Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 февраля 2018 г. N Ф10-6093/17 по делу N А84-2336/2017

город Калуга

06 февраля 2018 г.

Дело N А84-2336/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Гладышевой Е.В. Ахромкиной Т.Ф.
При участии в судебном заседании
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог" от третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест" Правительство Севастополя	представитель не явился, извещены надлежащим образом; Близнюк Г.В., представитель по доверенности от 09.06.2017, сроком на 3 года; Близнюк Г.В., представитель по доверенности от 12.07.2017, сроком на 3 года; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог", на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу N А84-2336/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог" (далее - ответчик, ООО "Торговый комплекс "Диалог"), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.05.2007, общей площадью 0,2350 га, расположенного по адресу: город Севастополь, ул.Репина,25, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог"; обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 (судья Морозова Н.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017(судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.), исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика и третьего лица Близнюк Г.В. по доверенности доводы кассационной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "Торговый комплекс "Диалог" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2007 (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2006 N 1110 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г.Севастополь, ул. Репина, 25.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок, общей площадью 0,2350 га.

В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.

Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских (пункт 5.2 Договора).

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2007.

Правительство Севастополя 01.08.2016 обратилось к ООО "ТК "Диалог" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских.

В адрес Общества ДИЗО было направлено предложение от 08.11.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2007 и возврате объекта аренды путем подписания соглашения о досрочном расторжении.

Согласно Акту обследования объекта земельных отношений N 0505/31.07.2017/ГР/ВЕ-АО от 31.07.2017 и Акту проверки использования объекта земельных отношений N 0512/31.07.2017/ГР/ВЕ-АП, составленным Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором, в границах которого расположен одноэтажный капитальный объект.

Истец, ссылаясь на существенное нарушение условий договора, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земли и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок.

Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Судами установлено, что истцом соблюден досудебный порядок, установленный для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г.Севастополя до 18.03.2014.

Суды, руководствуясь положениями Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", ст.3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, правомерно указали, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом, как верно отметили суды, поскольку нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то отношения по спорному договору регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, так как возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Исходя из совокупного анализа правовых норм ч.2,3 ст.651 ГК Украины, ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, ч.2 ст.450, ст.619 Гражданского кодекса РФ, учитывая п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, при этом, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, которые могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, тогда, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обращаясь в суд с иском, ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (18.05.2009), не завершено, при этом, ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, при этом, стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течении 2-х лет с момента подписания акта приема-передачи (18.05.2007), т.е. до 18.05.2009 г.

Как установлено актами органа земельного контроля города Севастополя, объект земельных отношений огражден капитальным забором, в границах объекта земельных отношений расположен одноэтажный капитальный объект, при этом, ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, но указывает на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.

Исходя из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, судами установлено что в 2007-2009 годах ответчиком предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, а именно получены исходные данные, разработана проектная документация на строительство первой очереди, разрешение на выполнение строительных работ по строительству первой очереди оговоренного в договоре объекта.

Между тем, суды, ссылаясь на нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, обоснованно указали, что Общество после получения исходных данных, разработки проектной документации и получения разрешения на строительство 1-ой очереди строительства в период 2007-2009 не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, равно как и доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта - 40-квартирного жилого дома со встроенными помещениями.

Кроме того, как отметили суды, ООО "ТК "Диалог" не обращалось к ДИЗО с просьбой внести изменения в договор по вопросу продления сроков строительства.

Таким образом, суды правомерно указали, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, а установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2009 году, при этом, ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Более того, как справедливо указали суды, отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту предприняты ответчиком только лишь в 2015-2017 годах и не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2009 год), при этом, в период как срока строительства, оговоренного в договоре, так и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации -18.03.2014, ответчиком не была получена и утверждена проектная документация именно по строительству многоквартирного дома (вторая очередь) с прохождением ее экспертизы, а также не получено разрешение на указанное строительство.

При таких обстоятельствах, суды, ссылаясь на правовой подход, указанный в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016, правомерно пришли к выводу, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Суды правомерно указали в данном случае о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, поскольку предоставляя спорный земельный участок в аренду в мае 2007 года для строительства вышеуказанного объекта в целях развития социальной инфраструктуры города Севастополя, т.е. обеспечения публичных нужд, истец был вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а так как ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, то истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

В связи с изложенным, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении производных требований о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу N А84-2336/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Е.В. Гладышева Т.Ф. Ахромкина