Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 марта 2018 г. N Ф10-218/18 по делу N А84-1124/2017

город Калуга

16 марта 2018 г.

Дело N А84-1124/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.03.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Бутченко Ю.В. Циплякова В.В.
При участии в судебном заседании
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: индивидуальный предприниматель Гиря Ирина Витальевна от третьего лица: Правительство Севастополя	представитель не явился, извещены надлежащим образом; не явилась, извещена надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 и постановление Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу N А84-1124/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к ИП Гиря Ирине Витальевне о расторжении договора аренды земельного участка, общей площадью 0,0329 га, расположенного по адресу: г. Севастополь ул.Колобова, 19-г, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЧП Гиря И.В. и обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу за счет собственных средств освободить и привести земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 (судья Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 (судьи Евдокимов И.В., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель и другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных в ней доводов.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.11.2005, согласно пункта 1.1. которого, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3205 от 18.05.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,0329 га для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится г. Севастополь, ул. Колобова, 19-Г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.

Пунктами 5.2 и 5.3 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового комплекса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. договора).

В пункте 12.4 договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, в частности не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 26.03.2013 о внесении изменений в договор аренды земли, а именно стороны дополнили условия договора пунктом 8.3, согласно которому на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использования в части завершения застройки земельного участка в срок с 05.02.2013 до 05.02.2015, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 05.02.2013 N 5242.

Подпункт "г" пункта 9.2.2 изложен в следующей редакции: завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора по целевому назначению в срок, установленный п. 8.3 настоящего дополнительного соглашения.

Ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - торговый комплекс, общей площадью 0,0329 кв.м., степень готовности объекта 56 %, по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г, утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409.

Согласно акту обследования земельного участка от 29.12.2015 N 0Б-0279/12-15 Управлением земельного контроля города Севастополя установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок ограждён некапитальным забором, при этом, строительные работы на участке на момент составления акта не велись.

Правительство Севастополя направило в адрес предпринимателя Гиря И.В. предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.11.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке.

В дальнейшем, Департамент, письмом от 19.08.2016 N 05исх./9954/2016, предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки.

Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что обязанность арендатора, установленная подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 не выполнена, строительство торгового комплекса в установленный договором срок до 05.02.2015 не завершено, в связи с чем, ответчик нарушил существенные условия договора о сроках строительства капитального объекта, а возведение объекта незавершенного строительства и регистрация права собственности на него не может свидетельствовать о надлежащем исполнении условий договора.

Как верно указали суды, спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса РФ, а правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, то есть к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

В соответствии с нормами ст. 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", п. 1.7, п.4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, ст.1-3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" суды обоснованно указали, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате, при этом, истцом соблюден досудебный порядок, установленный для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Судами установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, состоящий из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок ограждён некапитальным забором, при этом, строительные работы на участке на момент составления акта не велись (акт Управления земельного контроля города Севастополя обследования земельного участка от 29.12.2015 года N 0Б-0279/12-15).

Как следует из пояснений ответчика, им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, подготовке проектной документации, а именно была разработана проектно-техническая документация, заключен договор строительного подряда с ЧП "Сигма-Н", но, в связи с расследованием уголовного дела ему был выдан запрет на произведение строительных работ на спорном земельном участке и изъята вся проектно-техническая документация по строительству объекта, что подтверждается перепиской между ответчиком и Прокуратурой города Севастополя (письма от 27.01.2017 и 22.12.2016).

Кроме того, в подтверждение ответчиком строительных работ на спорном земельном участке представлена Выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество N 32305321 от 02.12.2011 года, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г, составляет 56%, а также копии разрешения на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса, по ул. Колобова, 19-Г; кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 29.12.2015 Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя; кадастрового паспорта земельного участка от 08.11.2016, распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.03.2017 N3213 об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г.Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв.м.

Исходя из совокупного анализа ч. 1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, ч.2 ст.450, ст.619, ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины, ст. 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства торгового комплекса представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

Оценив представленные доказательства, суды правомерно указали, что ответчик совершал действия, необходимые для строительства объекта недвижимости, в соответствии с условиями заключённого договора аренды, но в силу независящих от него обстоятельств полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства ответчиком не осуществлен.

Поскольку Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса, а распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 3213 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв.м., то суды правомерно указали, что основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврата арендуемого земельного участка отсутствуют, с учетом принадлежащего ответчику в силу ст. 39.6 Земельного кодекса РФ как собственнику объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а также действия распоряжения Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".

Кроме того, доказательств нецелевого использования ответчиком земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, не имеется.

Более того, в соответствии с п. 1 ст. 130, ст.131 Гражданского кодекса РФ, п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, состоящий из двух надземных этажей и подвала, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на него.

Таким образом, суды верно указали, что поскольку на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке, то нарушение срока окончания строительных работ по независящим от ИП Гиря И.В. обстоятельствам, не может служить основанием для возложения на неё обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.271 Гражданского кодекса РФ, учитывая правовую позицию, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, суды правомерно указали, что отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, принимая во внимание, что освоение земельного участка путем возведения, более чем на половину готовности объекта незавершенного строительства, принятие мер к оформлению прав на землю в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (утверждение границ земельного участка), свидетельствуют об осуществлении ответчиком деятельности, направленной на освоение земельного участка, то суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 и постановление Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу N А84-1124/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко В.В. Ципляков