Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 марта 2018 г. N Ф10-761/18 по делу N А84-1659/2017

27 марта 2018 г.

Дело N А84-1659/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.03.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Солодовой Л.В. Бутченко Ю.В. Нарусова М.М. Елистратовой Н.В.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: ООО "Грин" от третьего лица: ООО "Карбон"	Сушкова Д.Н. - представитель по доверенности от 27.12.2017 Верба М.В. - представитель по доверенности от 28.04.2017 Стецюра В.В. - представитель по доверенности от 28.12.2017 Петров М.О. - представитель по доверенности от 09.01.2018

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.08.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу А84-1659/2017

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грин" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2006, площадью 83 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 10 и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.08.2017 заявленные требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0009) площадью 83 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 10, заключенный 24.01.2006 (зарегистрирован 22.02.2006 под N 00027) между Севастопольским городским советом и ООО "Грин" расторгнут. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о расторжения договора аренды земельного участка отменено и в удовлетворении заявленных требований в этой части отказано. В остальной части решение от 16.08.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с выводом судов обеих инстанций, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции от 06.12.2017 отменить в полном объеме, а решение суда первой инстанции от 16.08.2017 отменить в части отказа в удовлетворении требований о возврате спорного земельного участка. В остальной части решение суда оставить в силе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3869 от 05.10.2005 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Грин" (арендатор) 24.01.2006 был заключен договор аренды земельного участка для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, в том числе земельный участок, площадью 7,6621 га, из земель рекреационного назначения и земельный участок, площадью 0,7309 га, отнесенного к категории земель водного фонда, расположенных в г. Севастополе, ул. Летчиков 10, сроком до 01.10.2030.

В тот же день по акту приема-передачи арендованный земельный участок передан арендатору.

В соответствии с п.п. "г" п. 9.2.2. договора, с учетом дополнительного соглашения от 01,09.2008, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению до 27.07.2009.

При этом, если надлежащим образом утвержденной проектной документацией предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока ( п.4 дополнительного соглашения).

Согласно п. 12.4 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае не использования земельного участка под строительство в течение трех лет подряд (ст. 416 ГК Украины).

01.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был обследован спорный земельный участок и составлен акт N 65/0501/ОБ/16 из которого следует, что в юго-восточной части земельного участка расположен капитальный объект незавершенного строительства в уровне девятого этажа, земельный участок по периметру окружен забором. При этом в акте отражено, что на момент обследования, фактическое использование земельного участка не противоречит установленному виду разрешенного использования - строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

По результатам проведенного обследования земельного участка 18.01.2017 Департаментом вынесено предупреждение ООО "Грин" о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предоставления в адрес Департамента документов, подтверждающих завершение строительства рекреационного комплекса на земельном участке и подтверждение своевременного внесения арендной платы. В случае неисполнения указанных требований ответчику предложено расторгнуть договор и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Письмом от 07.07. 2017 ООО "Грин" отказалось от расторжения договора аренды, указав при этом, что обществом выполняются условия договора, в частности, выполнен комплекс строительно-монтажных работ по строительству 1 и 2 очередей строительства: возведен каркас 4 домов. Кроме того, на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, а именно: нежилое здание мастерской, кадастровый номер 91:02:0010115:21 и административное здание, кадастровый номер 91:02:001015:20, что подтверждается кадастровыми паспортами на объекты.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполняются условия договора аренды земли в части завершения строительства объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора аренды от 22.02.2006, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не реализовал волю, выраженную собственником по застройке предоставленного в аренду земельного участка, поскольку срок строительства истек в 2009 году.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельства дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя.

В силу положений ст. 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" и ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п.2 ст. 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при не использовании земельного участка под строительство в течение трех лет подряд.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который в пределах своей компетенции и в соответствии с возложенными на него функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя, является надлежащим истцом по делу.

В рассматриваемом случае, обращаясь с требованием о расторжении договора аренды, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, т.е. до 27.07.2009.

Между тем, как следует из материалов дела, решением Севастопольского городского совета от 16.04.2013 N 5509 ЧП "Грин" срок строительства рекреационного комплекса на земельном участке общей площадью 8,3930 га, по ул. Летчиков, 10 в г. Севастополе, переданном в аренду на основании договора от 24.01.2006, был продлен сроком на 5 лет.

Согласно данного решения ЧП "Грин" обязано было внести в договор аренды соответствующие изменения путем заключения дополнительного соглашения.

