Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 февраля 2018 г. N Ф10-6000/17 по делу N А14-2354/2017

г.Калуга

12 февраля 2018 г.

Дело N А14-2354/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2018 года.

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
судей	Бессоновой Е.В. Якимов А.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (г.Ростов-на-Дону, пер.Доломановский, д.70"Д"): Кондратьева Н.С. - представитель по доверенности от 31.12.2017 N Д-41/2018;

от Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (Воронежская область, г.Богучар, ул.Кирова, д.1): не явились, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 (судьи Ушакова И.В., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) по делу N А14-2354/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (далее - ООО "ГЭС розница", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 N 3.

Арбитражный суд Воронежской области решением от 04.05.2017 обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 N 3, изложив пункт 4 договора в редакции: "Цена земельного участка установлена в размере 121 532,25 рубля. Цена земельного участка установлена на основании ГК Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации, приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 N 1325 "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов".

В решении так же установлено, что покупатель в течение пяти рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 121 532,25 рубля на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 927 11406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.09.2017 по делу N А14-2354/2017 решение суда первой инстанции изменил. Апелляционная инстанция обязала Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 N 3, изложив пункт 4 договора в редакции: "Цена земельного участка установлена в размере 1 157 450 рублей. Цена земельного участка установлена на основании ГК Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации.

Так же покупатель в течение пяти рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 1 157 450 рублей на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 927 11406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".

Не согласившись с постановлением арбитражного апелляционного суда ООО "Газэнергосеть розница" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции, указав, что на момент поступления заявления ООО "ГЭС розница" в Администрацию отсутствовал муниципальный нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области. Земельное законодательство подлежит применению по аналогии, в случае отсутствия правового регулирования земельных отношений земельным законодательством, соглашением сторон, обычаем делового оборота. Для определения цены продажи земельного участка, находящегося в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области по аналогии закона подлежит применению Приказ департамента области N 1325 в редакции N 5 от 05.08.2015.

Администрация в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. В ходатайстве от 05.02.2018 просит рассмотреть кассационную жалобу без участия представителя.

Представитель ООО "ГЭС розница", в судебном заседании, до перерыва поддержала кассационную жалобу. Кроме того, представитель общества пояснила, что установленная постановлением суда апелляционной инстанции цена земельного участка соответствовала его кадастровой стоимости на момент обращения общества в администрацию с заявлением; размер кадастровой стоимости на предмет ее не соответствия рыночной стоимости обществом в судебном порядке не оспаривался; собственность на земельный участок разграничена.

Администрация в судебное заседание представителя не направляла.

В судебном заседании - 07.02.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - далее АПК РФ) объявлялся перерыв до 08.02.2018.

После перерыва стороны представителей не направляли, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО "Газэнергосеть розница" имеет в собственности многотопливную АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2015 N 36-36/001-36/001/118/2015- 1849/1.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 5000 м? из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером N 36:03:53:00009:119 адресный ориентир: участок находится примерно в 550 метрах по направлению на север от ориентира северная граница г.Богучар в юго-западной части кадастрового квартала 36:03:5300009 км 2+390 (лево) автодороги М4 "Дон-1" Богучар-Петропавловка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область, Богучарский район.

Данный земельный участок предоставлен заявителю на основании договора аренды с Администрацией Богучарского района от 01.12.2015 N 236 сроком с 18.02.2015 по 18.02.2016 и передан истцу по акту приема-передачи к указанному договору. Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию.

Собственность на земельный участок разграничена, земельный участок находится в муниципальной собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 36-АВ N 614955 от 08.12.2009 (т.1, л.37, т.2, л.9, 136).

17.11.2015 ООО "ГЭС розница" обратилось в Администрацию Богучарского района Воронежской области с заявлением N 08-02-14-463-15 о предоставлении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.

По результатам рассмотрения данного заявления Администрация направила обществу 14.04.2016 проект договора купли-продажи земельного участка, датированный 11.04.2016.

При рассмотрении указанного проекта договора между сторонами возникли разногласия, часть из которых сторонами урегулированы добровольно.

По пункту 4 договора, касающемуся стоимости подлежащего приватизации земельного участка, стороны не пришли к согласию, что и послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд для урегулирования редакции пункта договора в судебном порядке.

В редакции Администрации стоимость подлежащего выкупу земельного участка составляет 1 558 800 рублей и основана на постановлении Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области".

Однако, истец представил решение Богучарского районного суда от 18.07.2016 по делу N 2а-п 101/2016, согласно которому признан недействующий со дня его принятия пункт 4 постановления Богучарского муниципального района Воронежской области от 26.01.2016 N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области" в части указания на распространение его действия на правоотношения, возникшие с 01.11.2015.

По мнению заявителя, изложенному в письме от 25.11.2016 и в протоколе разногласий, цена земельного участка должна составить 121 532 рубля 25 копеек (т.1, л.46).

Арбитражный суд Воронежской области решением от 04.05.2017 обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 N 3, изложив пункт 4 договора с указанием цены земельного участка в размере 121 532,25 рубля с учетом формулы расчета, изложенной в Приказе департамента области N 1325.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.09.2017 по делу N А14-2354/2017 решение суда первой инстанции изменил. Апелляционная инстанция обязала Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 N 3, определив цену земельного участка в размере 1 157 450 рублей, то есть в размере кадастровой стоимости участка на день обращения общества с заявлением о его выкупе в соответствии с требованиями Земельного Кодекса Российской Федерации согласно справки о кадастровой стоимости по состоянию на 17.11.2015(т.1, л.28).

Не согласившись с постановлением ООО "Газэнергосеть розница" обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа считает, что суд апелляционной инстанции при определении цены земельного участка правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений статей 432, 554 и 555 ГК РФ к существенным условиям договора относится условие цены объекта недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок, предоставлен для строительства многотопливного заправочного комплекса, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - Богучарскому муниципальному району Воронежской области, (выписка из ЕГРП от 22.08.2017), собственность разграничена.

На земельном участке с кадастровым номером 36:03:53:00009:119 площадью 5000 м расположен, принадлежащий на праве собственности ООО "Газэнергосеть розница", объект недвижимости.

Поскольку общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, оно имеет право выкупа указанного земельного участка без проведения торгов.

Общество 17.11.2015 обратилось в Администрацию Богучарского района Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.

При рассмотрении проекта договора между сторонами возникли разногласия в результате различных подходов к определению выкупной цены земельного участка.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

Однако, на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В данном случае общество ни в своем заявлении в администрацию о выкупе земельного участка, ни в ходе судебного разбирательства не ссылалось на наличие у него права на льготный порядок определения цены земельного участка в соответствии с иным федеральным законом, соответствующих доказательств существования такого права не представило.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В статье 24.20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что при рассмотрении спора выкупная цена определяется в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент подачи заявления о выкупе.

Из имеющийся в материалах дела кадастровой справки по состоянию на 17.11.2015 кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 1 157 450 рублей.

Таким образом, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27.09.2017 правомерно установил кадастровую земельного участка в сумме 1 157 450 рублей, что в совокупности с положениями пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ явилось достаточным основанием для изменения решения Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 в указанной части.

Суд округа не может согласиться с доводами жалобы о применении по аналогии закона порядка определения цены земельного участка согласно Приказу департамента области N 1325, поскольку в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности при отсутствии соответствующего нормативного правового акта муниципальных органов власти подлежат применению положения пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ о предельной величине цены земельного участка соответствующей его кадастровой стоимости, если иное не установлено федеральным законом.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 по делу N А14-2354/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В.Бессонова А.А. Якимов