Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 февраля 2018 г. N Ф10-535/18 по делу N А84-2688/2017

г.Калуга

28 февраля 2017 г.

Дело N А84-2688/2017

Резолютивная часть постановления изготовлена 28.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 28.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
судей	Леоновой Л.В. Циплякова В.В.
при участии в заседании: от истца Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика Общества с ограниченной ответственностью " Крымстройснаб " от третьего лица Правительства Севастополя	- Представитель не явился, извещен надлежаще; - Представитель не явился, извещен надлежаще; - Представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крымстройснаб", г. Севастополь, на решение Арбитражного суда г. Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 по делу N А84-2688/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крымстройснаб" (ОГРН 1149204036695), в котором просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.03.2006 (зарегистрированный в Главном управлении Госкомзема в г. Севастополе 22.03.2006 под N 00043), заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Крымстройснаб" в отношении земельного участка площадью 0,2923 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул.Руднева, 33, и обязать ООО "Крымстройснаб" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в состояние пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 (судья Васильченко О.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 (судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ООО "Крымстройснаб" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 09.03.2006 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Крымстройснаб" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор).

В силу пункта 1.1. Раздела 1 договора Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 05.10.2005 N 4040, предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Руднева, 33.

В аренду передается земельный участок общей площадью 0,2923 га. (пункт 2.1.Раздела 2 договора).

Пункты 5.2 и 5.3 Раздела 5 договора предусматривают, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового комплекса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

В силу пункта 9.1.1. Раздела 9 договора Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.

Арендатор обязался начать освоение земельных участков и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "ж" пункта 9.2.2. Раздела 9 договора).

В пункте 12.3. Раздела 12 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законами Украины.

В соответствии с пунктом 12.5 Раздела 12 договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

09.03.2006 сторонами был подписан акт приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,2923 га., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Руднева, 33.

03.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 66/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок огражден некапитальным забором, на нем отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, а также признаки осуществления строительных (подготовительных) работ и использования земельного участка за исключением ведения работ по выработке грунта (выкопана траншея).

Учитывая, что Арендатор не приступил к освоению земельного участка в установленный договором срок по предусмотренному в пунктах 5.2. и 5.3. целевому назначению - строительство и обслуживание торгового комплекса, тем самым нарушив подпункт "ж" пункта 9.2.2 договора аренды, 17.01.2017 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Крымстройснаб" с предупреждением (N 05-исх./440/2017) о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику было предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.03.2006 и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Указанное предупреждение было направлено 19.01.2017 в адрес ответчика, что подтверждается квитанцией, копия которой имеется в материалах дела.

Письмом от 15.03.2017 N 6270/05-05-21/17 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя также предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки.

Доказательства отправки и получения ответчиком данного письма представлены в материалы дела.

Ссылаясь на неисполнение ООО "Крымстройснаб" договорных обязательств по освоению земельного участка в установленный договором срок в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Принимая во внимание положения ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст. 4, ст. 422, ст.1211 ГК РФ, ст. 14 АПК РФ суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом апелляционный суд правомерно отметил, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Учитывая, что требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды земельного участка от 09.03.2006, а иск заявлен после 18.03.2014 (в 2017 году), судебные инстанции пришли к правильному выводу, что спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению как нормы законодательства Украины, так и аналогичные нормы законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичное положение закреплено в ч.1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч.2, ч.3 ст.651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Положения ч.2, ч.3 ст.188 ХКУ закрепляют обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии со ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе ст.24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом данная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя при обращении в суд с исковыми требованиями указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Суды, основываясь на материалах дела, установили, что договор аренды заключен сторонами на срок 24 года, цель землепользования - строительство и обслуживание торгового комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (09.03.2006), т.е. до 09 марта 2008 года.

В то же время актом обследования земельного участка от 03.08.2016 установлено, что арендуемый земельный участок не огражден, на нем отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, а также признаки осуществления строительных (подготовительных) работ и использования земельного участка за исключением проведения работ по выработке грунта.

Ответчик не оспаривает факт нарушения условий договора о сроках строительства торгового комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, в течение срока действия договора обществом "Крымстройснаб" предпринимались действия, направленные на выполнение своих обязательств по застройке спорного земельного участка.

В качестве доказательств, подтверждающих свою позицию, ответчик представил в материалы дела копии документов: кадастрового паспорта земельного участка, плана границ земельного участка, утвержденного распоряжением департамента N 1036-РДЗ от 05.04.2016, полученной справки о нормативной цене земельного участка, результатов выполнения инженерных и инженерно-геологических изысканий, разрешения на проведение земляных работ, работ по организации энерго-газоснабжения и водоснабжения строительной площадки, результатов проведения топографических работ.