Порядок принятия решений о продлении срока строительства на ранее предоставленных в аренду земельных участках на момент возникновения спорных правоотношений был установлен решением Севастопольского городского Совета от 22.02.2011 N 388 "Об урегулировании процедуры продления сроков освоения земельных участков по договорам аренды земли и особенностях начисления арендной платы в связи с несоблюдением сроков строительства объектов".

Таким образом, уполномоченный орган государственной власти Украины (Севастопольский городской совет) в установленном законом порядке принял решение о возможности продления срока для строительства на соответствующем земельном участке. Указанное решение не отменено, следовательно, является действующим.

В своем обращении в адрес Севастопольского городского совета (арендодателя) общество просило заключить соответствующее дополнительное соглашение, однако Законодательное собрание города Севастополя в своем письме от 18.05.2014 N 03-15/2208, указав на факт поступления соответствующего обращения в Севастопольский городской совет, сослалось на необходимость рассмотрения поставленного вопроса после урегулирования вопросов интеграции города Севастополя в финансовую, кредитную и правовую систему Российской Федерации.

Из чего следует, что Департамент, который принял на себя права и обязанности арендодателя, уклонился как от заключения дополнительного соглашения к договору, так и от заключения нового договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями Закона города Севастополя N 46-ЗС от 25.07.2014 и в соответствии с Порядком " 1250-ПП от 21.12.2015.

Учитывая изложенное, а также особенности регулирования правоотношений, связанных с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что общество не нарушило сроки строительства, установленные решением Севастопольского городского совета от 16.04.2013 N 5509. При этом суд указал, что требование о расторжении договора противоречит воли, выраженной в указанном решении, что по существу является злоупотребление правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).

И несмотря на то, что сторонами не внесены в договор аренды изменения о продлении срока строительства, при наличии решения Севастопольского городского совета от 16.04.2013 N 5509, нельзя признать правомерным довод истца о расторжении договора аренды, в связи с пропуском срока строительства на спорном земельном участке.

При этом ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению соответствующего земельного участка.

Так, ответчиком представлена переписка с Национальным заповедником "Херсонес Таврический", поскольку в соответствии со ст. 37 Закона Украины "Об охране культурного наследия" строительные и иные работы, которые могут привести к разрушению, уничтожению или повреждению объектов культурного наследия, проводятся только после полного исследования этих объектов. С целью защиты объектов археологии, проекты землеустройства по отведению земельных участков должны согласовываться органами охраны культурного наследия.

Как следует из материалов дела, в период с 2005 по 2013 велись работы по археологическому обследованию на арендуемом ответчиком земельном участке и прилегающей к нему территории, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность в указанный период получить положительное экспертное заключение по проектной документации строительства рекреационного комплекса и начало строительных работ.

18.06.2016 Национальным заповедником "Херсонес Таврический" было выдано заключение N 354 о возможном начале ведения земляных работ в зоне первой очереди строительства и обслуживания рекреационного комплекса под контролем специалистов-археологов.

Как установлено судебными инстанциями в настоящее время обществом на земельном участке сооружен объект (первая и вторая очередь строительства - каркас четырех домов) на основании Градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка от 31.08.2012 N ГУО-172, выданных Севастопольской городской администрацией, на основании Декларации о начале выполнения строительных работ от 11.06.2013, выданной (зарегистрированной) инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе.

Кроме того, на земельном участке находятся строения, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание - мастерская (кадастровый номер 91:02:0010115:21), нежилое здание - административное здание (кадастровый номер 91:02:001015:20), что истцом не оспаривается, т.е. возвратить земельный участок в первоначальном состоянии не представляется возможным.

Распоряжением Департамента от 13.04.2016 N 1128-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:8, расположенного по адресу: Летчиков 10, г. Севастополь" утвержден план границ земельного участка, расположенного по адресу: ул. Летчиков 10, г. Севастополь, вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлен факт освоения земельного участка, а также обстоятельства, исключающие возможность ответчика приступить к строительству и его завершению в срок предусмотренный договором.

С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия соглашается с выводом судебных инстанций о том, что поведение ответчика по спорному договору аренды в силу объективных причин, является добросовестным, поскольку им предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя.

Все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

В силу положений ст. 286 АПК РФ переоценка установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1 и 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу А84-1659/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Ю.В. Бутченко М.М. Нарусов