изейдиновой У.Г.

Однако, после принятия указанного решения, 05.02.2014 между Севастопольским городским Советом и ООО "Восход" было заключено дополнительное соглашение, которым были внесены изменения в договор аренды от 18.04.2012, касающиеся порядка определения арендной платы. Все остальные пункты договора аренды, оставлены без изменения.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 27.03.2014.

14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) было заключено соглашение о прекращении договора аренды земельного участка от 18.04.2012 по обоюдному согласию. В пункте 2 соглашения указано, что оно подлежит государственной регистрации.

В этот же день (14.03.2014) на основании решения Севастопольского городского Совета N 6746 от 28.01.2014, договор аренды этого же земельного участка, площадью 0,1243 га, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, был заключен с предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадьевной, сроком на 25 лет.

В связи с отказом Изейдиновой У.Г. в государственной регистрации указанного договора, последняя была вынуждена обратиться в суд с иском о признании отказа в регистрации недействительным.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015 (дело N А84-685/2015) суд признал сообщение от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка недействительным и обязал Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Изейдиновой У.Г.

Государственная регистрация, заключенного 14.03.2014 с Изейдиновой У.Г. договора аренды земельного участка была произведена 23.09.2015.

07.04.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО "Восход" требование о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.08.2014 по 22.09.2015.

Ссылаясь на уклонение ответчика от погашения задолженности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение о прекращении договора аренды земельного участка от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Восход", не было зарегистрировано в установленном порядке и не исполнено сторонами, поскольку земельный участок не был возвращен арендодателю в соответствии с условиями договора аренды.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, отменив решение суда от 12.05.2017, пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Законодательные и иные нормативные акты Российской Федерации, согласно ч.1 ст.23 ФКЗ N 6 от 21.03.2014, действуют на территориях Республики Крым со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.

Правоотношения сторон, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами законодательства Украины, в части не противоречащей нормам материального права Российской Федерации.

Арендные отношения сторон регулируются нормами ст.ст. 759, 762 Гражданского кодекса Украины, ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины, Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а также Законом Украины N 161-XIV от 06.10.1998 "Об аренде земли".

Так, в соответствии с ч.3 ст. 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению, предусмотренных договором, арендных платежей в полном объеме. При этом за пользование объектом аренды арендная плата вносится независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора ( ст. 19 Закона).

Таким образом, являясь стороной зарегистрированного и исполненного договора аренды земельного участка от 18.04.2012, ООО "Восход" обязано исполнять его условия.

Аналогичные положения содержится и в ст.ст. 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земли прекращается в случаях, предусмотренных законом, а также по соглашению сторон.

В данном случае, соглашением сторон от 14.03.2014 договор аренды земельного участка от 18.04.2012, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Восход" был прекращен по обоюдному согласию. Однако, в нарушении п. 2 данного соглашения, оно не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 6 ст.762 ГК Украины, арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Как следует из материалов дела, расположенный на спорном участке незавершенный строительством объект недвижимости был продан ООО "Восход" по договору купли-продажи от 25.06.2013 ИП Изейдиновой Усние Геннадьевной, в связи с чем в письме от 04.10.2013, направленном в адрес Севастопольского городского Совета, покупатель просила передать ей земельный участок, на котором находится приобретенный ею объект недвижимости в аренду.

Решением Севастопольского городского Совета N 6746 от 28.01.2014 был прекращен договор аренды земельного участка от 18.04.2012, заключенный с ООО "Восход" и данный земельный участок передан в аренду сроком на 25 лет предпринимателю Изейдиновой У.Г.

14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Изейдиновой У. Г. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,1243 га, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015 по делу N А84-685/15 установлено, что фактически спорный земельный участок был передан предпринимателю 14.03.2014 по акту приема-передачи и с этого момента он находился в фактическом владении Изейдиновой У.Г.

В силу положений ст. 69 АПК РФ указанное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, следует признать, что в спорный период с 01.08.2014 г. по 22.09.2015 г. земельным участком, как и находящимся на нем объектом недвижимости пользовалась предприниматель, что соответствует положениям ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч.3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.

В данном случае, самим собственником земельного участка, в лице Севастопольского городского Совета на основании заключенного с ИП Изейдиновой У.Г. 14.03.2014 земельный участок был передан предпринимателю по акту приема-передачи, т.е. арендодатель считал договор аренды от 18.04.2012, заключенный с ООО "Восход" прекращенным.

Кроме того, условия договора аренды спорного земельного участка, заключенного 14.03.2014 с Изейдиновой У.Г не возлагают обязанность проведение его государственной регистрации на предпринимателя, из чего следует, что осуществить такую регистрацию вправе любая из сторон договора, в том числе и арендодатель.

Между тем, государственный орган не предпринимал мер по регистрации договора аренды, а предприниматель осуществила указанные действия только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, решение суда о регистрации договора аренды было исполнено только 23.09.2015.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период с 01.08.2014 по 22.09.2015, за который истец требует уплаты арендной платы, спорный земельный участок не мог использоваться ООО "Восход", поскольку был передан собственником иному лицу и весь указанный период находился в пользовании и владении Изейдиновой У.Г.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Фактически доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в силу положений ст.286 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1 и 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу N А84-3602/2016, оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В.Солодова

Судьи

Ю.В.Бутченко Л.В.Леонова