Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 февраля 2018 г. N Ф10-5927/17 по делу N А84-4339/2016

город Калуга

15 февраля 2018 г.

Дело N А84-4339/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Солодовой Л.В. Циплякова В.В.
	Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Саранчиной И.В.
при участии в заседании: от истца: Правительство Севастополя	Сушковой Д.Н. - представитель (дов. N 399/31/2-18 от 19.01.2018)
от ответчика: ООО "Времена года" от третьего лица: Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа	Ичеткиной Н.М. - директор (приказ N 1 от 12.12.2014) Дикунова В.А. - представитель (дов. б/н от 15.01.2018) Тишко Р.А. - представитель (дов. N 9 от 07.02.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Правительства Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу N А84-4339/2016,

УСТАНОВИЛ:

Правительство Севастополя обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Времена года" о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2006 и обязании общества возвратить земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 04.04.2017 заявленные требования удовлетворены частично: суд расторг договор аренды земельного участка от 28.03.2006 и обязал возвратить его истцу.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 решение суда отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, Правительство Севастополя обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 отменить, оставив в силе решение суда города Севастополя от 04.04.2017.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Качинского поселкового Совета N 1253 от 28.02.2006, между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя (арендодатель) и Частным предприятием "Времена года" (арендатор) 28.03.2006 был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 3,9 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский р-н, в районе устья реки Кача с. Орловка, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к землям рекреационного назначения, сроком на 50 лет.

В этот же день земельный участок по акту приема-передачи был передан арендатору.

Согласно п. 14.1 договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации, которая была произведена 11.04.2006.

В соответствии с пп. "г" п. 9.2.2. договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 30.01.2010 освоение земельного участка арендатор обязан начать и завершить застройку согласно предусмотренному в п.5.1 целевому назначению - в течение трех лет с момента подписания дополнительного соглашения. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пп. "г" п. 9.2.2 договора).

Срок застройки земельного участка продлевался до 05.02.2010, а затем до 30.01.2013 по просьбе арендатора в связи с возникшими непредвиденными обстоятельствами. Так ураганом, имевшим место в период с 11.11.2007 по 15.11.2007 были разрушены все ранее возведенные строения, в связи с чем необходимо было проведение дополнительных проектно-изыскательных работ и проектирование большого количества инженерных сетей. Кроме того, у арендатора возникли финансовые трудности, в связи с прекращением кредитования банками Украины.

Рещением Качинского поселкового совета от 836 от 25.06.2013 были внесены изменения в п. 1.1 договора аренды от 28.03.2006, заключенного с ЧП "Времена года", в соответствии с которыми данный земельный участок предоставляется для строительства и обслуживания дома отдыха.

На основании указанного решения, между сторонами 01.07.2013 было заключено дополнительное соглашение N 3, которое 30.09.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с отнесением арендованного земельного участка к землям коммерческого использования, а не к землям рекреации, что привело к увеличению его стоимости, общество вынуждено было обратиться в суд. Решением Окружного административного суда города Севастополя от 26.02.2014 суд признал действия Головного управления Дезжземагентства противоправными и обязал произвести перерасчет нормативной денежной оценки земельного участка с применением коэффициента функционального использования земельного участка Кф "0,5" для земель оздоровительного и рекреационного назначения.

19.01.2015 ООО "Времена года" был получен кадастровый паспорт земельного участка, а 04.02.2015 общество обратилось в Главное управление имущественных и земельных отношений с заявлением о рассмотрении вопроса об аренде земельного участка, как ранее учтенного в соответствии с кадастровым паспортом.

22.10.2015 Управлением земельного контроля Севастополя было проведено обследование, предоставленного обществу земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский р-н, в районе устья реки Кача с. Орловка,

о чем составлен акт, из которого следует, что земельный участок свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорняковыми растениями, визуальных признаков осуществления строительных и подготовительных работ не выявлено.

13.05.2016 в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств, предусмотренных п.9.2.2. договора аренды земельного участка, в противном случае, договор будет досрочно расторгнут. Данное предупреждение было получено арендатором.

Ссылаясь на то, что ООО "Времена года" не выполнены предусмотренные условиями договора обязательства по освоению и завершению застройки земельного участка в установленные сроки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в неисполнении обязательств по своевременному завершению строительства объекта.

Кассационная коллегия полагает, что суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В силу ч.1 ст. 12.1 названного Закона, п. 6 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" и ст. 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" государственная собственность Украины является собственностью города Севастополя, полномочия по управлению и распоряжению которым осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.

Таким образом, Правительство Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.03.2006, в силу возложенных на него полномочий.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

В силу положений ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п.2 ст. 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению.

Кроме того, согласно п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что незавершение ответчиком строительства на предоставленном в аренду земельном участке заявленного объекта в указанные в договоре сроки, является существенным нарушением условия договора аренды и основанием его расторжения. При этом истец считает, что ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем базы отдыха.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 28.03.2006 сроком на 50 лет, с целью строительства и обслуживания дома отдыха. При этом окончательный срок строительства объекта был определен сторонами до 30.01.2013.

22.10.2015 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, согласно которому, признаки осуществления на участке строительных работ отсутствуют.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако, при этом ссылается на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства и не зависящие от его воли, в частности на запрет осуществления строительных работ, введенный Правительством Севастополя с 17.04.2014.

Однако, обществом в период 2014-2015 гг. были проведены работы по приведению учредительных документов в соответствие с законодательством РФ, было подано заявление о заключении договора аренды ранее учтенного земельного участка в ДИЗО, получены кадастровый паспорт на земельный участок, согласован и утвержден план границ земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Департаменте градостроительства и архитектуры города Севастополя, получены градостроительный план земельного участка, технические условия для строительства объекта, а именно: на подключение объекта капитального строительства к сети газораспределения; на подключение к централизованной системе водоотведения; на присоединение к водопроводу; на присоединение к электросети, а также подготовлен технические отчеты по инженерно-геологическим изысканиям и по топографической съемке для дальнейшего рабочего проектирования, и разработана проектная документация по объекту строительства, которая прошла положительную экспертизу.

Письмом от 29.03.2016 ответчик сообщил Управлению земельного контроля г. Севастополя о готовности к застройке арендованного земельного участка законным способом, для чего также предпринимались меры с целью получения документов в соответствии с законодательством РФ и осуществлялись обращения в соответствующие государственные органы, однако ответы на такие обращения так и не были получены.

Судом апелляционной инстанции также учтено, что до всех вышеуказанных действий по освоению земельного участка, в 2015 ответчик обращался к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка по законодательству РФ, что не оспаривается последним, однако, до настоящего времени заявление ответчика не рассмотрено.

Как отражено в постановлении суда апелляционной инстанции в период до 18.03.2014 также имели место противоправные действия со стороны государственного органа по земельным ресурсам, Так, в 2012 г. спорный земельный участок был необоснованно отнесен к землям коммерческого использования, в связи с чем увеличилась цена участка, что подтверждено судебным решением от 26.02.2014, а также в 2013 г. было изменено функциональное назначение земельного участка, что послужило основанием внесения изменений в договор аренды земельного участка по соглашению сторон в июне 2013 года, прошедшее государственную регистрацию в сентябре 2013 года.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в данном случае, имелись объективные причины в силу которых ответчик не мог осуществить строительство в указанные в договоре сроки.

В силу положений п.13 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды соответствующего земельного участка.

В данном случае ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство, а также направил в адрес истца заявление о заключении договора аренды земельного участка в рамках законодательства РФ, которое до настоящего времени не рассмотрено.

Такое поведение истца суд расценил как злоупотребление правом, что в силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допустимо.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок исполнения обязательства, указанный в предупреждении о намерении расторгнуть договор должен быть разумным, тогда как в данном случае он равен одному месяцу.

Таким образом, оценив все обстоятельства дела и представленные доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу N А84-4339/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В.Солодова

Судьи

В.В.Ципляков Л.В.Леонова