Вместе с тем судами обеих инстанций обоснованно указано на то, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательства, подтверждающие факт строительства обусловленного договором объекта. На момент рассмотрения настоящего дела по существу заявленных требований на спорном земельном участке отсутствовал объект строительства, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.

Как верно указано судами, ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

В соответствии со статьей 5 Закона Украины от 16.11.1992 N 2780-XII "Об основах градостроения", в редакции от 01.01.2008 при осуществлении градостроительной деятельности должны быть в частности обеспечены: разработка градостроительной документации, проектов конкретных объектов согласно исходным данным на проектирование, с соблюдением государственных стандартов, норм и правил; размещение и строительство объектов в соответствии с утвержденными в установленном порядке градостроительной документацией и проектами этих объектов; рациональное использование земель и территорий для градостроительных нужд, повышение эффективности застройки и другого использования земельных участков.

Согласно положениям ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Между тем, суды первой и апелляционной инстанций установили, что доказательства соблюдения порядка, предписанного вышеуказанными нормами, в материалы дела не представлены. В частности, апелляционный суд правомерно отметил, что ответчиком не были представлены ни архитектурно-планировочное задание, ни проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке, что предписывалось пунктом 9.2.2. договора аренды земельного участка.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды, основываясь на непредоставлении ответчиком каких-либо документов, подтверждающих факт строительства торгового комплекса либо освоения спорного земельного участка, сделали верный вывод о том, что после получения от муниципального органа власти исходных данных ответчик не предпринимал действий по разработке проектной документации и получению соответствующего разрешения на начало строительных работ. Кроме того, ООО "Крымстройснаб" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект.

При этом, судами верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства многоквартирного жилого дома представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Наличие публичных интересов в настоящем деле обосновывается тем, что арендодатель, предоставляя спорный земельный участок в аренду в марте 2006 года для строительства и обслуживания торгового центра, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов и будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Судебными инстанциями верно отмечено, что ООО "Крымстройснаб" не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий, направленных на надлежащее исполнение договора аренды земельного участка, не предприняло попыток увеличить договорный срок начала освоения земельного участка путем внесения в договор аренды земельного участка согласованных сторонами изменений, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

В силу изложенного, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а представленные истцом доказательства являются достаточными для того, чтобы считать указанные нарушения условий договора существенными.

Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора правомерно отклонен судебными инстанциями ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что к исковому заявлению истец приложил копию предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 27.07.2016, а также доказательства, подтверждающие направление предупреждения в адрес ответчика. Указанное предупреждение было подписано представителем по доверенности Правительства Севастополя.

Согласно ст.1 Закона города Севастополя 24.04.2014 N З-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17.03.2014, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

В соответствии со ст. 6 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" Правительство Севастополя управляет и распоряжается государственным имуществом города Севастополя, в том числе земельными участками и принимает решения о прекращении прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков, в связи с их неиспользованием по целевому назначению или ввиду ненадлежащего использования земельных участков либо в иных случаях определенных законодательством.

Согласно ст. 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием.

В силу ч.3 ст. 23 Закона N 5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.

Исходя из системного толкования указанных норм, Правительство Севастополя в лице своего представителя имело право подписывать документы, в которых стороной в правоотношениях являлся Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Кроме того, в материалах дела имеется предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.03.2017, подписанное директором Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

По мнению суда округа, с учетом положений ст. 71 АПК РФ об исследовании судом доказательств в их совокупности, указанные документы подтверждают соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора. При этом указанный в предупреждении претензионный срок не может являться неразумным и противоречить действующему законодательству РФ, поскольку по своей правовой природе он является специальным сроком, установленным законом или сторонами для добровольного урегулирование спора, вместе с тем срок исполнения обязательства, в течение которого ответчик должен был начать совершать действия по освоению земельного участка, указан в договоре аренды земельного участка и составлял два года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Довод заявителя кассационной жалобы о пропуске Департаментом срока исковой давности был предметом рассмотрения судебных инстанций и правомерно ими отклонен. Так, апелляционный суд обоснованно отметил, что в настоящем случае истцом соблюдены требования, предусмотренные положениями статей 196, 197 и 199 ГК РФ, поскольку пользование ответчиком земельным участком с нарушениями условий действующего договора аренды является длящимся правонарушением. Иное толкование кассатором соответствующих норм права не может расцениваться судом кассационной инстанции в качестве основания для отмены принятых судебных актов.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 по делу N А84-2688/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда г. Севастополя от 27.10.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 по делу N А84-2688/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2018, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков